Vendre un bâtiment neuf et acheter un bien existant - pièges ?

Bonjour à tous,

Depuis longtemps nous sommes des lecteurs silencieux et maintenant nous avons aussi une demande :

Bref sur la situation actuelle :
Nous (30 ans femme + 30 ans homme + enfant 1 an + un autre enfant en projet) avons emménagé en 2021 dans notre maison neuve. Pour diverses raisons, nous envisageons de déménager à nouveau. Nous sommes conscients que ce n’est pas judicieux d’un point de vue financier. Nous nous demandons néanmoins comment aborder tout cela, comment le mettre en œuvre et quel cadre financier nous devrions nous fixer.

Actuellement, nous vivons avec un salaire (2 550 € net) + allocations familiales (250 €) + revenus locatifs (300 €, tous les coûts y compris les provisions et les impôts sont déjà pris en compte).
Ainsi, nous disposons de 3 100 € par mois et avons une mensualité de crédit de 750 €. Pour l’instant, cela nous suffit et il ne nous manque rien. Bien sûr, nous n’avons pas une grande capacité d’épargne pour le moment. Cependant, les réserves sont suffisantes. Pour l’avenir, nous prévoyons un 2e enfant, donc on ne peut pas compter sur un deuxième salaire pour l’instant.

Nos dettes actuelles s’élèvent à environ 225 000 €. Pour la maison neuve, nous estimons un prix de vente d’environ 550 000 € (valeur estimée par nous). Pour le crédit, il y aurait une pénalité de remboursement anticipé de 25 000 €.

Voilà pour l’état actuel. Quelle est la suite ?

D’abord parler avec la banque ? Comment cela se déroulerait-il ?

Le taux d’intérêt actuel (environ 1 %) ne sera probablement pas transféré au nouvel immeuble. Est-ce qu’on pourrait encore obtenir un crédit immobilier avec les conditions actuelles ? Avec une mensualité constante de 750 € et un taux de 4 %, cela représenterait environ 170 000 €. Est-ce réaliste ?

Comment se passe l’achat d’une nouvelle maison quand on a encore un crédit sur l’existant ? Quelle serait une chronologie raisonnable ?

Comme vous le voyez, nous sommes encore un peu perdus et reconnaissants pour toute aide.
Si des informations importantes manquent, merci de nous le faire savoir rapidement.

Cordialement

Avec un versement constant de 750 € et un taux d’intérêt de 4 %, cela ferait environ 170 000 €. Est-ce réaliste ?

4 % d’intérêts sur 170 000 € correspondent à plus de 550 € d’intérêts par mois.
Il ne reste donc rien des 750 € pour rembourser le capital.

S’ajoute à cela la double charge lors de la construction de la maison, etc.

Je ne vois aucune chance d’en sortir avec votre idée de financement.

La question est de savoir ce que vous obtenez pour 170k dans la région où vous voulez aller ? Êtes-vous sûr de l'indemnité de remboursement anticipé ? Si l'ancien crédit est d'environ 1 %, il ne restera pas beaucoup de chose de l'indemnité à part quelques frais, car les taux d'intérêt sont actuellement beaucoup plus élevés.

S'ajoute le double fardeau lors de la construction de la maison, etc.

La direction était du neuf -> ancien, donc cela ne devrait pas être un problème, à moins que trop de travaux de rénovation soient nécessaires.

Êtes-vous sûr qu'une indemnité de remboursement anticipé est encore applicable ? Avec la forte augmentation des taux d'intérêt, elle devrait être presque nulle, car la banque peut désormais obtenir plus pour son argent.

Le point crucial, je le vois dans le revenu relativement faible. Avec les taux plus élevés, cela laisse peu de marge pour rembourser même un petit crédit. D'un autre côté, il devrait aussi être difficile pour 4 personnes de trouver un logement à moins de 1000 € de loyer.
Pour vous, il est clairement nécessaire de se débarrasser de l'ancien financement pour pouvoir en obtenir un nouveau. En ce sens, je ferais les deux transactions quasiment en même temps, avec le rendez-vous chez le notaire pour la vente quelques jours plus tôt.

Merci beaucoup pour les premiers retours.

À mon avis, il ne devrait pas y avoir de double charge, ou cela serait acceptable pour une certaine période. Nous envisageons effectivement de passer d’une construction neuve à un bien immobilier existant.

Concernant l’indemnité de remboursement anticipé, un « [schlauer] » calculateur en ligne me l’a indiqué. Il semble plausible que celle-ci pourrait être nettement inférieure. Je devrais effectivement en parler directement à la banque.

Par ailleurs, il ne devrait pas seulement y avoir un crédit possible disponible en capital, mais aussi le produit de la vente du neuf moins les dettes. Mon calcul simple serait :

550 000 vente maison
- 225 000 crédit en cours
- 25 000 indemnité de remboursement anticipé (montant encore à clarifier)
+ 170 000 nouveau crédit possible

Donc environ 445 000 capital pour l’achat d’un bien immobilier existant.

Ce calcul simple est-il aussi cohérent ou voyez-vous déjà des problèmes ?

Avez-vous des offres concrètes pour une maison à 445 sans qu'il soit nécessaire d'y investir davantage ? Frais annexes d'achat, rénovation, etc ?