Évaluation immobilière éventuellement basée sur d'anciens rapports d'expertise judiciaire ?

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Devrais-je plutôt demander ici sur le forum comment gonfler à mon avantage la valeur marchande de deux biens immobiliers ? Sérieusement ?! Je ne me tirerai tout de même pas une balle dans le pied ! Je souhaite déterminer une valeur aussi objective que possible, en sachant pertinemment que les experts peuvent toujours s’écarter considérablement des valeurs que j’estime. Dans ma situation, il est possible que l’autre partie (aux intérêts opposés) accepte mon évaluation, ce qui éviterait notamment les frais d’experts agréés.

Je n’y connais rien : si je veux déterminer objectivement une valeur vénale, je ne vois pas en quoi cela doit dépendre des impôts, banques, financement, séparation de biens, vente, etc. Je remercie tous ceux qui prendront le temps de lire et de répondre, et je ne voudrais pas m’étendre inutilement.


>>> Oublie les instructions sur internet. Il n’existe pas de formule vraiment simple.

Les experts agréés doivent aussi indiquer très précisément dans leur rapport comment ils calculent la valeur vénale. Pour Immo 1, je ne vois pas grand-chose à tirer du rapport judiciaire de 2008, car à l’époque tout était inoccupé et l’évaluation se basait uniquement sur la taille du terrain et la structure du bâtiment. Il est possible que l’expert ait alors évalué l’objet relativement bas, mais aujourd’hui, le bien génère des loyers et il ne devrait plus être évalué selon la structure mais selon le rendement.

Si vous (nordanney) ne connaissez pas de formule simple, peut-être qu’un autre membre du forum en connaît une ?

Immo 2 : Je trouve fastidieuse et particulièrement sujette à erreur la recommandation de chercher des biens comparables. Les autres biens ont toujours un état de construction/taille/consommation d’énergie/frais annexes différents, un emplacement différent, une valeur foncière différente, etc. Si ma valeur foncière est par exemple de 50 €/m² pour une surface de 4 000 m² et que je trouve dans des ventes aux enchères des rapports avec une valeur foncière de 250 €/m² et une surface de 400 m², est-ce que c’est la même chose ou bien ma propriété mérite-t-elle encore 100 000 € en plus ? Comment évaluer ensuite l’emplacement ? N’est-ce pas en partie déjà inclus dans la valeur foncière ? CELA me paraît trop imprécis.

Pour cette propriété, je dispose d’un ancien rapport sérieux. Essentiellement, presque rien n’a changé dans le bien. Bien sûr, la structure a vieilli, mais certains éléments ont aussi été rénovés. Pour moi, on peut raisonnablement estimer qu’à l’époque une durée résiduelle d’utilisation de 70 ans a été fixée et qu’on peut refaire la même estimation aujourd’hui. De plus, la localisation, les connexions de transport, l’attractivité de la ville, etc., n’ont pas changé de manière significative. Le bien ne se retrouve pas subitement dans un quartier résidentiel huppé de Berlin. Avec cette méthode de calcul approximative, je dois essentiellement ne considérer que le facteur temps et je peux toujours rajouter ou enlever un montant pour des « circonstances particulières », si c’est le cas...

J’ai maintenant trouvé un indice des prix de l’immobilier chez Statistica. J’espère que c’est acceptable de le joindre ainsi. Un lien n’est pas permis. La base de l’indice est 2015 avec 100, en 2001 le prix moyen des maisons était à 84,4, en 2022 à 162,9. En calculant en règle de trois pour que 84,4 devienne la base 100, on obtient un facteur de 1,93. Une maison évaluée en 2001 à 100 000 € serait aujourd’hui évaluée à 193 000 €. N’est-ce pas une indication raisonnable ?

Nordanney, je ne comprends toujours pas pourquoi ce ne serait pas une bonne approche ? Concernant Immo 1, vous tirez également à l’aveugle en estimant la valeur vénale à sept ou huit fois le montant du loyer annuel sans aucune autre information sur le bien.

Si vous (nordanney) ne connaissez pas de formule simple, peut-être qu’un autre participant du forum en connaît une ?

Non, ce genre de chose est mon travail. Il n’existe pas de formule simple. Je t’ai indiqué la démarche pour trouver une valeur.

Pour ce bien immobilier, j’ai une ancienne expertise sérieuse. Essentiellement, peu de choses ont changé pour le bien. Il est clair que la structure du bâtiment a vieilli, mais certains éléments ont été renouvelés. Pour moi, il est correct d’avoir fixé à l’époque une durée d’utilisation résiduelle de 70 ans et on peut aujourd’hui encore procéder ainsi.

C’est non sérieux. Sur le plan énergétique, il aurait fallu faire quelque chose, changer les fenêtres, les revêtements de sol, etc. – l’extérieur ne concerne pas la durée d’utilisation résiduelle et est négligé dans une évaluation (sauf s’il est extrêmement délaissé ou particulièrement haut de gamme).

J’ai maintenant trouvé un indice des prix de l’immobilier chez Statistica. J’espère que c’est acceptable de le joindre ainsi. Un lien n’est pas autorisé. La base de l’indice est 2015 avec 100, en 2001 le prix des maisons était défini à 84,4, en 2022 à 162,9. Si je convertis cela en règle de trois pour que 84,4 soit la base 100, j’obtiens un facteur de 1,93. Une maison évaluée 100 000 € en 2001 vaudrait aujourd’hui 193 000 €. N’est-ce pas une affirmation sensée ?

Non, ce n’est pas le cas. C’est une moyenne pour toute l’Allemagne. Je joins une statistique – dont la tienne fait partie – pour la Thuringe. Là, les prix d’achat absolus ont même baissé de 2000 à 2014.


Ah oui, n’oublie pas la baisse des prix moyens depuis 2022 – plus de 10 %


Ou alors tu as des régions en plein boom qui tirent la moyenne vers le haut. Base Munich 2001 à 2021 ==> quasiment quadruplé.

Nordanney, je ne comprends toujours pas pourquoi ce ne serait pas une bonne approche ? Pour le bien 1, vous tirez aussi au hasard, en évaluant la valeur vénale à 7-8 fois le loyer annuel, sans aucune autre information sur le bien.

Oui, je ne reçois effectivement pas d’autres informations de votre part. Et je ne tire pas au hasard, mais j’évalue selon 30 ans d’expérience en financement immobilier. J’ai même effectué moi-même des expertises auparavant. Voilà pourquoi mon estimation.

Plus d’input = plus d’output.

Je parie que mon estimation est plus proche de la réalité que vos extrapolations issues de statistiques faites dans l’ignorance.

Il est relativement inutile d’actualiser des expertises datant de 20 ans. Il en va de même pour la valeur de rendement, car tu ne connais ni le loyer approprié, ni le facteur, et pour les locaux commerciaux, tout devient encore plus compliqué.

Il n’est désormais plus compréhensible pourquoi je ne pourrais pas chercher des objets comparables sur des petites annonces, des portails immobiliers, etc., et établir une liste des loyers auxquels quelles surfaces de stockage sont actuellement proposées dans la région. Bien sûr, pas seulement une offre, mais plusieurs, et en faire la moyenne, et je pourrais aussi déduire 20-25 % comme marge de négociation. hanghaus2023 propose justement pour Immo 2 de chercher des objets comparables lors d’une ZVG (vente aux enchères judiciaires) et d’en déduire une valeur pour son propre bien. Alors, qu’en est-il ?

De plus, je sais à quel prix un local de stockage dans un bâtiment de plain-pied et le hall de stockage sont déjà loués actuellement. Le problème pour le hall est qu’il est loué bien en dessous de sa valeur. À l’époque, nous étions contents d’avoir trouvé un locataire – maintenant, la situation est un peu différente. Surtout, dans une évaluation actuelle, il ne devrait plus être pertinent de savoir pourquoi, comment ou pour quelle raison quelqu’un a proposé un prix d’ami absolu, mais quel est le prix réaliste du marché.

Il y a suffisamment d’opérations promotionnelles de la part des agents immobiliers ou des courtiers en financements qui proposent une estimation gratuite.

Ce qui ne coûte rien ne vaut généralement rien non plus... Dans une telle situation, l’agent immobilier ou le courtier en financement ne sort qu’un chiffre de nulle part, qui correspond le plus souvent à ses propres intérêts. Tu l’as toi-même déjà constaté.

De plus, je sais déjà à quel prix un local de stockage dans un bâtiment de plain-pied et le hall de stockage sont actuellement loués. Pour le hall de stockage, le problème est qu'il est loué bien en dessous de sa valeur. À l'époque, nous étions contents d'avoir trouvé un locataire - maintenant la situation est un peu différente. D'autant plus qu'une évaluation actuelle ne devrait plus prendre en compte pourquoi, comment et pour quelle raison quelqu'un a offert un prix vraiment amical, mais plutôt quel est le prix réaliste du marché.

C’est vrai. Mais le contrat de location existant est quand même pris en compte. Cela s’appelle Underrent et est considéré comme une dépréciation dans l’évaluation. Pour un contrat de 10 ans, cela peut déjà se faire bien sentir.

Ce qui ne coûte rien ne vaut généralement rien non plus.

Cela a du sens. Ta propre évaluation, où tu as en fait beaucoup moins d’expérience et de savoir-faire qu’un agent, vaut exactement ce que tu viens d’écrire. Malheureusement rien.

Eh bien, on "ne devrait jamais faire confiance à une statistique qu'on n'a pas falsifiée soi-même" - c'était d'ailleurs le conseil de mon professeur de statistiques à l'époque... Je ne sais pas d'où viennent tes statistiques. Apparemment, tout est en contradiction avec ce que Statista affiche. Pourquoi alors l'indice des prix des maisons selon Statista serait en quelque sorte absurde, mais que tes statistiques seraient justes, ça ne me paraît pas clair.

J'ai l'impression que tout a doublé depuis l'introduction de l'EURO, y compris la valeur de l'immobilier pour moi. Je suis sûr que si je mettais mon bien en vente au prix de marché de 2001, j'aurais demain un acheteur qui se tiendrait le ventre de rire. Quand je vois à quel prix une ferme totalement délabrée dans le voisinage, avec une grange et des dépendances, s'est vendue récemment, alors qu'en 2001 mon bien ici était à peine évalué 35 % plus cher que ça... Sérieusement - les acheteurs sont en train de rénover la grange et n'ont pu garder que les murs extérieurs. La ferme et les dépendances, pour moi, c'est bon pour la démolition. Ils investissent encore une belle somme d'argent pour que tout soit habitable. Bien sûr, ensuite c'est neuf, mais c'est sûrement encore bien plus cher que si je multipliais mon prix de marché de 2001 par 1,93.

Je ne sais pas d'où viennent tes statistiques. Apparemment, tout contredit ce que Statista affiche. Pourquoi l'indice des prix de l'immobilier de Statista serait soi-disant absurde, alors que tes statistiques seraient justes, cela ne m'apparaît pas évident.

Toutes les statistiques sont exactes. C'est d'ailleurs ce qui est beau. L'une d'elles, par exemple, vient aussi de Statista - celle de Thuringe.
Tu as pour base toute l'Allemagne, avec des baraques à démolir très anciennes jusqu'aux constructions neuves. Avec cela, tu peux lire la tendance - la croissance des prix (ce qui est normal avec l'inflation existante). Plus tu deviens précis, plus c’est intéressant et surtout différent.
Et la statistique ne prend pas non plus en compte que ta propriété change - rénovation, vieillissement.

Une question encore : y a-t-il une raison particulière pour laquelle tu ne réponds pas aux questions concrètes sur tes biens immobiliers ? Peur que les évaluations ne te plaisent pas ?