निर्माण वित्त पोषण - भूखंड खरीद / मकान निर्माण की अवधि

सबको नमस्ते,

जैसा कि वर्तमान स्थिति दिखा रही है, हमारे पास जनवरी 2018 में एक ज़मीन खरीदने का अवसर है। लेकिन इसे जनवरी 2019 में ही विकसित किया जा सकता है। (Wird vorher noch vom Eigentümer erschlossen, da dort mehrerer Grundstücke entstehen)
हम पहले ही एक बिल्डर चुन चुके हैं।

चूंकि हम इस पूरे विषय में अभी नए हैं, इसलिए हमारे मन में कुछ सवाल हैं।

इस दौरान ब्याज (Bereitstellungszinsen?) का क्या व्यवहार होगा?
हम ज़मीन और घर दोनों को एक साथ वित्तपोषित करना चाहते हैं। क्या यह तब भी संभव होगा जब इनके बीच लंबा वक्त होगा?

हमारे अगले सप्ताह फिर से बैंक और बिल्डर के साथ बैठकें हैं, लेकिन शायद यहां कुछ उपयोगी सुझाव मिल सकें?

बहुत धन्यवाद और शुभ संध्या।

एक बिल्डर घर जमीन के साथ बेचता है,
एक जनरल ठेकेदार/जनरल कांट्रैक्टर तुम्हारे लिए एक घर बनाता है।
मेरी तुम्हारी जगह होती तो मैं तुम्हारा GU पहले छोड़ देता, ताकि कर कार्यालय यह सोच न पाए कि तुम्हें घर के लिए भी सम्पत्ति कर देना है। इसके अलावा बहुत कुछ हो सकता है (अलग-अलग BUs के बारे में जानकारी इकट्ठा करना)
अत्यधिक जल्दी फाइनेंसिंग पर स्टैंडबाय ब्याज देना पड़ता है। मैं इसे टालना चाहूंगा। या तो बिना ऋण के जमीन खरीदो, यानी अपनी पूंजी से, या फिर अंतरिम वित्तपोषण के साथ।

मैंने लगभग समान स्थिति को एक परिवर्तनीय मध्यवित्तपोषण के साथ हल किया है। मुख्य रूप से इसलिए कि सटीक निर्माण लागत अभी निश्चित नहीं है और निश्चित रूप से उपलब्धता ब्याज के कारण। कुछ बैंक इसे बंधक के साथ करते हैं, जिसे बाद में चुकता किया जाता है। इससे शुल्क लगते हैं। कुछ कम ही, खासकर क्षेत्रीय शाखा बैंक, इसे बिना बंधक के बहुत कम ब्याज दर पर भी प्रदान करते हैं। इससे लचीलापन आता है। बाद वाले को मैंने हाल ही में हस्ताक्षरित किया है और इस तरह कभी भी परिवर्तित हो सकता हूँ और बंधक पंजीकरण को लेकर कोई समन्वय समस्या नहीं होती।

हमने बैंक के साथ एक ऋण की बातचीत की है।
साथ ही 12 महीनों की एक प्रोविजन अवधि नोट की गई है, साथ ही मौखिक संकेत दिया गया कि यदि निर्माण की शुरुआत में देरी होती है, तो यह अवधि कुछ महीनों के लिए और पीछे बढ़ाई जा सकती है। ऐसा वास्तव में हुआ भी, इसे 2 महीनों के लिए बढ़ा दिया गया।
इस अवधि के बाद ही ऋण के लिए अप्रयुक्त पूंजी पर प्रोविजन ब्याज लागू होगा।
इस अवधि से पहले, हम अप्रयुक्त पूंजी को सीधे वापस भी कर सकते हैं, यानी बिना कभी इसका उपयोग किए तुरंत "वापस चुकाना"/मिटाना।

हमारे मामले का उदाहरण (संख्याएँ काल्पनिक):
11/2016 में बैंक से 200,000€ का ऋण लिया (हस्ताक्षरित)।
प्रोविजन अवधि 02/2019 तक निर्धारित की गई।
11/2016 में ज़मीन खरीदी, 100,000€ ऋण से ली गई और ज़मीन का भुगतान किया।
12/2016 में निर्माण अनुबंध पूरा किया।
निर्माण की शुरुआत 01.04.2017 हुई, 01.02.2017 के बजाय।
बैंक की प्रोविजन अवधि 04/2019 तक बढ़ा दी गई।
01.06.2017 को निर्माणकर्ता से पहली आंशिक चालान 10,000€ का प्राप्त हुआ।
02.06.2017 को ऋण से 10,000€ निकाले गए (यहां से हम 110,000€ पर ब्याज देना शुरू करते हैं, जैसा कि ऋण अनुबंध में है)।
01.07.2017 को निर्माणकर्ता से दूसरी आंशिक चालान 15,000€ का प्राप्त हुआ।
02.07.2017 को ऋण से 15,000€ निकाले गए (यहां से हम 125,000€ पर ब्याज देना शुरू करते हैं, जैसा कि ऋण अनुबंध में है)।
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यदि अब 04/2019 आ गया है और हम...
a) 100,000€ ऋण का उपयोग कर चुके हैं, तो हमें 100,000€ पर ब्याज देना होगा।
b) 90,000€ ऋण का उपयोग कर चुके हैं और आगे कोई राशि नहीं लेनी है, तो हम बची हुई 10,000€ वापस कर देंगे और केवल 90,000€ पर ब्याज देंगे।
c) 90,000€ ऋण का उपयोग कर चुके हैं और बाद में बची हुई 10,000€ का उपयोग करना चाहते हैं (जैसे सड़क निर्माण के भुगतान के लिए), तो हम 90,000€ पर नियमित ब्याज और 10,000€ पर प्रोविजन ब्याज देंगे।

हमारे मामले में, ज़मीन खरीद और पहले बिल के बीच करीब छह महीने का अंतर था। प्रोविजन अवधि के कारण हमें केवल निकाली गई पूंजी पर ब्याज देना पड़ा। प्रोविजन अवधि के बाद ही अप्रयुक्त पूंजी पर प्रोविजन ब्याज शुरू होता है। अप्रयुक्त पूंजी को प्रोविजन अवधि के अंत में या तो वापस कर सकते हैं (और भविष्य में इसे वापिस न लें) या बनाए रख सकते हैं (जिस पर प्रोविजन ब्याज लगेगा)।

मेरी सलाह: बैंक और निर्माणकर्ता को एक प्रकार का आवेदन समझें: केवल एक आवेदन न भेजें, बल्कि कई प्रस्ताव प्राप्त करें। हर बातचीत से आप अधिक समझदार बनेंगे या कोई काला बाईस भी खोज लेंगे और अन्य सफेद भेंड़ों का सही आकलन कर पाएंगे।

आपकी तेज़ प्रतिक्रियाओं के लिए धन्यवाद।
तो हम घर और ज़मीन अलग-अलग खरीदते हैं। घर को हम एक कंपनी से बनवाते हैं और ज़मीन हम एक अन्य मालिक से खरीदते हैं। इसलिए संपत्ति कर में कोई समस्या नहीं है, सही?

वैरिएबल अंतरिम वित्तपोषण का मतलब है कि मैं पहले ज़मीन का वित्तपोषण करता हूँ और जब मैं घर का वित्तपोषण करना चाहूँ, तो घर और ज़मीन दोनों को एक नए/अलग क़र्ज़ में शामिल कर लूँ?
लेकिन तब मैं अभी जो सस्ते ब्याज दरें हैं, उन्हें सुरक्षित नहीं कर पाऊंगा, क्योंकि एक साल में शायद स्थिति फिर बदल सकती है, सही?

तुम्हारे विस्तार से समझाने के लिए धन्यवाद।
मतलब मैं दोनों के लिए वित्तपोषण करता हूँ, ज़मीन की खरीद 01.01.2018 को करता हूँ और अपने 200,000€ में से 100,000€ (तुम्हारा उदाहरण) निकालता हूँ।
फिर उन 100,000€ पर ब्याज देता हूँ।
बाकी 100,000€ जो अभी बैंक में हैं, उनके लिए (अगर तय हो) 12 महीने बाद ही ब्याज देना शुरू करता हूँ?
जब तक कि वह जल्दी ना हो और मैं पैसे जल्दी ले लूँ, क्योंकि निर्माण जल्दी शुरू हो जाता है, और तब मैं केवल उन पैसे पर अतिरिक्त ब्याज देता हूँ जिन्हें मैंने अभी तक नहीं लिया?

माफ़ करना, इतने सारे सवालों के लिए।
आप सभी को शुभ संध्या।

तो हम घर और जमीन को अलग-अलग खरीदते हैं। घर हम एक कंपनी से बनवाते हैं और जमीन हम किसी दूसरे मालिक से खरीदते हैं। इसलिए ग्रंडएर्वरबस्टेयर में कोई समस्या नहीं होगी, सही?

कोई समस्या नहीं है, तुमने "बाउटैग्रेग" कहा था, इसका मतलब है कि विक्रेता और निर्माण कंपनी एक ही हैं। "बाउटैग्रेग" तो सिर्फ गलत शब्द है। इसके बाद भी तुम्हारे लिए कोई समस्या नहीं है।

मतलब मैं दोनों के लिए फाइनेंसिंग पूरा करता हूँ, 01.01.2018 को जमीन खरीदने के लिए अपनी 100,000€ (तुम्हारा उदाहरण) अपने 200,000€ में से निकालता हूँ। फिर उन 100,000€ पर ब्याज अदा करता हूँ। बाकी 100,000€ जो बैंक में पड़े हैं, उनके लिए मैं (अगर सहमति हो) 12 महीने बाद ही उपलब्धता ब्याज दूंगा? जब तक कि यह जल्दी न हो और मैं पैसे पहले ही निकाल सकूं, क्योंकि निर्माण जल्दी शुरू हो रहा है, और तब मैं केवल उस राशि पर अतिरिक्त उपलब्धता ब्याज दूंगा जिसे मैंने अभी तक नहीं निकाला है?

बिल्कुल।