बावारिया में नया निर्माण या घर खरीदना और पुनर्निर्माण

नमस्ते सभी को,

मैं इस फोरम में कई वर्षों से (ज्यादातर) चुपचाप पढ़ने वाली हूं। मेरे पति और मैं लगभग चार साल पहले शहर से बवेरियाई ग्रामीण क्षेत्र में आकर बसे, और पिछले तीन वर्षों से एक उपयुक्त संपत्ति की तलाश में हैं। दुर्भाग्यवश हम कभी सही मौका नहीं पा सके - कभी हम एक दिन देर से पहुंच जाते, कभी वांछित संपत्ति पड़ोसी को मिल जाती, आदि।

हम चार सदस्यीय परिवार हैं, हमारे दोनों बच्चे 2 1/2 और 5 वर्ष के हैं। मैं पूर्णकालिक काम करती हूं, जबकि मेरे पति गृहस्थ और पिता के रूप में घर पर हैं। हमारे पास अच्छी बचत है और लगभग 4,500 यूरो का अतिरिक्त शुद्ध आय है, जिसमें बच्चे और परिवार भत्ते शामिल हैं, लेकिन संभव बोनस को छोड़कर।

स्थिति कुछ इस प्रकार है: मेरी दादी हमारे शहर में एक भूखंड की मालिक हैं, लगभग 1200 वर्गमीटर (जिसमें से लगभग 300 वर्गमीटर निजी सड़क है, मतलब 900 वर्गमीटर तक ही निर्माण किया जा सकता है)। लगभग एक साल पहले उन्होंने हमें यह जमीन मुफ्त में देने का प्रस्ताव दिया था ([Im Neubaugebiet liegt der Bodenrichtwert bei 135 Euro pro m², um das ganze etwas in Relation zu bringen])। मैंने दादी से बात करने के बाद संभावित वारिसों, यानि मेरे पिता और तीन चाचाओं से इस बारे में चर्चा की, और शुरू में यह किसी के लिए समस्या नहीं लगा। हालांकि, कम से कम एक चाचा के मन में कुछ अनबन नजर आ रही है, क्योंकि उन्होंने दादी से उनके संभावित वसीयतनामे ([es gibt keins]) के बारे में बात करनी शुरू कर दी (जो उन्हें बिलकुल भी पसंद नहीं आया)।

यह भूखंड शहर के बीचोंबीच स्थित है, इसका कोई सटीक विकास योजना नहीं है और इसे उपयोग योजना में मिश्रित क्षेत्र के रूप में दर्शाया गया है। आस-पास की ज़मीनों पर मुख्य रूप से सैटेल्ड छत वाले घर हैं, जो एकल परिवार के घरों से लेकर बहु-परिवार के घरों तक हैं। इस भूखंड के लिए 2003 में मेरे एक चाचा द्वारा एक घर के साथ एक अलग फ्लैट के लिए अनुमोदित निर्माण अनुमति लिया गया था, लेकिन बाद में उन्होंने निर्माण न करने का निर्णय लिया। वर्तमान में वे योजना आधुनिक नहीं हैं (पीलेट हीटिंग और बड़े टैंक के साथ जो तलघर में है आदि), मैंने इन्हें अपने चाचा से देखा है।
संक्षेप में, उस दौर के सारे विवादों (और मेरी पसंद की वजह से, क्योंकि मैं चुनिंदा हूं और मुझे दक्षिण या पश्चिम की ढलान वाली जगह ज्यादा पसंद है) के बाद मेरे पति और मैंने नवीनीकरण परियोजनाओं की तलाश जारी रखने का फैसला किया।

अब हमारी इलाके की स्थिति यह है कि केवल जर्जर संपत्तियां कम से कम 250,000 यूरो में उपलब्ध हैं, जबकि सामान्य तौर पर ठीकठाक घर, जो ज्यादातर 1980 के दशक के हैं, लगभग 450,000 यूरो के आस-पास हैं। पड़ोसी शहर में भी नई जुड़वां इकाइयां 430,000 यूरो में मिली थीं, लेकिन वे हमारे लिए छोटी हैं (कमरे का अभाव), और पड़ोसी शहर दूर है जहां पैदल चलने योग्य आधारभूत सुविधाएं उपलब्ध नहीं हैं।

मेरे ससुर वर्तमान में हमारे पड़ोसी अपार्टमेंट में रहते हैं। अगर हम आर्थिक रूप से सक्षम हों, तो हम उन्हें एक अलग फ्लैट में ले जाना चाहेंगे। अधिकांश पुराने भवन अब तक 220-300 वर्गमीटर के बड़े रहने वाले क्षेत्र के साथ थे, इसलिए हमें यह तार्किक और उचित लगा कि उन्हें किसी तरह योजना में जोड़ा जाए। यह हम एक नए निर्माण के समय भी करेंगे।

अब बड़ा सवाल यह है कि क्या हमें एक पुनर्निर्माण परियोजना खोजने का प्रयास जारी रखना चाहिए, या दादी की जमीन पर निर्माण का मौका लेना चाहिए? हमारा विचार लगभग 160 वर्गमीटर रहने योग्य क्षेत्र, 40 वर्गमीटर का अलग फ्लैट और एक डबल कारपोर्ट वाला घर बनाने का है - यह सब लगभग 500,000 यूरो के बजट प्लस 10% अतिरिक्त के साथ? पैमाने के अनुसार 3000 यूरो प्रति वर्गमीटर के हिसाब से यह काफी तंग है। :-(
मेरे पति आमतौर पर सुबह के समय थोड़ा खाली समय रखते हैं, लेकिन मेरी राय में उनके पास महत्वपूर्ण हाथ के काम की दक्षता नहीं है, इसलिए मैं सभी कामों को सही आवेदनकर्ताओं को देना चाहूंगी।

मैंने लगभग 50 किलोमीटर के दायरे में निर्माण कंपनियों की एक सूची पहले ही बना ली है। जो बात मुझे फिलहाल सबसे ज्यादा दिक्कत दे रही है, वह निर्माण कंपनियों की वित्तीय स्थिरता या तरलता है: ये सामान्यतः GmbH होती हैं - एक संभावित भविष्य के मालिक के रूप में इसे कैसे आंका जाए? क्या यहां छोटे व्यवसायों से बचना बेहतर होगा और बड़े व्यवसाय का चयन करना चाहिए?

पढ़ने के लिए आपका बहुत धन्यवाद!

यह सब लगभग 500,000 यूरो के बजट प्लस 10% अतिरिक्त के साथ? अंगुली नियम के अनुसार 3000 यूरो प्रति वर्ग मीटर, यह तो बहुत ही कम पड़ रहा है। :-(

… समस्या यह भी है कि अंगुली नियम केवल रहने वाले क्षेत्र या घर पर ही लागू होता है। इसके अलावा निर्माण के अतिरिक्त खर्चे, गैराज, बाहरी इलाके, जैसे छत और गेटवे भी शामिल हैं।
क्या यह ढलान वाला भूखंड है?

मैंने लगभग 50 किलोमीटर की दूरी में रहने वाली निर्माण कंपनियों की एक सूची पहले ही तैयार कर ली है। वर्तमान में जो प्रश्न मुझे परेशान कर रहा है वह है निर्माण कंपनियों की वित्तीय स्थिरता या तरलता: ये हमेशा जर्मन सीमित देयता कंपनी (GmbH) ही होती हैं - एक संभावित भविष्य के निर्माणकर्ता के रूप में इसे कैसे आंका जाए? क्या यहाँ छोटे कारोबारों से बचना बेहतर होगा और बड़े को चुनना चाहिए?

50 किमी की दूरी थोड़ा ज्यादा है, यह मेरे लिए चयन में कम "योजना" और विकल्पों के बड़े पूल से चुनने की इच्छा जैसा लगता है। योग्य कंपनियों के नाम तुम्हें तुम्हारा आर्किटेक्ट जरूर बता सकेगा। GmbH लगभग हर निर्माण कंपनी के लिए पारंपरिक कानूनी स्वरूप है, और किसी कंपनी के आर्थिक स्वास्थ्य जोखिम का उसके कानूनी स्वरूप से बहुत कम संबंध होता है। अगर तुम्हें GmbH अभी भी छोटी लगती है, तो तुम AG से क्या उम्मीद करते हो या तुम्हारा मन क्या चाहता है?
कोई "Too big to fail" (बहुत बड़ा होने के कारण विफल नहीं हो सकता) नहीं होता। एक निर्माण पूरा करने की गारंटी तुम्हारे लिए ज्यादा फायदा करेगी - और वह आर्किटेक्ट जो अपनी जगह के पूरे माहौल को जानता हो।

मैं पेशे से आर्किटेक्ट और निर्माण कंपनियाँ ढूंढता हूँ और यहाँ "निर्माण कंपनियों के अनुभव" खंड में भी कुछ पोस्ट लिख चुका हूँ। कंपनियों का आकलन करना कोई जादू नहीं है, संबंधित पोस्ट देखो। लेकिन यह एक अभ्यास की बात भी है, जिसे आधे घंटे में समझाया नहीं जा सकता। लेकिन पहले बेहतर होगा कि तुम किसी वित्त सलाहकार के पास जाओ, फिर अपना घर प्लान करो। उसके प्रारंभिक नक्शे के साथ फिर प्रभावी ढंग से खोज शुरू की जा सकती है। मैं तुम्हें एक उचित निविदा करने की सलाह देता हूँ, और पूछे गए बोलियों के जवाब से काफी कुछ जाना जा सकता है।

अब हमारी क्षेत्र की स्थिति ऐसी है कि केवल जर्जर संपत्तियां कम से कम 2.5 लाख यूरो में उपलब्ध हैं, जबकि आधे से ठीक-ठाक मकान, जो ज्यादातर 1980 के दशक के हैं, लगभग 4.5 लाख यूरो की कीमत रखते हैं।

जहां तक मेरा मानना है, निर्माण वर्षों का चयन एक तरह से महामारी और हैजा के बीच चयन जैसा है।
80 के दशक के मकानों की उम्र ऐसी है कि उन्हें पहले से ही काफी मरम्मत की जरूरत होती है। छत सामान्यतः अपनी उम्र के अंत के करीब होती है। हीटिंग तेल या इसी तरह की होती है, पुराने हीटिंग रेडिएटर के साथ, खिड़कियां जर्जर संपत्तियों की सिंगल ग्लेजिंग से थोड़ी बेहतर होती हैं, ऊर्जा दक्षता वर्ग G-Z आदि।
तो बेहतर होगा कुछ पुराना ही लें, जहां आप जानते हैं कि सब कुछ ठीक कराना होगा और वह खरीद मूल्य में शामिल होगा। 80 के दशक के मकानों में बीच-बीच में कभी न कभी कुछ किया गया होता है या वे अच्छे रखे हुए दिखते हैं - और विक्रेता सोचता है कि उसे अच्छी कीमत मिल जाएगी। और आप सोचते हैं कि आप उस घर में वैसे ही रह सकते हैं (जो कि संभव है) - लेकिन जब आप अंदर होते हैं, तो आपको वह बहरा रंग का बाथरूम पसंद नहीं आता। या हीटिंग के खर्चे भारी पड़ते हैं और पैरों को हमेशा ठंड लगती है (फर्श ताप या बेसमेंट छत की थर्मल इन्सुलेशन नहीं होती)। आदि।

अब बड़ा सवाल यह है कि क्या हमें मरम्मत वाले मकान की तलाश जारी रखनी चाहिए, या दादी के ज़मीन पर घर बनाने का मौका लेना चाहिए? हमारा ख्याल है कि लगभग 160 वर्ग मीटर रहने की जगह वाला घर, 40 वर्ग मीटर का एक आंतरिक अपार्टमेंट और डबल कारपोर्ट के साथ - ये सब लगभग 500,000 यूरो बजट प्लस 10% अतिरिक्त के साथ? नियम के अनुसार 3000 यूरो प्रति वर्ग मीटर के हिसाब से यह बजट बहुत कम पड़ जाएगा। :-(

अच्छा सवाल, अगला सवाल।
मैं वर्तमान में 550 हजार यूरो बजट में 200 वर्ग मीटर का घर सभी चीज़ों सहित (कंपनियों के साथ) नहीं बनाना चाहता (या कर सकता) क्योंकि जमीन की गुणवत्ता (नींव, ढलान), कनेक्शन (घर की सर्विसेज), आर्किटेक्ट आदि, ड्राइववे, टैरेस आदि में पहले ही 100 हजार यूरो (या 75 हजार या 175 हजार) खर्च हो जाते हैं। और फिर, जैसा कि आपने लिखा है बिना बड़ी अपनी मजदूरी के, केवल 450 हजार यूरो घर के लिए बचते हैं (दो आवास इकाइयों के लिए, यानि ज्यादा महंगे बाथरूम, ज्यादा बिजली, ज्यादा प्रवेश आदि)।
यह भवन लागत के लिए 2,250 यूरो प्रति वर्ग मीटर है। और यह संभव नहीं होगा।

… समस्या यह भी है कि अंगूठे का नियम केवल रहने की जगह या घर पर ही लागू होता है। इसके अलावा निर्माण के अतिरिक्त खर्चे, गैराज, बाहरी क्षेत्र, जैसे कि बरामदा और प्रवेश मार्ग भी शामिल हैं।
क्या यह एक ढलान वाला भूखंड है?

बिल्कुल सही, मेरे चाचा की उस समय की योजना में एक रहने योग्य तहखाना शामिल था। मैंने जनवरी का एक फोटो जोड़ा है, सड़क भी इसमें शामिल है। सेब के पेड़ों की कतार के पीछे लगभग 1.5 मीटर चौड़ा एक और पट्टा जमीन है।





तुम्हारे विस्तृत जवाब के लिए धन्यवाद। दुर्भाग्यवश हमारे परिवार या परिचितों में ऐसा कोई नहीं है जिसने पिछले बीस सालों में किसी आर्किटेक्ट के साथ निर्माण किया हो। मैंने अब तक एक महिला को चुना है, जिसे मैं अपनी आवाज वापस पाने के बाद (सर्दी के लिए धन्यवाद!) कॉल करना चाहती हूँ।
निर्माण कंपनियों के संबंध में: हम यहाँ काफी ग्रामीण इलाके में रहते हैं (निम्न बावरिया), अगर मैं 20 किमी के घेरे में देखूं तो चयन सीमित हो जाता है। इसलिए मैंने पहले उन कंपनियों पर विचार किया है जिन्हें मेरे परिचितों और सहकर्मियों ने सुझाया है, भले ही वे कुछ किलोमीटर दूर हों।
कंपनियां उदाहरण के लिए म्यूनिख में भी निर्माण करती हैं और वहां जाने में करीब 2 घंटे की एकतरफा यात्रा लगती है।

समापन गारंटी की बात बिल्कुल उस सुरक्षा जैसी लगती है जिसकी मैं तलाश कर रही थी। इसके लिए बहुत धन्यवाद!

550 हजार यूरो हमारा सोचा हुआ बजट है, बिना किसी वित्तीय योजनाकार की मदद के।
मान लेते हैं कि इन्कंपार्टमेंट घर योजना में संभव है, तो मेरे ससुर अतिरिक्त लागत को अपनी पहले की (जो कि कम बाधा रहित और बहुत बड़ी नहीं है) फ्लैट बेचकर योगदान कर सकते हैं। हम पहले ही एक मौजूदा संपत्ति खरीदने के करीब थे और उसमें वह बिना झिझक हमारे साथ शामिल हो जाते और मरम्मत लागत में भाग लेते।

अच्छा सवाल, अगला सवाल।
मैं वर्तमान में 550 हजार यूरो के बजट में 200 वर्ग मीटर का घर पूरी तरह से (कंपनियों के साथ) नहीं बनाना चाहूंगा (सकता भी नहीं), क्योंकि जमीन की स्थिति (नींव, ढलान), कनेक्शन (घर के कनेक्शन), आर्किटेक्ट आदि, ड्राइववे, बरामदा आदि पर पहले ही लगभग 100 हजार यूरो (या केवल 75 हजार या 175 हजार भी) खर्च हो जाएंगे। और फिर, आपकी बात के अनुसार बिना बड़ी स्व-सेवा के, घर के लिए केवल 450 हजार यूरो रहेंगे (दो रहने वाले इकाइयों के लिए, मतलब अधिक महंगे बाथरूम, ज्यादा बिजली, ज्यादा प्रवेश आदि)।
यह निर्माण लागत के लिए 2,250 यूरो प्रति वर्ग मीटर है। और यह संभव नहीं होगा।

मैं जवाबों से कह सकता हूँ कि हम संभवतः अपने खुद के संसाधनों से लगभग 155 वर्ग मीटर का घर बना सकते हैं, लेकिन इन्कंपार्टमेंट के लिए ससुर के साथ फिर से बात करनी चाहिए।

80 के दशक के घरों की समस्याओं के संबंध में मैं पूरी तरह सही मानता हूँ। यहाँ के इलाके में शायद तहखाने में सॉना क्षेत्र बनाना फैशन था, लगभग 15 मीटर लंबा बालकनी था और सब कुछ लकड़ी से सजाया गया था जिसे देखभाल की काफी जरूरत होती है। इसे भी पहले अच्छे से सुधारा जाना चाहिए।

अगर दादी आपको यह इतनी आसानी से दे रही हैं तो यह तो अच्छा है। मुझे लगता है कि यह पूरी तरह से मुफ्त नहीं होगा। (Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch, Erschliessung usw.)