¿Valoración de bienes inmuebles posiblemente basada en antiguos informes periciales judiciales?

  • Erstellt am 05.03.2024 01:35:21

tom.too

06.03.2024 11:52:35
  • #1
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¿Debería preguntar mejor aquí en el foro cómo puedo calcular a mi favor el valor de mercado de dos propiedades? ¿En serio?! ¡No me voy a engañar a mí mismo! Quiero determinar un valor tan objetivamente como sea posible, sabiendo que los peritos siempre pueden diferir considerablemente de los valores que yo calcule. En mi situación es posible que la otra parte (con intereses opuestos) pueda estar de acuerdo con mi valoración y que no se incurran en costos para peritos autorizados, entre otros.

No tengo ni idea de por qué debería importar si es para impuestos, bancos, financiación, separación de bienes, venta, etc., cuando quiero calcular objetivamente un valor de mercado. Agradezco a todos los que se toman el tiempo para leer y responder y prefiero no extenderme demasiado.


>>> Olvida las instrucciones en internet. No existe una fórmula realmente simple.

Los peritos autorizados deberían indicar con exactitud en un informe cómo calculan el valor de mercado. En el Inmueble 1, en mi opinión, no puedo sacar mucho del informe judicial de 2008, ya que entonces todo estaba desocupado y se basaba solo en el tamaño del terreno y en la estructura. Puede que el perito haya valorado el objeto relativamente bajo entonces, pero ahora es así que el inmueble genera ingresos por alquiler y ya no debería valorarse solo por la estructura, sino por los ingresos.

Si usted (nordanney) no conoce una fórmula simple, ¿quizás algún otro participante del foro la conoce?

Inmueble 2: Creo que la recomendación de buscar inmuebles comparables es trabajosa y especialmente propensa a errores. Otros inmuebles siempre tienen un estado constructivo/tamaño/consumo energético/gastos auxiliares diferentes, una ubicación diferente, otros valores del suelo, etc. Por ejemplo, si mi valor del suelo es de 50 €/m² y la superficie es de 4.000 m², y en procedimientos de ejecución de hipoteca encuentro informes con un valor del suelo de 250 €/m² y una superficie de 400 m², ¿es esto lo mismo o debería añadirse a mi inmueble aún 100.000 € más? ¿Cómo califico entonces la ubicación? ¿Eso no está ya en parte incluido en el valor del suelo? ESO me resulta demasiado impreciso.

Para este inmueble tengo un informe serio más antiguo. Básicamente no ha cambiado casi nada en el inmueble. Claro, la estructura ha envejecido, pero por otro lado se han renovado cosas. Para mí es así que entonces se aplicó correctamente una vida útil residual de 70 años y hoy también se puede hacer lo mismo. Tampoco ha cambiado significativamente la ubicación, la conexión al tráfico, la atracción de la ciudad, etc. El inmueble, no está de repente en un barrio de villas de Berlín. Con este método de cálculo aproximado básicamente SOLO tengo que considerar el factor tiempo y aún puedo añadir o restar algo por “circunstancias especiales”, si las hubiera…

Ahora he encontrado un índice de precios de la vivienda en Statistica. Espero que esté bien añadirlo así. Un enlace no está permitido. La base del índice es 2015 con 100, en 2001 se definió el precio de la vivienda con 84,4, en 2022 con 162,9. Si lo convierto en regla de tres para que 84,4 sea la base 100, resulta un factor de 1,93. Una casa valorada en 2001 con 100 mil € estaría valorada hoy en 193 mil €. ¿No es eso una valoración razonable?

Nordanney, todavía no puedo entender por qué no sería un buen enfoque. Para el Inmueble 1 usted también simplemente se lanza a lo loco valorando el valor de mercado en 7-8 veces el alquiler anual sin ninguna otra información sobre el inmueble.
 

nordanney

06.03.2024 12:13:47
  • #2

No, eso es mi trabajo. No existe una fórmula sencilla para eso. Te he mostrado el camino hacia un valor.

Eso es poco serio. Para eso se tendría que haber hecho algo energéticamente, renovar las ventanas, los revestimientos del suelo, etc. - el exterior no tiene nada que ver con la vida útil residual y se descuenta en la valoración (salvo que esté extremadamente descuidado o sea particularmente valioso).

No, no lo es. Es un promedio para toda Alemania. Te adjunto una estadística - que está incluida en la tuya - para Turingia. Allí, los precios absolutos de compra incluso cayeron de 2000 a 2014.


Ah, no olvides la disminución de los precios promedio desde 2022 - más del 10 %.


O tienes regiones en auge que llevan el promedio hacia arriba. Base Múnich 2001 hasta 2021 ==> casi se cuadruplicó.



Sí, tampoco recibo más información de ti. Y no disparo a ciegas, sino que estimo tras 30 años de experiencia en financiación inmobiliaria. Incluso antes hacía valoraciones personalmente. De ahí mi estimación.

Más información = mejor resultado.

Apuesto a que mi estimación es más acertada que tus proyecciones basadas en desconocimiento y estadísticas.
 

tom.too

06.03.2024 12:21:06
  • #3


Ahora ya no es comprensible por qué no puedo buscar en anuncios clasificados, portales inmobiliarios, etc., objetos comparables y hacer una lista de a qué precios de alquiler se ofrecen actualmente en la región determinados espacios de almacenamiento. Por supuesto, no solo una oferta, sino varias, y a partir de allí calcular el promedio y, si quiere, restar aún un 20-25 % como margen de negociación. hanghaus2023 propone ahora para la Inmobiliaria 2 - buscar objetos comparables en ZVG y derivar de ellos un valor para la propia propiedad. ¿Entonces qué?

Además, ya sé a qué precio se alquila actualmente un espacio de almacenamiento en construcción baja y la nave de almacenamiento. El problema con la nave es que se alquila muy por debajo de su valor. En aquel entonces nos alegraba haber encontrado un inquilino; ahora la situación es un poco diferente. Sobre todo porque en una valoración actual ya no debería importar por qué, cómo o por qué razón alguien recibió un precio absolutamente preferencial, sino cuál es el precio de mercado realista.



Lo que no cuesta nada, normalmente tampoco vale nada... En una situación así, el agente o intermediario solo tiene un número al azar, que se ha inventado y que más bien corresponde a sus propios intereses. Eso ya lo has notado tú mismo.
 

nordanney

06.03.2024 12:25:28
  • #4

Es cierto. Pero el contrato de arrendamiento existente se tiene en cuenta de todas formas. Se llama undrerrent y se considera como una depreciación en la valoración. En un contrato de 10 años eso puede reflejarse considerablemente.

Ahí hay algo de cierto. Tu propia valoración, en la que tienes mucho menos experiencia y conocimiento que un agente inmobiliario, vale exactamente lo que acabas de escribir. Lamentablemente, nada.
 

tom.too

06.03.2024 12:52:19
  • #5


Pues, "no hay que confiar en ninguna estadística que uno no haya falsificado" - así decía mi profesor de estadística en su momento... No tengo ni idea de dónde sacas tus estadísticas. Evidentemente, todo contradice lo que muestra Statista. No entiendo por qué el índice de precios de la vivienda de Statista debería ser una tontería, pero tus estadísticas serían correctas.

La sensación es que desde la introducción del EURO todo se ha duplicado, para mí también el valor de la propiedad. Estoy seguro de que si pudiera ofertar la propiedad al valor de mercado de 2001, mañana ya tendría un comprador que se estaría partiendo de risa. Si veo por qué precio se vendió recientemente una casa de campesino totalmente ruinoso en el barrio, con granero y dependencias, y que en 2001 mi propiedad aquí solo valía un 35 % más que esa... En serio, los compradores están renovando el granero y solo pudieron dejar en pie los muros exteriores. Para mí, la casa de campesino y las dependencias están para demoler. Están invirtiendo una buena cantidad de dinero para que todo sea habitable. Claro, entonces es nuevo, pero seguro mucho más caro que si multiplico mi valor de mercado de 2001 por 1,93.
 

nordanney

06.03.2024 13:00:08
  • #6
Todas las estadísticas son correctas. Eso es lo bueno. Una es, por ejemplo, también de Statista: la de Turingia. Tienes como población total toda Alemania, desde casuchas viejas a edificios nuevos. Con eso puedes leer la tendencia: crecimiento de los precios (lo cual es normal con la inflación existente). Cuanto más detallado seas, más interesante y sobre todo diferente será. Y la estadística tampoco tiene en cuenta que tu propiedad cambia: renovación, envejecimiento. Una pregunta más: ¿hay alguna razón especial por la que no respondas a preguntas concretas sobre tus propiedades? ¿Miedo a que no te gusten las valoraciones?
 

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