Réflexions sur l'achat d'un bien immobilier - votre avis

Bonjour à tous,
après une période plutôt calme chez nous ces dernières semaines concernant la recherche de terrain, car il n’y a presque pas de nouvelles offres, nous sommes maintenant tombés sur un terrain qui est assez bien.
Nous sommes un peu incertains à ce sujet et ne savons pas vraiment comment évaluer la situation, peut-être que vous pourriez nous aider. Ou alors nous sommes simplement inquiets parce qu’il y a beaucoup d’argent en jeu et que ce terrain sera notre lieu de vie pour les années à venir.

Situation suivante :
Dans notre lieu de prédilection, les terrains partent comme des petits pains, aujourd’hui sur Internet, demain déjà quasiment vendus. Il y a environ 5-6 semaines, j’ai vu un terrain qui ne m’avait pas vraiment intéressé au premier abord. C’était probablement à cause de la façade du terrain, seulement 17 m. Je voulais toujours avoir au moins 20 m. De plus, la rue n’est pas goudronnée et selon le plan, rien ne se passera là-bas jusque 2018. Bien sûr, une route goudronnée est mieux, mais nous avons aussi renoncé à cela pour ne pas nous restreindre davantage - nous avons déjà tellement de critères qui sont bien plus importants pour une vie sans soucis. D’autant plus que l’on peut alors aussi supporter les coûts.
Nous l’avons regardé de nouveau et sommes maintenant vraiment assez séduits par ce terrain. La façade sur la route n’est plus si pire - nous voulons maintenant un garage et un carport à l’avant et derrière la maison. Ensuite, pavé joliment l’allée et un joli chemin vers la maison. Il y a assez de place à l’arrière, ok on ne peut jamais avoir trop de place :), mais le terrain fait environ 1300 m².

Ce qui nous préoccupe maintenant :

Pourquoi le terrain est-il encore disponible ? Parce que sinon ils partent comme rien... y a-t-il des raisons ou est-ce que nous nous faisons juste des idées et sommes trop prudents ? Peut-on l’être quand on veut construire une maison... :/
De plus, selon l’agent immobilier, le terrain est envahi par la végétation, mais pas autant qu’on le pensait. Si je veux faire une étude de sol, le terrain doit-il déjà être dégagé ? Ou au moins à l’endroit où la maison doit être construite, car je crois que l’expert veut forer aux points d’angle précis de la maison.
Suis-je bien informé ou cela se fait-il aussi sur un terrain envahi ?

Et pourriez-vous nous dire à qui nous adresser si l’on veut savoir ce qu’il y avait autrefois dessus ? La mairie ne peut pas le dire précisément, mais elle dit qu’il n’y a jamais rien eu là auparavant, car la commune n’a grandi qu’après la chute du Mur, avec le départ des Berlinois vers la périphérie.
Mais peut-être qu’il y a vraiment quelque chose avec ce terrain et c’est pour cela qu’il est encore disponible depuis 5-6 semaines. L’agent immobilier a aussi essayé de me le vendre en disant « super prix au m² pour la région et en plus cette taille de terrain ». Et l’emplacement est aussi assez bon, en diagonale une zone libre ou un champ. Derrière, il y a la forêt.

Qu’en pensez-vous ? Faites-nous part de vos premières impressions s’il vous plaît. Peut-être que nous exagérons, mais voyons ce que les autres en pensent.

Il peut y avoir un certain nombre de "défauts" :
- Qui paie la route qui sera construite plus tard ==> éventuellement les riverains = [Du]
- Terrain viabilisé ?
- Plan d'urbanisme peut-être peu attractif (peux-tu construire ce que tu imagines ?)
- Pollutions anciennes ?
- Fondation coûteuse, en raison de mauvaises conditions du sol ?
- Charges à reprendre au registre foncier ?
- ...

Je me renseignerais auprès des différents bureaux (service de l'urbanisme, registre des pollutions anciennes, etc.) afin de collecter autant d'informations que possible.

Tout d'abord, merci beaucoup pour ta réponse. Certains points que tu as soulevés sont déjà clairs :
- oui, les riverains prennent en charge la rue ou la construction
- desserte : les réseaux ne se trouvent pas sur le terrain mais dans la rue. Cela semble être le cas pour presque tous les terrains dans le village. C’est normal, je crois, non ?
- pas de plan d’urbanisme, mais selon l’article §34

Le reste, je dois encore le vérifier, j’y ai déjà pensé. J’espère qu’ils peuvent ou VEULENT fournir des informations.

Concernant les conditions du sol :
Sont-elles enregistrées quelque part ? On ne les obtient qu’avec l’étude de sol, n’est-ce pas ?

- oui, les riverains prennent en charge la rue ou la construction
- Raccordement : les réseaux ne se trouvent pas sur le terrain, mais dans la rue. Cela semble être le cas pour presque tous les terrains du village. C’est je crois normal, non ?

La question concernant la rue se pose - savez-vous (au moins grossièrement) quels coûts vous attendent - avez-vous déjà demandé ?
Supportez-vous les coûts seuls ou en partie la commune ou avec d’autres constructeurs ? Si le terrain est situé au bout de la rue, il se peut que vous deviez supporter les derniers (par exemple 10-15 m) entièrement seuls.
Tu as écrit plus haut - jusqu’en 2018 il ne se passera probablement rien. La question est aussi - cela commencera-t-il en 2018 ou la commune pourrait-elle encore retardé cela de 5 ans ?
Nous n’avons pas encore pavé notre allée et nous sommes tous les jours embêtés par la saleté que nous ramenons dans la maison (le sol a pourtant déjà été gravillonné).

Les réseaux sont dans la rue : dans la rue qui doit encore être construite ou dans la première « vraie » rue adjacente ? Qu’en est-il de l’eau/assainissement ? Devez-vous éventuellement construire une fosse toutes eaux individuelle ?

Tu dois absolument découvrir ce qui se trouvait là avant. Y avait-il autrefois une coopérative agricole (LPG) à proximité qui déversait régulièrement son lisier sur le terrain ? D’autres choses ont-elles été « éliminées » là (contamination du sol) ? La Brandebourg était, sauf erreur de ma part, autrefois l’un des terrains de jeux favoris de l’Armée rouge. Le terrain pourrait-il éventuellement faire partie d’un ancien champ de manœuvres (risque de munitions) ?

Ce sont mes premières pensées spontanées.

Si vous n’obtenez rien auprès des administrations (ou auprès des mauvaises administrations) et que vous ne venez peut-être pas vous-même du village, il serait peut-être utile d’essayer de parler avec des voisins installés de longue date. Ils savent souvent des choses qui ne sont pas enregistrées même auprès des administrations.

Oui, concernant les coûts des routes, nous nous sommes déjà renseignés. On a pu nous donner un prix approximatif, qui peut cependant évoluer à la hausse comme à la baisse. Logiquement. Eh bien, pour l’instant, une planification jusqu’en 2018 est exclue. La route n’est pas prévue, il se peut que cela commence directement en 2018, mais il se peut tout aussi bien que rien ne se passe pour l’instant et qu’ils ne commencent qu’en 2022. Selon l’agent immobilier, les réseaux sont dans la rue, je pensais jusqu’à présent que la route devant le terrain était visée. Merci pour la remarque, au cas où ce serait alors une rue perpendiculaire ou autre. Je regarderai cela samedi. En face et à côté, il y a déjà des maisons individuelles. L’eau et les eaux usées doivent être correctement connectées, pas de fosse toutes eaux. J’ai demandé explicitement. Je vais quand même demander des informations plus détaillées au service compétent.

Nous avons déjà pensé à ce qui aurait pu se trouver là auparavant. Où peut-on le découvrir au mieux ? J’ai appelé la mairie, ils ont dit qu’il n’y avait rien avant, juste des champs et des terres agricoles. Ce n’était pas très convaincant, plutôt qu’ils ne savaient pas eux-mêmes et que c’est une supposition. Pour le cadastre des sites pollués, j’ai appelé à l’instant, ils me donneront des renseignements, il faut juste envoyer une demande par fax. Donc ça, on l’a déjà.

Situation actuelle :
- Pour la construction de la villa urbaine, je rappelle le service urbanisme pour savoir si c’est possible au regard de l’article §34. Les réponses sont toujours un peu équivoques.
- Je fais vérifier les sites pollués, la demande est en cours. J’ai déjà téléphoné au cadastre des sites pollués.
- Les réseaux doivent être dans la rue. Pas de fosse toutes eaux, dit l’agent immobilier. Je prendrai encore des infos auprès de la mairie lundi.
- Ce qui s’y trouvait avant, je vais sûrement devoir téléphoner un peu. Peut-être que je trouverai quelque chose quelque part.
- Je demanderai probablement aux voisins samedi au sujet des trois points précédents.

Incertitudes restantes :
- Je voudrais faire faire une expertise du sol. Savez-vous si le terrain doit être dégagé pour cela ? Ou cela peut-il se faire en l’état, avec la végétation ? J’ai lu que l’expertise du sol doit être réalisée aux 4 points/corners de la future maison. Cela voudrait dire que je ne pourrais la faire que juste avant de construire. Mais je ne veux pas tout préparer et après que l’expertise dise qu’il faut rajouter 30 000 EUR de plus parce que le sol est mauvais.
Qu’en pensez-vous ?

Je viens de lire dans d'autres sous-forums, mais est-ce que tout cela ne peut pas aussi être fait par le notaire ? Comme quelqu'un d'autre l'a déjà écrit, il reçoit une grosse somme d'argent et alors il pourrait bien faire un peu plus au lieu de juste copier un contrat n'importe comment, non ?