फिक्स्ड प्राइस पर आर्किटेक्ट के साथ निर्माण के अनुभव?

नमस्ते सभी को,

मैं हमेशा ही एक GU (Generalunternehmer) के साथ निर्माण करना चाहता था, खासकर एक निश्चित मूल्य की वित्तीय सुरक्षा के कारण। आर्किटेक्ट के साथ मुझे हमेशा अप्रत्याशित खर्चों का डर था, या कि अंत में खर्च बहुत ज्यादा हो जाएँगे।
अब मुझे परिचितों के जरिए एक क्षेत्रीय आर्किटेक्ट सुझाया गया है, जो GU की तरह एक निश्चित मूल्य प्रदान करता है (पूरे, कुंजी-हाथों में घर के लिए)। एकमात्र अंतर यह है कि, जैसा कि आर्किटेक्ट्स के साथ सामान्य होता है, यह "सब कुछ एक ही हाथ से" नहीं होता, बल्कि विभिन्न Gewerke (कार्यों) के साथ अलग-अलग अनुबंध किए जाते हैं, जिन्हें आर्किटेक्ट ही टेंडर करते हैं और बाद में समन्वय भी करते हैं। उसका लाभ लगभग उसका निश्चित मूल्य होगा, जिसमें Gewerke के साथ बातचीत के बाद के खर्च घटाए जाएंगे।

पहली बातचीत में सब बहुत विश्वसनीय और ईमानदार लगा और मुझे अच्छा अनुभव हुआ। कीमत भी सामान्य स्तर पर थी, GU के सस्ते प्रदाताओं और (महंगे लगने वाले) GU के बीच। उसने कुछ सेवाएं भी शामिल की हैं, जो कई GU निर्माण संबंधी अतिरिक्त खर्चों में डाल देते हैं, जैसे कि आधार प्लेट, मिट्टी का उत्खनन और परिवहन आदि। बाकी के अतिरिक्त खर्च जो निश्चित मूल्य में शामिल होते हैं, उनका मोटा हिसाब लगाया गया था।
इसलिए मैं आर्किटेक्ट के साथ निर्माण करना चाहूंगा और पहले ही आधार योजना के संबंध में कुछ बातचीत हो चुकी है।

लेकिन मैं फिर भी पूछना चाहता हूँ कि क्या किसी को इस मॉडल के साथ पहले अनुभव है और क्या मुझे अभी भी कुछ ध्यान में रखना चाहिए? क्या आप आर्किटेक्ट के साथ निर्माण करते समय भी एक स्वतंत्र Baubegleiter (निर्माण पर्यवेक्षक) रखेंगे? मैं GU के साथ ज़रूर रखता, लेकिन आर्किटेक्ट के साथ, जहां थोड़ा और करीबी काम होता है, मुझे ऐसा लगता है कि वही विश्वास पर असर पड़ता है।

एकमात्र जो मुझे थोड़ा असुरक्षित महसूस कराता है, वह यह है कि Leistungsbeschreibung (सेवाओं का विवरण, जो अनुबंध की आधारशिला भी होगी) कुछ जगहों पर थोड़ा अस्पष्ट है:
जैसे कि Mauerwerk में "Energeispiearziegel...[]...ईंटों का चयन तापीय गणना के आधार पर किया जाएगा..." या Bodenplatte में "स्थैतिक आवश्यकताओं के अनुसार माप निर्धारित किया जाएगा...". कई GU की तरह यह विस्तार से नहीं बताया गया है कि मौरवर्क या बेस प्लेट कितनी मोटी होगी। अन्य चीजें GU के समान ही अधिक विवरण के साथ बताई गई हैं।

आर्किटेक्ट ने कहा कि यह तब और अधिक सटीक होगा जब Gewerke के टेंडर या प्रस्ताव आएंगे और वह GU से भी अधिक विस्तृत होगा। हालांकि टेंडर तभी जारी किया जाएगा जब मैं घर निर्माण अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दूंगा। इस बिंदु पर मुझे उसे विश्वास देना होगा।

एक तरफ, वह एक गंभीर छवि प्रस्तुत करता है और यह मॉडल लम्बे समय से चला आ रहा है, दूसरी तरफ मैं थोड़ा सतर्क हूं जब मुझे इतना बड़ा वित्तीय विश्वास देना पड़ता है।

आप क्या सोचते हैं?

दिलचस्प, लेकिन यहाँ एक दृष्टिकोण परिवर्तन हो रहा है।
पारंपरिक निर्माण में आर्किटेक्ट होता है, वह आपकी खातिर निविदाएँ करता है, निर्माण कंपनियों के सामने आपके पक्ष में होता है और इसके लिए शुल्क लेता है, उसके द्वारा घर की कीमत निविदाओं पर निर्भर करती है, परिणाम आपको पता होते हैं, और आप निर्माण कंपनियों के चयन में भी शामिल होते हैं।

अब। आर्किटेक्ट आपको एक निश्चित कीमत पर घर बेचता है। वह अब बिल्डर का प्रतिनिधि नहीं होता, बल्कि आपूर्तिकर्ताओं के पक्ष में होता है। जो कीमतें वह प्राप्त करता है और किसे वह चुनता है, ये आपको पता नहीं होता। यह आर्किटेक्ट कोई शुल्क नहीं लेता, बल्कि एक अप्रकाशित लाभ उठाता है, जो उसे सस्ते कारीगरों से मिलता है। इसलिए वह आर्किटेक्ट की बजाय अधिकतर [GU] जैसा होता है।

सोचिए कि आप क्या चाहते हैं। मैंने [GU] के साथ निश्चित कीमत पर निर्माण को आरामदायक पाया, लेकिन मैं उस पर भी भरोसा करता था। के।

एकमात्र अंतर यह होगा, जैसा कि वास्तुकार के साथ आम है, कि यह "सब कुछ एक ही हाथ से" नहीं है, बल्कि विभिन्न Gewerken के साथ अलग-अलग अनुबंध किए जाते हैं, जिन्हें फिर भी वास्तुकार ठेका देता है और बाद में समन्वय करता है। उसका लाभ तब लगभग उसका निश्चित मूल्य होगा, जिसमें Gewerken के साथ बातचीत की गई लागतें घटा दी जाती हैं।

प्रश्न यह है: ausgeschriebenen Gewerken के Auftraggeber कौन है?
यदि आप हैं, तो आपको उनके साथ भी झंझट मिलेगा।
यदि आप नहीं हैं, बल्कि वास्तुकार हैं, तो यहां वास्तुकार GU के रूप में कार्य करता है।
यह कोई आदर्श उदाहरण नहीं है (हमारा GU भी वास्तुकार है) और यह GU के साथ एक Werkvertrag के अलावा कुछ नहीं है, बस कि मालिक वास्तुकार है।

एकमात्र अंतर यह होगा कि जैसा कि वास्तुकारों के मामले में होता है, यह "सब कुछ एक ही हाथ से" नहीं होता है, बल्कि विभिन्न Gewerken के साथ अलग-अलग अनुबंध किए जाते हैं, जो फिर भी वास्तुकार द्वारा टेंडर किए जाते हैं और बाद में समन्वित भी किए जाते हैं। उसका लाभ लगभग उसका निश्चित मूल्य होगा जिसमें Gewerken के साथ बातचीत किए गए खर्च घटाए जाते हैं। [...] हालांकि इसे तब ही टेंडर किया जाता है जब मैं घर बनाने का अनुबंध पर हस्ताक्षर कर चुका होता हूं।

मेरे विचार में यह विरोधाभासी है। यहाँ मेरे लिए यह स्पष्ट नहीं है कि वह वास्तव में किस रूप में प्रस्तुत हो रहा है। "घर बनाने का अनुबंध" उसके आपके प्रति कानूनी मामले में आपकी ठेकेदार (GU) के रूप में प्रतीत होता है; अगर "विभिन्न अनुबंध" कारीगरों के साथ आप करते हैं, तो वह आपके लिए वास्तुकार की भूमिका निभा रहा होगा।

एक वास्तुकार-ठेकेदार (Architekt-GU) असामान्य नहीं है; अधिकांश निर्माण-ठेकेदार (Maurer-GU) होते हैं, लेकिन हाल ही में बढ़ती संख्या में बढ़ई (Zimmerer-GU) भी होते हैं।

और मूल रूप से, एक ठेकेदार (GU) स्वचालित रूप से निर्माण प्रबंधक (GÜ) भी नहीं होता है, कई केवल कंकाल निर्माण करते हैं और विभिन्न Gewerken को उप-ठेकेदारों (Subs) को सौंपते हैं। यह अपने आप में कोई समस्या नहीं है।

लेकिन यदि उसकी आपकी प्रति कानूनी स्थिति स्पष्ट नहीं है, तो मैं इसे आपके लिए असुरक्षित मानता हूं: एक वास्तुकार के रूप में वह स्वतंत्र पेशेवर होता है और उसके वास्तुकला कार्य के लिए HOAI के अनुसार बिलिंग हो सकती है; एक निर्माण ठेकेदार के रूप में वह वास्तुकार की सेवाओं को समाहित कर सकता है, लेकिन आपके साथ एक Gewerbetreibender के रूप में ग्राह्य अनुबंध में होता है और फिर उसकी वास्तुकार के रूप में आपसे कोई पेशेवर और गारंटी संबंधी संबंध नहीं होता; और फिर उस पर वैट (Umsatzsteuer) भी लागू होगा।

ऐसे वकील से पूछें जो निर्माण (अनुबंध) कानून में विशेषज्ञ हो कि यह अनुबंध किस श्रेणी में आता है।

यह पता लगाना कठिन नहीं होगा कि वह व्यक्ति वास्तव में धोखेबाज है या नहीं: वास्तुकार-ठेकेदार आम तौर पर क्षेत्रीय रूप से सीमित होते हैं और उनके पास स्थानीय संदर्भ और प्रमाणपत्र होते हैं।

मेरा GU पूर्व में एक आर्किटेक्ट था जो अब आधिकारिक तौर पर GU के रूप में कार्य करता है। उसका कार्यालय हमें फिक्स्ड प्राइस पर सब कुछ योजना बनाता है और साथ देता है। हमें उसकी तरफ से गारंटी मिलती है। यह मेरे लिए तुम्हारे यहाँ अस्पष्ट होगा। नुकसान यह है कि आप सब कुछ पर भूमि अधिग्रहण कर का भुगतान करते हैं।

मेरा GU एक पूर्व वास्तुकार था जो अब आधिकारिक रूप से GU के रूप में कार्य करता है। उसका कार्यालय हमारे लिए सभी चीजों की योजना बनाता है और फिक्स्ड प्राइस पर हमारा मार्गदर्शन करता है। हमें उससे गारंटी मिलती है। यह तुम्हारे लिए बहुत अस्पष्ट होगा। नकारात्मक पहलू यह है कि सब कुछ पर ग्रुन्डेरवेर्बस्टेर (भूमि अधिग्रहण कर) भरना पड़ता है।

नहीं, केवल तभी जब आप भवन स्थल भी GU से खरीदते हैं।