Gestion des valeurs foncières/Conversion des rapports

Si tu veux savoir comment un expert évalue le prix, regarde un rapport d'expertise pour une vente aux enchères forcées (ZVG Portal).

Même les experts ne sont pas toujours d'accord. À l'époque, j'ai vu pour un bien immobilier trois expertises situées entre 500 000 et 800 000 euros. Surtout, la situation actuelle du marché diffère fortement des méthodes d'évaluation courantes, et si cela n'est pas suffisamment pris en compte, les chiffres obtenus sont tout simplement beaucoup plus bas.

Si les valeurs foncières indicatives n’ont pas d’importance, pourquoi existent-elles alors ?

Ce sont des VALEURS DE RÉFÉRENCE issues d’une analyse historique, basées sur un terrain standard. Les écarts par rapport à celles-ci (par ex. des terrains surdimensionnés ne sont pas évalués à la pleine valeur foncière indicative ou une utilisation particulièrement élevée du terrain augmente la valeur foncière – cela appartient plutôt au domaine commercial).

Une méthode complètement différente serait les prix moyens d’un très grand portail allemand d’annonces immobilières. Ils déclarent que le prix au m² (surface habitable) au 2ème trimestre 2020 dans cette rue serait d’environ 4200 €.

Encore une fois, MOYENNE.

Je ne comprends absolument pas ce qu’un expert est censé mieux savoir faire que de regarder des objets comparables.

Il n’examine pas des objets comparables, mais précisément L’OBJET qui t’intéresse. Et cet objet est évalué de manière absolument individuelle. Toutefois, c’est le donneur d’ordre qui détermine dans quelle direction doit aller l’évaluation. En tant qu’acheteur, tu es intéressé par une valeur basse, le vendeur par une valeur aussi élevée que possible.

À la fin, ce sont toutefois l’offre et la demande qui déterminent la valeur réelle de l’objet. Si le prix te convient, achète. Sinon, négocie et/ou laisse tomber. Dans le processus d’achat, une expertise peut peut-être te donner un bon sentiment (aussi que la substance est correcte), mais elle ne poussera pas un vendeur à baisser massivement le prix soudainement. Nous sommes sur un marché de vendeurs !

Sinon, tu peux aussi essayer de passer par des fournisseurs d'avis en ligne. La grande plateforme de comparaison bleue a par exemple l’un qui est accessible librement. Les valeurs ne sont pas les meilleures, il n’y a pas de prix d’achat, ça en Allemagne, un seul fournisseur l’a, mais à ce que je sais, ce n’est pas si simple d’obtenir une évaluation gratuite.

Mais oui, c'est même très simple : va voir un agent immobilier - même un des grands - et demande combien la maison rapporterait à la vente. Ensuite, un expert-estimation sera d'abord réalisée - gratuitement - et après tu pourras décider si tu leur confies - gratuitement - la mission de vente. Cependant, à partir de l'année prochaine, cela devrait changer selon des rumeurs.

Oui bon, ils utilisent tous les mêmes 2-3 interfaces en Allemagne - même les très grands y accèdent en arrière-plan - et pour une estimation grossière du prix du marché, il n’est pas forcément nécessaire de passer par le [leadfunnel] d’un courtier.