Climbee
20.12.2018 18:06:42
- #1
Nous avons actuellement un gros problème et sommes malheureusement tombés sur un notaire totalement incompétent, dont le conseil se limite à la phrase « vous devez en discuter avec le conseiller fiscal » ; notre conseillère fiscale, elle, dit à juste titre : « le droit fiscal suit le droit civil ».
Situation suivante : mon frère et moi possédons déjà le terrain sur lequel se trouve la maison de nos parents ; en outre, mon frère possède encore un peu de terrain supplémentaire, ce qui agrandit en quelque sorte le terrain commun.
Nous avons maintenant construit notre nouvelle maison là-bas. Un nouveau bornage a déjà été effectué, le terrain a donc été divisé de manière à ce que notre maison se trouve sur une parcelle, et la maison des parents sur une autre.
Le terrain sur lequel notre maison est construite doit appartenir à moi et en partie aussi à mon mari.
Entre frères et sœurs, il n’existe malheureusement qu’un abattement de 20 000 € pour une donation ; mon frère ne peut faire à son beau-frère qu’une donation exonérée d’impôt de cette même somme de 20 000 €. Au total donc 40 000 €.
Cependant, pour que le terrain entier nous appartienne, mon frère devrait nous céder entièrement sa part du terrain, soit environ 56 000 € (prix au m² selon la valeur cadastrale ; montant qui peut être retenu pour une donation). Il faudrait alors imposer 16 000 € à 15 % de droits de donation (2 400 €).
Notre réflexion a donc été la suivante : mon frère nous fait à mon mari et à moi une donation chacun de m² d’une valeur de 20 000 € ; les m² qui ne sont pas donnés ainsi seront vendus ensuite à mon nom dans un contrat de vente classique. Ceux-ci seront alors évalués à la valeur vénale et non, comme dans le cas d’une donation, selon la valeur cadastrale. Et cela sera normalement soumis à la taxe de mutation foncière (nettement inférieure aux droits de donation ; environ 700 €).
Nous aurions donc deux donations (chacune de 20 000 € à moi et à mon mari) ainsi qu’une vente des m² restants de mon frère à moi, soumis ensuite à la taxe de mutation foncière avec un prix au m² basé sur la valeur vénale.
D’où ma question (à laquelle le notaire ne parvient pas ou ne veut pas répondre malgré plusieurs relances) :
Est-il possible de séparer un transfert de terrain en une partie « donation » et une partie « vente » ?
Cela peut-il se faire dans un seul acte ou vaut-il mieux faire deux, voire trois actes (une donation, ou deux donations, et une vente) ?
Est-ce envisageable avec un certain décalage temporel ; c’est-à-dire faire les donations maintenant, et ensuite, l’année prochaine ou plus tard, mon frère me vendrait le reste ?
Nous économiserions ainsi environ 1 400 € de taxe de mutation (pour cette partie, il y en aura une deuxième) si nous pouvions utiliser deux fois l’abattement pour donations (une fois pour moi, une fois pour mon mari).
Est-ce juridiquement possible ? Peut-on procéder à un tel découpage en donation et vente ?
Pour notre conseillère fiscale, la situation est la suivante : une donation jusqu’à 20 000 € est exonérée, puis la vente est taxée à 3,5 %. Voilà. Elle trouve cette solution astucieuse.
En contrepartie, mon frère devrait également recevoir de moi du terrain, et précisément du terrain sur lequel se trouve la maison de nos parents, qui nous appartient désormais à parts égales.
Ici, la valeur vénale incluant la maison est utilisée comme base de calcul (c’est-à-dire ce que rapporterait le terrain avec la maison divisé par les m² => donne le prix au m²).
Là aussi, je voudrais faire à mon frère une donation de m² dont la valeur ne dépasse pas l’abattement.
Pour que ce soit équilibré et que mon frère ne subisse aucun désavantage, je devrais lui vendre aussi un certain nombre de m² ; la taxe de mutation s’appliquerait aussi ici.
L’état final devrait donc être : le terrain sur lequel se trouve notre nouvelle maison appartient à mon mari et à moi. Le terrain avec la maison des parents appartient davantage à mon frère et un peu moins à moi.
Cela nous convient de procéder avec un certain échelonnement temporel ; l’important est que cet état final soit atteint dans les prochaines années.
J’ai tout calculé, me suis procuré les prix correspondants, calculé les pourcentages des terrains, etc.
J’ai maintenant reçu le projet de l’acte du notaire avec sa remarque : une donation réciproque est toujours un échange, donc un simple contrat d’échange/de transfert.
L’échange, dit notre conseillère fiscale, est cependant considéré fiscalement comme une vente normale ; donc taxation dès le premier euro. Nous ne pourrions pas utiliser les 60 000 € d’abattement (ce qui signifie 2 100 € de taxe de mutation à payer).
Là aussi la même question qu’au-dessus : puis-je couper en une partie donation et une partie vente ?
Si une donation réciproque est toujours un échange, peut-on différer ce second volet (c’est-à-dire la cession de ma part à mon frère) dans le temps ? Nous ne sommes pas pressés d’obtenir la solution la plus parfaite possible immédiatement, nous pouvons procéder par étapes si cela nous permet d’économiser les 2 100 € de taxe (je trouve que c’est déjà une somme qu’il faut considérer pour optimiser fiscalement).
Je veux une solution juridiquement et fiscalement propre, bien sûr. Mais s’il y a une possibilité d’utiliser les abattements qui nous reviennent pour une donation, nous aimerions bien le faire.
Nous avons dépassé notre notaire avec cette affaire. S’il pouvait au moins m’expliquer les bases juridiques qui font qu’un simple contrat d’échange/de transfert est la seule possibilité, tel qu’il nous l’a présenté (après quatre rendez-vous, dont deux où il est venu sans préparation ni documents ; je ne suis donc ni convaincu par son professionnalisme ni par son engagement à trouver la meilleure solution pour nous), nous devrions nous y résoudre.
Mais je ne peux pas y croire complètement et mes recherches, même avec mes modestes connaissances juridiques, me laissent penser qu’il devrait y avoir d’autres solutions.
Le problème : nous sommes de plus en plus pressés par le temps. Mon mari doit être inscrit au registre foncier pour que notre financement soit accordé (tout est signé et finalisé, mais le registre foncier doit être fait). Par ailleurs, les valeurs cadastrales pour 2019 vont être recalculées (et sûrement à la hausse).
J’ai l’impression que le notaire nous présente simplement la solution la plus facile et rapide pour lui. Il se moque que nous payions plus de 2 000 € d’impôts en plus, lui est payé sur la valeur à constater ; si cette solution est la plus avantageuse pour nous, il s’en fiche.
Si on me dit maintenant qu’il n’y a pas d’autre solution, qu’on ne peut pas séparer donation et vente, d’accord, il faudra avaler la pilule. Mais notre conseillère fiscale est aussi d’avis qu’il doit y avoir une autre solution.
Quelqu’un ici aurait-il suffisamment de connaissances juridiques pour me dire : oui, continuez, il y a une solution ! Nous ferions alors d’abord une seule donation : mon frère à mon mari, pour que ce dernier figure au registre foncier et que le financement soit enfin accordé. Pour le reste, nous chercherions un notaire plus compétent.
Ou alors un avis clair : il n’y a pas d’autre possibilité ; vous ne pouvez pas utiliser la donation de cette façon, ce n’est pas juridiquement correct.
C’est une réponse que je n’ai pas eu de notre notaire, en gros il ne nous a rien dit sur ce qui est juridiquement possible ou non.
Désolée pour ce long discours, mais peut-être y a-t-il ici quelqu’un qui en sait plus que notre notaire, ou qui serait prêt à faire une déclaration à ce sujet.
Il se peut que ce notaire incompétent sache exactement ce qui serait le plus avantageux pour nous, mais que cela lui demanderait plus de travail sans rémunération supplémentaire, car la valeur à constater resterait la même – c’est ce que je commence à penser (surtout après les rendez-vous de conseil totalement sans contenu que nous avons eus jusqu’ici).
Situation suivante : mon frère et moi possédons déjà le terrain sur lequel se trouve la maison de nos parents ; en outre, mon frère possède encore un peu de terrain supplémentaire, ce qui agrandit en quelque sorte le terrain commun.
Nous avons maintenant construit notre nouvelle maison là-bas. Un nouveau bornage a déjà été effectué, le terrain a donc été divisé de manière à ce que notre maison se trouve sur une parcelle, et la maison des parents sur une autre.
Le terrain sur lequel notre maison est construite doit appartenir à moi et en partie aussi à mon mari.
Entre frères et sœurs, il n’existe malheureusement qu’un abattement de 20 000 € pour une donation ; mon frère ne peut faire à son beau-frère qu’une donation exonérée d’impôt de cette même somme de 20 000 €. Au total donc 40 000 €.
Cependant, pour que le terrain entier nous appartienne, mon frère devrait nous céder entièrement sa part du terrain, soit environ 56 000 € (prix au m² selon la valeur cadastrale ; montant qui peut être retenu pour une donation). Il faudrait alors imposer 16 000 € à 15 % de droits de donation (2 400 €).
Notre réflexion a donc été la suivante : mon frère nous fait à mon mari et à moi une donation chacun de m² d’une valeur de 20 000 € ; les m² qui ne sont pas donnés ainsi seront vendus ensuite à mon nom dans un contrat de vente classique. Ceux-ci seront alors évalués à la valeur vénale et non, comme dans le cas d’une donation, selon la valeur cadastrale. Et cela sera normalement soumis à la taxe de mutation foncière (nettement inférieure aux droits de donation ; environ 700 €).
Nous aurions donc deux donations (chacune de 20 000 € à moi et à mon mari) ainsi qu’une vente des m² restants de mon frère à moi, soumis ensuite à la taxe de mutation foncière avec un prix au m² basé sur la valeur vénale.
D’où ma question (à laquelle le notaire ne parvient pas ou ne veut pas répondre malgré plusieurs relances) :
Est-il possible de séparer un transfert de terrain en une partie « donation » et une partie « vente » ?
Cela peut-il se faire dans un seul acte ou vaut-il mieux faire deux, voire trois actes (une donation, ou deux donations, et une vente) ?
Est-ce envisageable avec un certain décalage temporel ; c’est-à-dire faire les donations maintenant, et ensuite, l’année prochaine ou plus tard, mon frère me vendrait le reste ?
Nous économiserions ainsi environ 1 400 € de taxe de mutation (pour cette partie, il y en aura une deuxième) si nous pouvions utiliser deux fois l’abattement pour donations (une fois pour moi, une fois pour mon mari).
Est-ce juridiquement possible ? Peut-on procéder à un tel découpage en donation et vente ?
Pour notre conseillère fiscale, la situation est la suivante : une donation jusqu’à 20 000 € est exonérée, puis la vente est taxée à 3,5 %. Voilà. Elle trouve cette solution astucieuse.
En contrepartie, mon frère devrait également recevoir de moi du terrain, et précisément du terrain sur lequel se trouve la maison de nos parents, qui nous appartient désormais à parts égales.
Ici, la valeur vénale incluant la maison est utilisée comme base de calcul (c’est-à-dire ce que rapporterait le terrain avec la maison divisé par les m² => donne le prix au m²).
Là aussi, je voudrais faire à mon frère une donation de m² dont la valeur ne dépasse pas l’abattement.
Pour que ce soit équilibré et que mon frère ne subisse aucun désavantage, je devrais lui vendre aussi un certain nombre de m² ; la taxe de mutation s’appliquerait aussi ici.
L’état final devrait donc être : le terrain sur lequel se trouve notre nouvelle maison appartient à mon mari et à moi. Le terrain avec la maison des parents appartient davantage à mon frère et un peu moins à moi.
Cela nous convient de procéder avec un certain échelonnement temporel ; l’important est que cet état final soit atteint dans les prochaines années.
J’ai tout calculé, me suis procuré les prix correspondants, calculé les pourcentages des terrains, etc.
J’ai maintenant reçu le projet de l’acte du notaire avec sa remarque : une donation réciproque est toujours un échange, donc un simple contrat d’échange/de transfert.
L’échange, dit notre conseillère fiscale, est cependant considéré fiscalement comme une vente normale ; donc taxation dès le premier euro. Nous ne pourrions pas utiliser les 60 000 € d’abattement (ce qui signifie 2 100 € de taxe de mutation à payer).
Là aussi la même question qu’au-dessus : puis-je couper en une partie donation et une partie vente ?
Si une donation réciproque est toujours un échange, peut-on différer ce second volet (c’est-à-dire la cession de ma part à mon frère) dans le temps ? Nous ne sommes pas pressés d’obtenir la solution la plus parfaite possible immédiatement, nous pouvons procéder par étapes si cela nous permet d’économiser les 2 100 € de taxe (je trouve que c’est déjà une somme qu’il faut considérer pour optimiser fiscalement).
Je veux une solution juridiquement et fiscalement propre, bien sûr. Mais s’il y a une possibilité d’utiliser les abattements qui nous reviennent pour une donation, nous aimerions bien le faire.
Nous avons dépassé notre notaire avec cette affaire. S’il pouvait au moins m’expliquer les bases juridiques qui font qu’un simple contrat d’échange/de transfert est la seule possibilité, tel qu’il nous l’a présenté (après quatre rendez-vous, dont deux où il est venu sans préparation ni documents ; je ne suis donc ni convaincu par son professionnalisme ni par son engagement à trouver la meilleure solution pour nous), nous devrions nous y résoudre.
Mais je ne peux pas y croire complètement et mes recherches, même avec mes modestes connaissances juridiques, me laissent penser qu’il devrait y avoir d’autres solutions.
Le problème : nous sommes de plus en plus pressés par le temps. Mon mari doit être inscrit au registre foncier pour que notre financement soit accordé (tout est signé et finalisé, mais le registre foncier doit être fait). Par ailleurs, les valeurs cadastrales pour 2019 vont être recalculées (et sûrement à la hausse).
J’ai l’impression que le notaire nous présente simplement la solution la plus facile et rapide pour lui. Il se moque que nous payions plus de 2 000 € d’impôts en plus, lui est payé sur la valeur à constater ; si cette solution est la plus avantageuse pour nous, il s’en fiche.
Si on me dit maintenant qu’il n’y a pas d’autre solution, qu’on ne peut pas séparer donation et vente, d’accord, il faudra avaler la pilule. Mais notre conseillère fiscale est aussi d’avis qu’il doit y avoir une autre solution.
Quelqu’un ici aurait-il suffisamment de connaissances juridiques pour me dire : oui, continuez, il y a une solution ! Nous ferions alors d’abord une seule donation : mon frère à mon mari, pour que ce dernier figure au registre foncier et que le financement soit enfin accordé. Pour le reste, nous chercherions un notaire plus compétent.
Ou alors un avis clair : il n’y a pas d’autre possibilité ; vous ne pouvez pas utiliser la donation de cette façon, ce n’est pas juridiquement correct.
C’est une réponse que je n’ai pas eu de notre notaire, en gros il ne nous a rien dit sur ce qui est juridiquement possible ou non.
Désolée pour ce long discours, mais peut-être y a-t-il ici quelqu’un qui en sait plus que notre notaire, ou qui serait prêt à faire une déclaration à ce sujet.
Il se peut que ce notaire incompétent sache exactement ce qui serait le plus avantageux pour nous, mais que cela lui demanderait plus de travail sans rémunération supplémentaire, car la valeur à constater resterait la même – c’est ce que je commence à penser (surtout après les rendez-vous de conseil totalement sans contenu que nous avons eus jusqu’ici).