tom.too
06.03.2024 11:52:35
- #1
/
¿Debería preguntar mejor aquí en el foro cómo puedo calcular a mi favor el valor de mercado de dos propiedades? ¿En serio?! ¡No me voy a engañar a mí mismo! Quiero determinar un valor tan objetivamente como sea posible, sabiendo que los peritos siempre pueden diferir considerablemente de los valores que yo calcule. En mi situación es posible que la otra parte (con intereses opuestos) pueda estar de acuerdo con mi valoración y que no se incurran en costos para peritos autorizados, entre otros.
No tengo ni idea de por qué debería importar si es para impuestos, bancos, financiación, separación de bienes, venta, etc., cuando quiero calcular objetivamente un valor de mercado. Agradezco a todos los que se toman el tiempo para leer y responder y prefiero no extenderme demasiado.
>>> Olvida las instrucciones en internet. No existe una fórmula realmente simple.
Los peritos autorizados deberían indicar con exactitud en un informe cómo calculan el valor de mercado. En el Inmueble 1, en mi opinión, no puedo sacar mucho del informe judicial de 2008, ya que entonces todo estaba desocupado y se basaba solo en el tamaño del terreno y en la estructura. Puede que el perito haya valorado el objeto relativamente bajo entonces, pero ahora es así que el inmueble genera ingresos por alquiler y ya no debería valorarse solo por la estructura, sino por los ingresos.
Si usted (nordanney) no conoce una fórmula simple, ¿quizás algún otro participante del foro la conoce?
Inmueble 2: Creo que la recomendación de buscar inmuebles comparables es trabajosa y especialmente propensa a errores. Otros inmuebles siempre tienen un estado constructivo/tamaño/consumo energético/gastos auxiliares diferentes, una ubicación diferente, otros valores del suelo, etc. Por ejemplo, si mi valor del suelo es de 50 €/m² y la superficie es de 4.000 m², y en procedimientos de ejecución de hipoteca encuentro informes con un valor del suelo de 250 €/m² y una superficie de 400 m², ¿es esto lo mismo o debería añadirse a mi inmueble aún 100.000 € más? ¿Cómo califico entonces la ubicación? ¿Eso no está ya en parte incluido en el valor del suelo? ESO me resulta demasiado impreciso.
Para este inmueble tengo un informe serio más antiguo. Básicamente no ha cambiado casi nada en el inmueble. Claro, la estructura ha envejecido, pero por otro lado se han renovado cosas. Para mí es así que entonces se aplicó correctamente una vida útil residual de 70 años y hoy también se puede hacer lo mismo. Tampoco ha cambiado significativamente la ubicación, la conexión al tráfico, la atracción de la ciudad, etc. El inmueble, no está de repente en un barrio de villas de Berlín. Con este método de cálculo aproximado básicamente SOLO tengo que considerar el factor tiempo y aún puedo añadir o restar algo por “circunstancias especiales”, si las hubiera…
Ahora he encontrado un índice de precios de la vivienda en Statistica. Espero que esté bien añadirlo así. Un enlace no está permitido. La base del índice es 2015 con 100, en 2001 se definió el precio de la vivienda con 84,4, en 2022 con 162,9. Si lo convierto en regla de tres para que 84,4 sea la base 100, resulta un factor de 1,93. Una casa valorada en 2001 con 100 mil € estaría valorada hoy en 193 mil €. ¿No es eso una valoración razonable?
Nordanney, todavía no puedo entender por qué no sería un buen enfoque. Para el Inmueble 1 usted también simplemente se lanza a lo loco valorando el valor de mercado en 7-8 veces el alquiler anual sin ninguna otra información sobre el inmueble.

¿Debería preguntar mejor aquí en el foro cómo puedo calcular a mi favor el valor de mercado de dos propiedades? ¿En serio?! ¡No me voy a engañar a mí mismo! Quiero determinar un valor tan objetivamente como sea posible, sabiendo que los peritos siempre pueden diferir considerablemente de los valores que yo calcule. En mi situación es posible que la otra parte (con intereses opuestos) pueda estar de acuerdo con mi valoración y que no se incurran en costos para peritos autorizados, entre otros.
No tengo ni idea de por qué debería importar si es para impuestos, bancos, financiación, separación de bienes, venta, etc., cuando quiero calcular objetivamente un valor de mercado. Agradezco a todos los que se toman el tiempo para leer y responder y prefiero no extenderme demasiado.
>>> Olvida las instrucciones en internet. No existe una fórmula realmente simple.
Los peritos autorizados deberían indicar con exactitud en un informe cómo calculan el valor de mercado. En el Inmueble 1, en mi opinión, no puedo sacar mucho del informe judicial de 2008, ya que entonces todo estaba desocupado y se basaba solo en el tamaño del terreno y en la estructura. Puede que el perito haya valorado el objeto relativamente bajo entonces, pero ahora es así que el inmueble genera ingresos por alquiler y ya no debería valorarse solo por la estructura, sino por los ingresos.
Si usted (nordanney) no conoce una fórmula simple, ¿quizás algún otro participante del foro la conoce?
Inmueble 2: Creo que la recomendación de buscar inmuebles comparables es trabajosa y especialmente propensa a errores. Otros inmuebles siempre tienen un estado constructivo/tamaño/consumo energético/gastos auxiliares diferentes, una ubicación diferente, otros valores del suelo, etc. Por ejemplo, si mi valor del suelo es de 50 €/m² y la superficie es de 4.000 m², y en procedimientos de ejecución de hipoteca encuentro informes con un valor del suelo de 250 €/m² y una superficie de 400 m², ¿es esto lo mismo o debería añadirse a mi inmueble aún 100.000 € más? ¿Cómo califico entonces la ubicación? ¿Eso no está ya en parte incluido en el valor del suelo? ESO me resulta demasiado impreciso.
Para este inmueble tengo un informe serio más antiguo. Básicamente no ha cambiado casi nada en el inmueble. Claro, la estructura ha envejecido, pero por otro lado se han renovado cosas. Para mí es así que entonces se aplicó correctamente una vida útil residual de 70 años y hoy también se puede hacer lo mismo. Tampoco ha cambiado significativamente la ubicación, la conexión al tráfico, la atracción de la ciudad, etc. El inmueble, no está de repente en un barrio de villas de Berlín. Con este método de cálculo aproximado básicamente SOLO tengo que considerar el factor tiempo y aún puedo añadir o restar algo por “circunstancias especiales”, si las hubiera…
Ahora he encontrado un índice de precios de la vivienda en Statistica. Espero que esté bien añadirlo así. Un enlace no está permitido. La base del índice es 2015 con 100, en 2001 se definió el precio de la vivienda con 84,4, en 2022 con 162,9. Si lo convierto en regla de tres para que 84,4 sea la base 100, resulta un factor de 1,93. Una casa valorada en 2001 con 100 mil € estaría valorada hoy en 193 mil €. ¿No es eso una valoración razonable?
Nordanney, todavía no puedo entender por qué no sería un buen enfoque. Para el Inmueble 1 usted también simplemente se lanza a lo loco valorando el valor de mercado en 7-8 veces el alquiler anual sin ninguna otra información sobre el inmueble.