¿Qué crédito es realizable?

No se puede decir aquí si un banco aceptará. Pero si la suma total está cubierta por [Grundschulden] y [Lebensversicherungen], entonces en mi opinión funcionará.

El cálculo es bastante simple. Entendí que quieres haber pagado entre el 60 y el 65% en 10 años, ¿correcto? Eso son un 6% de amortización...

Entonces, como suposición 1,5% de interés, 6% de amortización y 3.200 EUR/mes = 512.000 EUR de crédito

Con 2.500 EUR mensuales "solo" quedan 400k y con 4.000 EUR hasta 640k. Si estas sumas están cubiertas por tu [Grundschuld] y [Lebensversicherung] (más un margen de seguridad del 10 al 20%), entonces un banco también lo aceptará. Si los ingresos no llegan, entonces se pierde todo, el edificio de alquiler, la casa propia y la [Lebensversicherung]...

Hola Lars. Las garantías no son el problema. Si realmente llegara a darse el caso de que el proveedor de energía quiebre, los inquilinos dejen de pagar y mi salario desaparezca, siempre queda la posibilidad de vender una parte de las garantías (más aún porque el terreno no tendría necesariamente que estar gravado con una hipoteca). Si eso tampoco funcionara, por supuesto estaría ante un problema masivo. Pero si todos dejaran de construir por todas las eventualidades negativas que podrían ocurrir, creo que apenas se otorgarían créditos en Alemania. Nunca se podrá excluir un riesgo residual mientras no se tenga el dinero realmente en el banco (como garantía). Aunque entonces surge la pregunta de si la rentabilidad allí es mayor que los intereses que se deben pagar por el crédito. No quiero decir que tal escenario no exista. Pero probablemente será la excepción.

¿Son realistas el 1,5% que mencionas? ¿Sobre todo también con posibilidad de amortización extraordinaria?

Además, no entiendo muy bien tu cálculo. Supongo que sumas los 512.000 de aproximadamente 307.000 (alrededor del 60%) de amortización y aproximadamente 77.000 de pagos de intereses (= 120 x 3200 €). Pero, ¿es la carga de intereses realmente tan alta (es decir, igual durante los 10 años)? Yo amortizo desde el primer mes, por lo que la carga de intereses debería disminuir desde el primer mes, ¿o es esta una cláusula especial en créditos que no se amortizan hasta cero?

La factura está bien así. Queda aproximadamente un 35% de deuda residual después de los 10 años de tipo de interés fijo. El efecto de "intereses ahorrados adicionales" ya está incluido, pero este efecto no influye realmente de manera tan decisiva como solía ser en tiempos de tipos de interés más altos (antes). Por medio de la amortización solo se "ahorra" un 1,5%, mientras que antes podía darse un ahorro de entre el 6 y el 8%. Esto conduce a una prolongación de los plazos del crédito con las mismas cuotas de amortización en comparación con tiempos anteriores. ;-)

La tasa de interés actualmente no es irrealista. En última instancia, es una cuestión de solvencia y de las demás condiciones. Por lo tanto, se requiere habilidad para negociar.

La tasa de interés siempre es una cuestión del valor de garantía y, en su caso, de recargos por riesgo, amortizaciones extraordinarias, tiempo sin disposición, etc., pero con solo 10 años de plazo, un 1,5% debería ser factible. Un autónomo generalmente paga más intereses que un empleado con el mismo valor de garantía, debido al mayor riesgo. En el caso de alquiler, probablemente también se calcula algo, pero esto varía mucho entre bancos y solo allí te pueden hacer el cálculo. A veces, el valor de garantía después de una conversación así es incluso mayor de lo que se pensaba antes (descuento por riesgo del banco). Por experiencia, los bancos regionales son más propensos a abordar algo así que los bancos en línea más baratos, simplemente porque conocen mejor el mercado local. Para calcular diversas opciones, hay en internet muchas calculadoras de hipotecas, solo hay que buscar en Google "zinsen + berechnen". Allí también salen siempre los planes de amortización, lo que ayuda bastante a entender un poco mejor el tema. Las amortizaciones extraordinarias también se pueden incluir allí.

Lars, por favor deja de hacer afirmaciones generales como "Los autónomos tienen más riesgo que los empleados". Por un lado, eso no es cierto en general y por otro lado, el riesgo para un banco en una financiación de construcción radica principalmente en la garantía y en segundo lugar en la tasa de recuperación, esto también se aplica a los autónomos.

Tu primera frase fue bastante correcta, pero con el resto arruinaste muchas cosas.

En este punto, primero muchas gracias por sus valoraciones.

Para mí, tomo que un volumen de crédito de 500k en mis condiciones marco representa un valor realista con una tasa de interés alrededor del 1,5%.

Ahora me han dicho que, como tenemos previsto, en una construcción de estructura de madera, tengo relativamente buenas posibilidades de cumplir con los requisitos Kfw70.
Si eso es realmente así o lo será, es puramente hipotético, ya que aún no estamos tan avanzados en nuestra planificación.
Pero en caso de que funcionara: ¿cómo se reflejaría eso?
Sin entrar en detalles concretos, escucho una y otra vez que eso ya se nota bastante... ¡pero no puedo comprenderlo bien!
¿Hay un límite máximo para créditos KfW por casa unifamiliar?
¿Se basa en "volumen construido"? ¿En m² de superficie del terreno/vivienda?
¿Cómo son las tasas de interés?
¿Debe amortizarse completamente dentro del período de interés establecido?
¿Qué se acepta como garantías?