नमस्ते "Yuccapalme",
अब मैं भी अपनी "राय" दूँगा:
क्योंकि मैं नवीनीकरण में जल्दबाजी नहीं करता और केवल उतने पैसे से काम करता जो मेरे पास हैं। बेशक मैं केवल ऐसा घर खरीदूँगा जो रहने लायक हो...पहले कुछ महीनों तक नवीनीकरण का काम करूँगा और फिर वहाँ शिफ्ट हो जाऊँगा...रहते हुए धीरे-धीरे नवीनीकरण करता रहूँगा। नवीनीकरण के लिए अतिरिक्त कर्ज नहीं लूंगा, इसके अलावा मैं सब कुछ अकेले ही करूंगा...मतलब कोई कंपनियाँ नहीं। मुझे कुछ लोग जानते हैं जो घर बनाने के विशेषज्ञ हैं, वे मुझे सुझाव दे सकते हैं...मेरे दादा-दादी ने भी खुद घर बनाया है और मेरी चाची के घर बनाने में सहायता की है।
मुझे नहीं पता मुझे यह बहुत आदर्श लग रहा है या नहीं...जिससे नवीनीकरण में बहुत समय लग जाएगा।
तेरी आशावादिता काबिले तारीफ है, लेकिन वहाँ कल्पनाओं और हकीकत में टकराव होता है। मैंने तेरी पसंद के वित्तीय दायरे में कई नवीनीकरण वाले मकान देखे हैं, पर कोई भी ऐसा नहीं था जिसमें तुरंत रहना संभव हो। ऐसा केवल बदतर, सबसे प्राथमिक हालात में ही हो सकता था, जिसमें तू जरा भी लंबे समय तक नहीं रहना चाहेगा। ज्यादातर मामलों में स्थिति इतनी खराब होती है कि "अंतर्निर्माण हटाना" पड़ता है, मतलब तहखाने से लेकर छत तक की सभी मंजिलों की छतें और दीवारें वो भी सिर्फ स्थायी ढांचे को छोड़कर हटानी पड़ती हैं। इसके अलावा बिजली, पानी और हीटिंग नहीं होती। बहुत कड़े कैंपिंग प्रेमी शायद अलग कमरे या निकल के रहने वाले ट्रेलर में रह सकें, लेकिन क्या यह तेरे लिए संभव है?
"धीरे-धीरे" की रणनीति तभी काम करती है जब साथ ही रहने की स्थिति में कुछ नवीनीकरण पूरा हो चुका हो: कम से कम एक तैयार कमरा, खाना पकाने की जगह और धोने की सुविधा हो। मकान के आकार और नवीनीकरण के काम के हिसाब से यह आधा साल से लेकर कई सालों तक लग सकता है।
मेरे एक दोस्त ने हाल ही में एक पुराना घर ऐसे ही विश्वास के साथ खरीदा: "सस्ता" दाम, तुरंत रहना और फिर धीरे-धीरे सुधार करना। निरीक्षण के लिए उन्होंने अपने रिश्तेदार जो एक सेवानिवृत्त नागरिक अभियंता हैं, को भी लाया, जो उस दिन शायद अंधेपन से पीड़ित था। नतीजा: भारी कर्ज (पूरी वित्तपोषण और स्थिति के अनुसार ज्यादा जमीन और भवन का दाम) के साथ चार सदस्यों वाला परिवार अपनी चलती लागतों में डूब गया, क्योंकि वे एक पुराने गुरुत्वाकर्षण आधारित हीटिंग नेटवर्क पर गैस थर्म सेट चला रहे थे, जिसमें बड़े पाइप बाहर की दीवारों में डाले गए थे। मैं इसे अपने निजी ओवरड्राफ्ट से "जलवायु तापमान बढ़ाने" की वित्तपोषण कहता हूँ। फोटोज के जरिए मैं एक आम आदमी के तौर पर भी कई निर्माण दोष और कमी देख पाया, जिनकी मरम्मत के लिए लगभग घर को तोड़ना पड़ सकता है: छत के ढलान पर मिनरल ऊन इन्सुलेशन के बावजूद कोई वाष्प संचरण रोधी परत नहीं, मीटर लंबी खुली और चिपकी हुई नहीं हुई वाष्प प्रतिबंधक/बाधा की जॉइन्ट, बिना सुरक्षा कंडक्टर वाले प्रायमिटिव विद्युत तार कनेक्शन आदि। हीटिंग के लिए मैंने फ्री में तुरंत मदद की पेशकश की, जिसे तुरंत ठुकरा दिया गया। कहा गया कि सुंदर वॉलपेपर को हटाना होगा, जो आने के समय खराब हालत को छिपाने के लिए लगाए गए थे। सब कुछ खूबसूरती से बनाया और खुद को झूठ बोला जाता है, जब तक पैसे खत्म न हो जाएं। जो जरूरी काम हैं उन्हें ठीक से करने के लिए भी पर्याप्त पैसे नहीं बचे। एक दिन कार टूट जाएगी या कोई अन्य अनपेक्षित, महंगा काम आ जाएगा और तब सब कुछ खत्म हो जाएगा। लेकिन हमारे पास नया दिवाला प्रणाली है जिसमें बाकी कर्जा माफ हो जाता है। सवाल यह है: क्या तुझे ऐसा चाहिए?
मेरे पास एक 150 वर्ग मीटर का घर है, जो 1938 में बना था, जिसे मैंने एक साल की खुद की मेहनत से इतना ठीक कर लिया कि मैं रहने लगा। लेकिन सब कुछ पूरा नहीं था और जैसे ही मैं तैयार कमरे का दरवाजा खोलता, धूल-मिट्टी फिर आती। दो साल में अंदर का काम पूरा हुआ, पर बाहर की मरम्मत जारी रही: पूरा तहखाना साफ करना, सुखाना, नया प्लास्टर, पेरिमेटर इन्सुलेशन, पूरी दीवारों की मरम्मत, klinker अधिष्ठान की सफाई और नए सिलाई आदि। पीछे मुड़कर देखें तो यह काम तेजी से हुआ क्योंकि घर छोटा था और पूरी तरह खराब नहीं था - लेकिन कीमत तेरी पसंद से ज्यादा थी।
अब मैं सात साल से एक असली "शून्य-यूरो" घर का नवीनीकरण कर रहा हूँ, जिसमें आधे भवन में असल में केवल आधार तत्त्व ही बचे हैं। दूसरी आधी में पुराने फर्श बचाने में सफलता मिली। लेकिन 250 वर्ग मीटर छत, 100 से ज्यादा वर्ग मीटर लकड़ी की छतें, पूरी पार्श्व दीवार, 25 वर्ग मीटर बाथरूम, लगभग 300 वर्ग मीटर छत को नया बनाना पड़ा। संपूर्ण विद्युत, फोन/लैन, हीटिंग, और सैनिटरी इंस्टॉलेशन नया करना पड़ा। व्यापक बुनियादी काम के कारण, मैंने हीटिंग पांचवें साल में ही लगाई। तब से मैं कम से कम निर्माण स्थल पर आराम से रह पा रहा हूँ। हाँ, कुछ लोग शायद कठोर होते हैं आराम की बात में, लेकिन मैं कैंपिंग पसंद नहीं करता। आठवें साल में मैं अब सप्ताहांत घर से मुख्य निवास स्थान में बदल रहा हूँ, जबकि अभी भी बहुत काम बाकी है। यहाँ "रहते हुए निर्माण" की रणनीति काफी देर से काम आई।
चूंकि तेरी वित्तीय स्थिति तेरे खुद के कथन अनुसार ज्यादा अच्छी नहीं है, तू उसी सीमा तक आगे बढ़ पाएगा जितने पैसे तुझ पास हैं। शुरू में तुझे बड़े कदम उठाने होंगे ताकि घर सूखा और टिकाऊ हो सके। एक शुरुआती निवेश जो छत और नए खिड़कियों के लिए पर्याप्त हो, हर नवीनीकरण वाले मकान में जरूरी था जो मैंने देखे हैं। फिर "छोटे कदमों" की रणनीति अपनाई जा सकती है, जिससे रहने की तैयारी और दूर हो जाती है। मैं ज्यादातर काम खुद करता हूँ और सिर्फ सामग्री का खर्च उठाता हूँ, पर वह भी आज के महंगे बाजार में बहुत महंगा है। भरोसा कर, पैसे की कमी से आगे नहीं बढ़ पाना बहुत तकलीफदेह होता है। थोड़ी मेहनत ऐसे कामों में जो कम सामग्री मांगते हैं की जा सकती है, लेकिन जब सब खत्म हो जाता है, सभी दरवाजें, खिड़कियां जला दी जाती हैं, ठीक की जाती हैं, प्लास्टर किया जाता है और ठीक किया जाता है, तो फिर पैसे निकालने पड़ते हैं। मेहनती मददगार अच्छे होते हैं, पर उन्हें भी सामग्री चाहिए और खुश रखना होता है। और तुझे आलोचना से बचना पड़ेगा और खराब हालत में कोई गारंटी भी नहीं मिलती। इस पर अधिकतर बीमे "पड़ोसी मदद" को बिना एक्स्ट्रा क्लॉज के नहीं कवर करते। अगर कोई चोटिल हो जाता है या तू नए बने हिस्सों को नुकसान पहुँचाता है तो? मेरे विचार में, यह सवाल करने लायक है यदि तू सब कुछ अकेले नहीं करना चाहता।
क्यों पुराने जैसे घर न बनाएँ (कौन कहता है पुराने घरों की गुणवत्ता आज से कम थी)? मुझे इसमें कोई नुकसान नहीं दिखता, बल्कि फायदे हैं।
"पुराने जैसे बनाना" एक भ्रांति है। जैसे हम ऐतिहासिक घटनाओं की सही व्याख्या उनके समय के संदर्भ में करते हैं, उसी तरह हम पुराने निर्माण तरीकों को 1:1 आज के समय में लागू नहीं कर सकते। हमारे ऊपर आज की बड़ी पाबंदियाँ हैं, जो 100 साल पहले लोगों पर नहीं थीं। हमें युद्ध नहीं झेलना पड़ता, लेकिन हमें उद्योग और राजनेताओं के पागलपन की कीमत चुकानी पड़ती है, जो हर साल मकान बनाने वालों और सुधारने वालों के लिए नए नियम और सीमाएं बनाते हैं। ऊर्जा की सार्थक बचत का स्तर मेरे अनुसार पहले ही पार हो चुका है और अब केवल मुनाफा बढ़ाने की होड़ चल रही है, दोनों पक्षों की बिक्री बढ़ाने की (जैसे इन्सुलेशन उद्योग) और कर व शुल्क बढ़ाने की (जैसे नवीकरणीय ऊर्जा अधिनियम लगान, बिजली कर)। जो पूरी तरह से गैरकानूनी या समाज विरोधी नहीं बनना चाहता, उसे इन शर्तों को मानना होगा और इससे बेहतर परिणाम निकालने होंगे। यहाँ तक कि यदि तू चाहे भी, तो व्यापक नवीनीकरण के बाद बिना इन्सुलेशन वाला घर पुराने बिना इन्सुलेशन वाले रूप में नहीं दिखा सकता। ऊर्जा संरक्षण विनियम 2014 में संभवतः अभी भी कुछ "मौजूदा संरक्षण" है, लेकिन जैसे बिल्डिंग कानून में होता है, व्यापक परिवर्तनों में यह हट जाता है और कड़े नियम लागू होते हैं।
जमीन खरीदकर टैक्स + भू-कर तो संपत्ति की कीमत पर निर्भर करता है। मतलब अगर मैं 50,000 यूरो की संपत्ति खरीदता हूँ, न कि 150,000 यूरो की...तो ये दोनों कर काफी अलग होंगे...इससे सस्ते मकानों के पक्ष में ही जाता है, खासकर भू-कर, जो जीवन भर चुकाना पड़ता है। या क्या ऐसा होता है कि जैसे ही मैं घर को नवीनीकृत करता हूँ, भू-कर बदल जाता है, मतलब सीधे-सीधे घर की कीमत बढ़ाने पर? या भू-कर हमेशा एक जैसा रहता है?
mycraft के विवरण को जोड़ते हुए मैं केवल इतना कहना चाहता हूँ कि "सस्ते घर" पर बचत की संभावना पहले से कम हो चुकी है, क्योंकि नीची जमीन खरीदकर लगने वाला टैक्स भी कम होता है। भू-कर में न केवल मूल्य वृद्धि का डर होता है बल्कि प्रकार विवरण का भी। जैसे अगर किराए की ज़मीन को एकल परिवार के मकान में बदला जाता है, तो मूल्यांकन प्रक्रिया भी बदल सकती है, आम तौर पर आय मूल्य विधि से संपत्ति मूल्य विधि की ओर जाने पर इकाई मूल्य बढ़ता है। नए संघीय राज्यों में मूल्यांकन पुराने राज्यों से मूल रूप से अलग होता है, इसका पूरा विवरण इस फ़ोरम के दायरे से बाहर होगा।
सिद्धांत रूप में हमेशा उस प्रमुख निर्धारण समय के संदर्भ महत्वपूर्ण होते हैं (पूर्व: 01.01.1935, पश्चिम: 01.01.1964)। नवीनीकरण के मामले में, अनुसंधान मूल्य विधि में, वार्षिक सकल किराया प्रमुख निर्धारण समय के मूल्यांकन के अनुसार, पर स्थिति नवीनीकरण के अंत समय की होती है।
अनुदान दर नगर पालिकाओं द्वारा निर्धारित की जाती है, इसलिए भू-कर के लिए "महँगे" और "सस्ते" स्थान होते हैं।
kaho: क्या ग़लतफहमी है! बिलकुल उल्टा, पहले गरीब परिवारों को नए घरों में 2 साल के लिए "सूखे रहने" के लिए रखा जाता था। उसके बाद ही वास्तविक मालिक वहां आते थे या घर बेच दिया जाता था। आज भी 2 साल सूखे रहने के बाद घर में फफूंदी नहीं होती, अगर भारी निर्माण चूक न हो तो।
"सूखा रहना" उस समय फफूंदी न होने के लिए नहीं था, बल्कि एयर लैम الفني निवारक के व्यापक इस्तेमाल के कारण था। यह आमतौर पर गरीब लोग जो कार्बन डाइऑक्साइड बनाते थे, उससे कठोर होता था:
CO² + Ca(OH)² = CaCO³ + H²O
मैं तुम्हें बिना निर्माण के खुशहाल क्रिसमस की शुभकामनाएं देता हूँ!