जर्मन को अपनी खुद की चार दीवारों की इच्छा के लिए हमेशा अधिक कर्ज लेना पड़ता है। क्योंकि उनकी इक्विटी उतनी तेजी से नहीं बढ़ती जितनी कि अचल संपत्ति की कीमतें। रिकॉर्ड-निम्न ब्याज दरों का फायदा कई संघीय नागरिकों को अधिक नहीं मिला है।

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जो कोई जानना चाहता है कि जर्मन अचल संपत्ति बाजार की स्थिति कैसी है, वह कीमतों, किराए और वेतन के लंबी सांख्यिकी अध्ययन कर सकता है। लेकिन जर्मन निर्माण वित्तपोषण के नवीनतम आंकड़ों पर एक नजर डालना कहीं अधिक आसान है। और उनमें काफी कुछ छुपा हुआ है।
संघीय नागरिकों को अब अपनी वित्तीय सीमा तक और अधिक जाना पड़ता है, ताकि अपनी खुद की चार दीवारों की इच्छा को वास्तविकता में बदल सकें। औसतन, जर्मनों को 2,48,000 यूरो कर्ज लेना पड़ा, जो रिकॉर्ड स्तर है। एक साल पहले औसत ऋण राशि 34,000 यूरो कम, यानि 2,14,000 यूरो थी।
ऊंचे कर्ज के रुझान को वित्तीय सेवा प्रदाता डॉ. क्लेन के आंकड़े दिखाते हैं। यह कंपनी यहां देश में सबसे बड़े निर्माण वित्तपोषण दलालों में से एक है और इसलिए जर्मन अचल संपत्ति बाजार पर एक अच्छी नजर रखती है।

स्रोत: इन्फोग्राफिक WELT

सांख्यिकी कुछ और भी प्रकट करती है। नागरिकों को अपनी इच्छित संपत्ति पर अधिक से अधिक ऋण लेना पड़ता है। अचल संपत्ति मूल्य का बाहरी वित्तपोषित हिस्सा, जिसे बेलीइगंगसाउस्लाफ कहा जाता है, 84.02 प्रतिशत के साथ पहली बार 80 प्रतिशत की सीमा पार कर गया है। 2016 में, निर्माणकर्ता और खरीदार औसतन 20 प्रतिशत से अधिक इक्विटी अपनी वित्तपोषण में डालते थे, औसत बेलीइगंगसाउस्लाफ 76 से 79 प्रतिशत के बीच था।
इस विकास का कारण जर्मनी में अचल संपत्ति की अनियंत्रित तेजी है, जो कीमतों को लगातार ऊपर ले जा रही है। केवल इस वर्ष की शुरुआत से ही यूरोपेस हाउसिंग इंडेक्स में 4 प्रतिशत से अधिक की वृद्धि हुई है। यह बाजार संकेतक देश में अचल संपत्ति की औसत मूल्य वृद्धि को मापता है।
बड़ी शहरों और अन्य लोकप्रिय क्षेत्रों में कीमतें कहीं अधिक तेजी से बढ़ी हैं। चूंकि खरीदारों की बचत खरीद कीमतों की समान दर से बढ़ी नहीं है, इसलिए संघीय नागरिकों को अधिक और अधिक कर्ज लेना पड़ता है। खासकर जब कि अचल संपत्ति की कीमतों के साथ-साथ नोटरी और संपत्ति अधिग्रहण कर जैसी खरीद संबंधी अतिरिक्त लागतें भी बढ़ी हैं। इससे खरीदारों पर और भार पड़ता है।
औसतन प्रति वर्ग मीटर कीमत 3000 यूरो से अधिक
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20 प्रतिशत इक्विटी दशकों से पारंपरिक वित्तपोषण के लिए सामान्य मानदंड रहा है। इसके नीचे सामान्यतः ऋण नहीं दिए जाते थे। लेकिन अचल संपत्ति की तेजी के समय ऐसा अब लगता नहीं है। कर्ज वित्तपोषण 90 प्रतिशत की संवेदनशील सीमा के करीब पहुंच रहा है। हालांकि, खरीदार अपने ऑब्जेक्ट को 100 प्रतिशत तक बाहर के ऋण से भी वित्तपोषित कर सकते हैं। लेकिन जैसे-जैसे इक्विटी घटती है, ऋण महंगा हो जाता है।
बैंकों द्वारा ब्याज दरें बेलीइगंगसाउस्लाफ के अनुसार तय की जाती हैं। यह वित्तटेस्ट के विश्लेषण से पता चलता है। इसके अनुसार शीर्ष शर्तें आमतौर पर केवल 70 प्रतिशत तक के ऋण के लिए होती हैं। 80 प्रतिशत तक की वित्तपोषण के लिए ब्याज दर में केवल मामूली वृद्धि होती है। इसके बाद यह तेजी से बढ़ती है। 90 प्रतिशत से अधिक कर्ज लेने वालों के लिए यह खासकर महंगा होता है, वित्तटेस्ट के अनुसार।
पूर्ण वित्तपोषण के लिए ब्याज दर सर्वश्रेष्ठ ब्याज दर से आधा से एक प्रतिशत अंक अधिक होती है। यह कम लगता है, लेकिन पूरी ऋण राशि को 50 प्रतिशत तक महंगा कर देता है। वित्तटेस्ट के गणना के अनुसार, संवेदनशील 90 प्रतिशत सीमा से ऊपर की वित्तपोषण के लिए ब्याज दर कुछ प्रदाताओं के यहाँ 8.8 प्रतिशत तक पहुंचती है, जो कि डिसपोक्रेडिट के स्तर पर है।

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यह अचल संपत्ति दांव वास्तव में कितना लाभकारी है
बहुत से संघीय नागरिकों को रिकॉर्ड-निम्न ब्याज दरों का ज्यादा फायदा नहीं मिलता। यदि वे पर्याप्त इक्विटी साथ नहीं लाते तो उन्हें भारी प्रीमियम भुगतान करना पड़ता है। और अचल संपत्ति की बढ़ती कीमतों के कारण उन्हें अधिक से अधिक कर्ज लेना पड़ता है। कई घर निर्माताओं और आवास खरीदारों के लिए इसका मतलब होता है एक शून्य योग खेल।
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FMH वित्तीय सलाहकारों द्वारा की गई एक गणना जानकारीपूर्ण है: एक अचल संपत्ति खरीदार, जिसने 2014 में एक संपत्ति खरीदी थी, उस समय उसने औसतन प्रति वर्ग मीटर 2105 यूरो का भुगतान किया था। वर्तमान में यह मूल्य 3000 यूरो से अधिक हो गया है। इसके अनुसार उपभोक्ताओं को अधिक कर्ज लेना पड़ता है। कम बंधक ब्याज दर के कारण मासिक बोझ लगभग समान बना हुआ है। हालांकि, इस गणना में उच्च बाहरी वित्तपोषण की लागत शामिल नहीं है।
संघीय नागरिकों को लगातार बढ़ती अचल संपत्ति कर्जों के मद्देनजर कुछ असहज लग रहा है। वे ऋणों को जितना हो सके उतना नियोजित बनाने की कोशिश कर रहे हैं। वे ऋणों के लिए लंबी अवधि चुनते हैं, ताकि वे कम ब्याज दरों को लंबे समय तक सुरक्षित रख सकें। वे पुनर्वित्त के जाल में फंसना नहीं चाहते, यदि ऋण समाप्ति के बाद शर्तें बहुत अधिक हो जाएं। डॉ. क्लेन के आंकड़ों के अनुसार, ऋणधारक वर्तमान ब्याज दर को 14 वर्ष और 4 महीने से अधिक के लिए फिक्स करवा रहे हैं।

यह जानना दिलचस्प होगा कि कितने भवन मालिक सस्ते ब्याज दरों के कारण आवश्यक से अधिक ऋण राशि लेते हैं। इन मामलों में "सीमा तक" नहीं जाना जाता है। इसके बजाय, ऋण का उपयोग आकर्षक निवेश के लिए स्व-कुछ धन उपलब्ध रखने के लिए किया जाता है। हालांकि, आय विकास की तुलना में भवन मूल्य विकास प्रभावशाली है।

दिलचस्प होगा जानना कि कितने निर्माणकर्ता सस्ते ब्याज के कारण आवश्यक से अधिक ऋण राशि लेते हैं। ऐसे मामलों में "सीमा तक" नहीं जाता। इसके बजाय ऋण का उपयोग आकर्षक निवेश के लिए अपनी पूंजी उपलब्ध रखने के लिए किया जाता है।
हालांकि आय विकास की तुलना में निर्माण मूल्य विकास प्रभावशाली है।

तुम किस 'आकर्षक' निवेश की बात कर रहे हो?

मेरे लिए केवल बाजार ही जाना-पहचाना है, जो जोखिमों के साथ-साथ अवसर भी प्रदान करता है।

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लेख बहुत ज्यादा सनसनीखेज़ है। यह मुझे बिलकुल भी हैरानी नहीं होती कि कुल ऋण बढ़ रहा है। ऐसा क्यों नहीं होना चाहिए, पैसे पहले से कहीं सस्ते हैं।

व्यक्तिगत घरेलू खर्चों की सीमा कुल ऋण नहीं है, बल्कि चुकाने वाली मासिक किस्त है!

यह रोचक है कि औसत आय और मासिक किस्त का अनुपात कैसे विकसित होता है। हालांकि यहाँ केवल वही लोग गिने जाने चाहिए जिन्होंने वास्तव में वित्त पोषण किया है।

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माफ़ करना, मैं इसके खिलाफ हूँ... जब मैं उन वित्तपोषणों को देखता हूँ जहाँ केवल अतिरिक्त खर्चों के लिए खुद की पूंजी रखी जाती है और किश्त + अतिरिक्त खर्च कुल नेट आय के अनुपात में बहुत अधिक होती है।

ऐसे में बचत दर कहाँ से आएगी? अब तो सब कुछ उधार पर ही संभव है।