Quel crédit est réalisable ?

Personne ici ne peut dire si une banque acceptera. Mais si la somme totale est couverte par des [Grundschulden] et des [Lebensversicherungen], alors cela fonctionnera selon moi.

Le calcul est assez simple en revanche. J'ai compris que tu veux rembourser entre 60 et 65 % en 10 ans, c'est bien ça ? Donc un amortissement de 6 %...

Alors en supposant un taux d'intérêt de 1,5 %, un amortissement de 6 % et 3 200 EUR/mois = 512 000 EUR de montant de crédit

Avec 2 500 EUR par mois, "seulement" 400 000 et avec 4 000 EUR, 640 000. Si ces montants sont couverts par ta [Grundschuld] et ta [Lebensversicherung] (plus une marge de sécurité de 10 à 20 %), alors une banque acceptera aussi. Si les revenus ne viennent pas, alors tout est perdu, l'immeuble locatif, la maison personnelle et l'assurance vie...

Bonjour Lars. Les garanties ne sont pas le problème. Si jamais il arrivait que le fournisseur d’énergie fasse faillite, que tous les locataires ne paient plus et que mon salaire disparaisse, il reste toujours la possibilité de vendre une partie des garanties (d’autant plus que le terrain à bâtir ne devrait pas forcément être grevé d’une hypothèque). Si cela ne fonctionne pas non plus, je suis évidemment confronté à un problème massif. Mais si chacun ne construisait pas à cause de toutes les éventualités négatives qui pourraient survenir, je crois que peu de crédits seraient accordés en Allemagne. On ne pourra jamais exclure un risque résiduel tant qu’on n’a pas réellement l’argent à la banque (comme garantie). Ce qui pose alors naturellement la question de savoir si le taux d’intérêt y est plus élevé que celui qu’il faut payer pour le crédit. Je ne dis pas qu’un tel scénario est impossible. Mais ce sera plutôt l’exception.

Les 1,5 % que tu mentionnes sont-ils réalistes ?
Surtout avec la possibilité de remboursements anticipés ?

Par ailleurs, je ne comprends pas tout à fait ton calcul.
Je suppose que tu ajoutes les 512 000 à environ 307 000 (environ 60 %) de remboursement et environ 77 000 d’intérêts (soit 120 x 3 200 €).
Mais la charge d’intérêts est-elle vraiment aussi élevée (c’est-à-dire toujours la même sur 10 ans) ? Je rembourse dès le premier mois, donc la charge d’intérêts devrait aussi diminuer dès le premier mois, non ? Ou est-ce une règle spéciale pour les crédits qui ne sont pas remboursés en totalité ?

La facture est déjà correcte ainsi. Il resterait donc environ 35 % de la dette résiduelle après les 10 années de fixation du taux d'intérêt. L'effet « [zuzüglich ersparter Zinsen] » est déjà pris en compte, mais cet effet n'a pas vraiment une influence aussi décisive que cela avait été le cas auparavant avec des taux d'intérêt plus élevés. On « économise » par le remboursement seulement 1,5 %, alors qu'auparavant, il y avait éventuellement une économie de 6 à 8 %. Cela conduit à une prolongation des durées de crédit avec les mêmes taux de remboursement par rapport aux temps passés. ;-)

Le taux d'intérêt n'est actuellement pas irréaliste. En fin de compte, c'est une question de solvabilité et des autres conditions. La tactique de négociation est donc requise.

Le taux d'intérêt est toujours une question de valeur de nantissement et éventuellement de majorations pour le risque, les remboursements anticipés, la période sans mise à disposition, etc., mais pour une durée de seulement 10 ans, 1,5 % devraient être réalisables. Un travailleur indépendant paie généralement plus d'intérêts qu'un salarié pour une même valeur de nantissement, en raison d'un risque plus élevé. En cas de location, quelque chose est probablement aussi pris en compte, mais cela varie beaucoup d'une banque à l'autre et ne peut être calculé que par elles. Parfois, la valeur de nantissement après une telle discussion est même plus élevée qu'on ne le pensait auparavant (décote de risque de la banque). D'expérience, les banques régionales sont plus enclines à traiter ce genre de dossiers que les banques en ligne moins chères, simplement parce qu'elles connaissent mieux le marché local. Pour calculer différentes options, il existe sur Internet de nombreux calculateurs d'hypothèque, il suffit de chercher « zinsen + berechnen » sur Google. On obtient alors toujours aussi les plans d'amortissement, ce qui aide à mieux comprendre un peu la matière. Les remboursements anticipés peuvent également y être pris en compte.

Lars, s'il te plaît, évite les affirmations générales comme «Les indépendants ont plus de risques que les salariés». D'une part, ce n'est pas toujours vrai et d'autre part, le risque pour une banque dans un financement immobilier réside principalement dans la garantie et seulement secondairement dans le taux de recouvrement, cela vaut aussi pour les indépendants.
Ta première phrase était correcte jusque-là, mais avec le reste, tu as beaucoup gâché.

À ce stade, merci d'abord pour vos évaluations.

Je retiens pour moi que 500k de volume de crédit dans mes conditions-cadres représentent une valeur réaliste avec un taux d'intérêt d'environ 1,5 %.

On m’a aussi dit que, comme nous le prévoyons, dans une construction à ossature bois, les chances de répondre aux exigences Kfw70 sont relativement bonnes.
Que ce soit le cas ou non reste purement hypothétique, car nous n’en sommes pas encore là dans notre planification.
Mais dans l’éventualité où cela fonctionnerait : quelles seraient les conséquences ?
Sans entrer dans les détails, j’entends souvent dire que cela se fait assez nettement ressentir... mais je ne peux pas vraiment le saisir !
Y a-t-il un plafond pour les crédits KfW par maison individuelle ?
Cela dépend-il du "volume construit" ? De la surface de plancher/habitable en m² ?
Quels sont les taux d’intérêt ?
Faut-il rembourser intégralement pendant la période de taux fixée ?
Quelles garanties sont acceptées ?