अचल संपत्ति मूल्यांकन संभवतः पुराने न्यायालयी विशेषज्ञ रिपोर्टों के आधार पर?

तो तुम्हें तो सरल सवालों का सरल जवाब देना चाहिए। यह जानना बिल्कुल सही है कि अभ्यास का उद्देश्य क्या है।

मैंने अब ZVG में काफी समय बिताया है। वहां बहुत सारे Gutachten मिलते हैं जो विभिन्न तरीकों से ऐसे प्रोजेक्ट्स का मूल्यांकन करते हैं। वहां तुम्हारे विचारों के अनुसार कोई प्रोजेक्ट जरूर मिलेगा।

अन्यथा इसे विशेषज्ञों द्वारा मूल्यांकित करवाओ। आस-पास की संबंधित कंपनियां ZVG में मिल जाएंगी।

मुझे पूरी तरह यकीन है कि ZVG में मुझे ऐसी दो संपत्तियों के समान कोई रिपोर्ट शायद ही मिले। मेरे यहां जमीन और रहने के क्षेत्रफल सामान्य से काफी अधिक हैं, और सबसे बढ़कर जमीन का मूल्य बहुत अलग-अलग हो सकता है। यहां क्षेत्र में जमीन का मूल्य 30 से 230€/m² के बीच है, और लगभग 4,000m² की ज़मीन के लिए ये ऐसी मापदंडें हैं जो VW की गणना से बहुत ऊपर नीचे जा सकती हैं।

और अगर 2001 में एक न्यायिक मूल्यांकन किया गया है तो मैं संपत्ति की तुलना बाहरी वस्तुओं से क्यों करूं? मुझे यह विचार कि उस समय की Immo 2 की मूल्य निर्धारण को अब लागू किया जाए, उतना गलत दिशा में नहीं ले जाएगा जितना पूरी तरह अलग स्थान की तुलना में समान संपत्तियों से तुलना करना। Immo 1 के लिए यह स्पष्ट है कि अब इसे भौतिक मूल्य के हिसाब से नहीं पर बल्कि आय मूल्य के आधार पर गणना की जाती है।

फैसले के विशेषज्ञों से मूल्यांकन कराने का सुझाव मेरी वर्तमान स्थिति के लिए ज्यादा है। कोई भी मुफ्त में ऐसा काम तो नहीं करता, और फिलहाल मैं उन लागतों को वहन करने में सक्षम या इच्छुक नहीं हूँ। और वैसे भी दो विशेषज्ञ कभी भी समान मूल्यांकन पर सहमत नहीं होंगे। अगर मेरी स्थिति ऐसी बनी कि कभी न्यायालय मूल्यांकन का आदेश दे, तो शायद निजी मूल्यांकन का मूल्यांकन न्यायालय द्वारा नियुक्त मूल्यांकनकर्ता के मूल्यांकन की तुलना में कम महत्व रखेगा, है ना?


>>> "यह मूल्य के स्पष्ट आकलन था!"

मेरे लिए यह केवल कारकों की एक सूची थी, पर गणना की कोई विधि नहीं।

मैंने इंटरनेट पर गणना की एक विधि जरूर ढूंढ़ी है, लेकिन मैं यहां उसका लिंक साझा नहीं कर सकता। वह हिस्सा अचानक जमीन के शुद्ध आय की बात करता है जिसे कहीं से भी उठाया गया लगता है और भूमि मूल्य ब्याज घटाने पर वह इमारत की शुद्ध आय होगी। जमीन की शुद्ध आय इमारत की आय के साथ-साथ अप्रयुक्त जमीन की अपेक्षित मूल्यवृद्धि होगी... प्रत्येक कोई अपनी मर्जी से आंकड़े निकाल सकते हैं और हिसाब-किताब कर सकते हैं। मैं ऐसा नहीं चाहता। मैं चाहूंगा कि जितना संभव हो सके, मैं एक वस्तुनिष्ठ मूल्य स्वयं निर्धारित कर सकूं - बिना मेरे व्यक्तिगत हितों के प्रभाव के, जैसे कि मूल्य मेरे पक्ष में हों। मैं एक सरल, समझने योग्य गणना सूत्र खोजना चाहता हूँ, जिससे मैं आय मूल्य के आधार पर संपत्ति का मूल्य निकाल सकूं। खासकर कि VW की गणना एक बात है, और वास्तव में कोई संपत्ति कितने में खरीदी या बेची जा सकती है, वह एक अलग विषय है।

>>> "मरम्मत और रखरखाव..."

मैं कहना चाहता था कि मैं ह्रास को शामिल नहीं करना चाहता क्योंकि आवासीय मकान में कुछ भी सुधारा नहीं गया है और दूसरी ओर कोई महत्वपूर्ण मूल्यवृद्धि भी नहीं हुई है। इसलिए यह एक अच्छी आधारशिला होगी, जिससे सूचकांक के आधार पर वर्तमान कीमत बढ़ाई जा सकती है। निर्माण लागत सूचकांक तो होता है। यह निश्चित रूप से निर्माण लागत वृद्धि के लिए है। और मकान मूल्य सूचकांक का क्या? क्या ऐसी कोई सांख्यिकी नहीं है जो दिखाए कि हर साल बड़ी संख्या में मकान किस मूल्य स्तर पर बेचे गए? यदि हां, तो स्थानीय और निर्माण संबंधी परिस्थितियां कम मायने रखने लगेंगी। इस तरह: एक सामान्य आवासीय संपत्ति की कीमत 2000 में लगभग 100,000 € थी और अब 250,000 € है। तो यह तीन-सूत्री नियम से जल्दी पता लगाया जा सकता है कि अगर यह संपत्ति 2000 में 170,000 € की थी तो अब इसका मूल्य कितना होगा...

मैं तुम्हें बस यह बताना चाहता था कि ZVG में विभिन्न प्रकार की मूल्यांकन प्रक्रियाएं होती हैं। इन्हें फिर अपने ऑब्जेक्ट पर लागू किया जा सकता है। कि इस अभ्यास का उद्देश्य क्या है, तुम शायद नहीं बताना चाहते। क्यों वास्तव में नहीं?

@nordanney
>>> "यह Verkehrswert के लिए एक स्पष्ट मूल्यांकन था!"

मेरे लिए यह केवल कारकों की एक सूची थी, लेकिन गणना के लिए कोई निर्देश नहीं।

ये भी वे सारे (हालांकि पूर्ण नहीं) कारक हैं जिन्हें एक मूल्यांकन में ध्यान में रखा जाता है।

मैंने इंटरनेट पर गणना के लिए एक निर्देश जरूर पाया, लेकिन मैं यहाँ लिंक पोस्ट नहीं कर सकता। वहाँ अचानक जमीन की शुद्ध आय की बात होती है, जो किसी तरह हवा से ली गई लगती है, और जमीन मूल्य ब्याज की कटौती के बाद वह भवन की शुद्ध आय होती है। जमीन की शुद्ध आय वह आय होती है जो भवन की आय के अलावा खाली जमीन के मूल्य वृद्धि की उम्मीद से होती है... कोई भी कुछ भी बना- बना सकता है और अपने हिसाब से गणना कर सकता है। मैं ऐसा नहीं चाहता। मैं यथासंभव वस्तुनिष्ठ रूप से, अपने लिए एक मूल्य निर्धारित करना चाहता हूँ - अपने व्यक्तिगत हितों से स्वतंत्र, जैसे कि Verkehrswerte मेरे लिए अनुकूल कैसे हों। मैं एक सरल, समझने योग्य गणना सूत्र खोज रहा हूँ, जिससे मैं Ertragswert के बाद Immo-मूल्य की गणना कर सकूँ। खासकर, VW-गणना एक बात है, और एक Immo को वास्तव में (खरीदा या) बेचा जा सकता है, वह बिल्कुल अलग मामला है।

नेट पर दिए गए निर्देशों को भूल जाइए। वास्तव में कोई सरल सूत्र नहीं है। मौलिक रूप से Ertragswert वाले ऑब्जेक्ट के लिए निम्नलिखित प्रक्रिया अपनाई जाती है:
- जमीन के मूल्य का निर्धारण - Grundstücksgröße, Nutzbarkeit और वास्तविक उपयोग के आधार पर Bodenrichtwert का समायोजन
- निर्धारित किराए के आधार पर सकल आय की गणना
- शुद्ध आय की गणना जिसमें संचालन लागत (प्रशासन, रखरखाव, किराया घाटा, CO2 शुल्क) शामिल हैं
- शुद्ध आय से Bodenwertverzinsung घटाना = Gebäudereinertrag ==> इसे उत्पन्न होने वाले Barwertfaktor से गुणा करना (इसके लिए तालिकाएँ होती हैं - Restnutzungsdauer के अनुसार Liegenschaftszins) = Barwert
- Barwert में Bodenwert जोड़ना = Marktwert
- आवश्यकतानुसार अतिरिक्त या कटौती

यदि Restnutzungsdauer 10 साल से कम है, तो गणना कुछ अलग होनी चाहिए। Bodenwert Verkehrswert पर अधिक प्रभावित नहीं करता क्योंकि Bodenwertverzinsung की कटौती और फिर पुनः जोड़ की जाती है।

अपेक्षित मूल्य वृद्धि स्वीकार्य नहीं है, क्योंकि यह एक निश्चित तिथि पर आधारित मूल्यांकन है। और हाँ, उद्देश्य के अनुसार कोई भी मूल्य काफी हेरफेर कर सकता है...

व्यावहारिक अनुभव से आप बस Mietertragsfaktoren के साथ भी गणना कर सकते हैं। एक लॉजिस्टिक संपत्ति का नया निर्माण वर्तमान में लगभग वार्षिक किराए का 21 गुना माना जाता है (अच्छी स्थिति, अच्छा और हरित ऑब्जेक्ट)। रूहर क्षेत्र की सामान्य आवासीय संपत्ति (पुराना स्टॉक) लगभग वार्षिक किराए का 15 गुना आती है। आदि।

अपने ऑब्जेक्ट की जानकारी दें। इससे चीजें आसान हो जाएंगी।

>>> "सैनिटेशन और रखरखाव..."

मैं यह कहना चाहता था कि मैं कोई घिसावट शामिल नहीं करना चाहता था क्योंकि मकान पर कोई कार्य नहीं किया गया है और दूसरी ओर कोई भारी मूल्यवर्धन नहीं हुआ है।

हाँ, आपको निश्चित रूप से घिसावट को शामिल करना होगा। इस उपाय से आप संपत्ति को उस स्थिति में ले आते हैं जहाँ और कटौती की आवश्यकता नहीं होती। उम्र संबंधी मूल्यह्रास तो निश्चित रूप से लगेगा = उम्र के कारण मूल्यह्रास।

इसका मतलब होगा कि एक अच्छा प्रारंभिक आधार होगा, जिससे इंडेक्स आधारित वर्तमान मूल्य की गणना की जा सके। क्या Baupreiskostenindex उपलब्ध नहीं है? ठीक है, वह मुख्यतः निर्माण लागत वृद्धि के लिए है। और Häuserpreisindex का क्या? क्या कोई ऐसी सांख्यिकी नहीं है जिससे पता चले कि एक बड़े पैमाने पर हर साल कितनी संपत्तियां किस मूल्य स्तर पर बिकती हैं? ऐसी स्थिति में स्थानीय और निर्माण संबंधी विशेषताएं कम मायने रखेंगी। जैसे: एक सामान्य आवासीय संपत्ति वर्ष 2000 में लगभग 100,000 € की थी और अब 250,000 € है। तब आप Dreisatz के माध्यम से आसानी से पता कर सकते हैं कि अगर 2000 में उसका मूल्य 170,000 € था तो अब उसकी कीमत क्या होगी...

मैंने आपको कुछ सुझाव दिए हैं। और नहीं, आपके उद्देश्य के लिए कोई विशिष्ट इंडेक्स या इसी तरह की चीज़ उपलब्ध नहीं है। आपके पास मूल्य को आज के आधार पर "बस यूँ ही" बढ़ाने का कोई मौका नहीं है। आप संभवतः सही मूल्य पर पहुँच जाएंगे, लेकिन यह गणना की वजह से नहीं, बल्कि केवल संयोग से होगा। जैसा आपने Dreisatz बताया है, वह गैर-मान्य है, बिना किसी डेटा आधार के और इसलिए बस गलत है।

यह किस हद तक बाजार मूल्य को प्रभावित करता है?

इन सबका मूल्य पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता। किसी भी मूल्यांकन रिपोर्ट का परिणाम मुख्य रूप से उद्देश्य पर निर्भर करता है।
सभी मूल्यांकन विधियों में कुछ हद तक लचीलापन होता है। अगर महंगा बेचना हो तो इसे ऊपर की ओर इस्तेमाल करते हैं। अगर विरासत/उपहार करों से बचना हो तो इसे नीचे की ओर इस्तेमाल करते हैं। और अंत में यह भी नहीं भूलना चाहिए कि हर मूल्यांकन रिपोर्ट कुछ हद तक सही या गलत होती है। सही बाजार मूल्य केवल बिक्री के माध्यम से ही पता चलता है।

मेरी राय में यह महत्वपूर्ण है कि आप कीमतों की आवश्यकता क्यों रखते हैं। बैंक विभिन्न सॉफ़्टवेयर का उपयोग करते हैं, जिनमें से आप तक पहुँच नहीं होती, जैसे Sprengnetter, और एक सुरक्षा छूट लगाते हैं। ब्रोकर भी ऐसा ही करते हैं और एक अतिरिक्त शुल्क लगाते हैं तथा आपको महंगे में बेचने की आशा देते हैं।
यदि विरासत / तलाक के लिए कुछ चाहिए तो आपको एक मान्यता प्राप्त विशेषज्ञ की आवश्यकता होती है। 20 साल पुराने किसी भी प्रकार के मूल्यांकन को ऊपर की ओर समायोजित करना अपेक्षाकृत निरर्थक है। उसी प्रकार आय मूल्य भी, क्योंकि आप न तो उचित किराया जानते हैं, न ही कारक, और वाणिज्यिक संपत्ति के मामले में सब कुछ और भी मुश्किल होता है। पर्याप्त विज्ञापन प्रचार हैं जिनमें ब्रोकर या वित्त एजेंट मुफ्त मूल्यांकन पेश करते हैं।