Problèmes avec les voisins à cause du glissement de terre

Il est probablement même pire, car il a aussi besoin d’une servitude de construction de ta part pour le (partiel) remblayage du terrain restant ou alors il doit déblayer ou en direction de la limite faire un talutage et éventuellement le talutage de son côté doit se terminer à 3 m AVANT (!) la limite à la hauteur maximale autorisée.

Bonjour Dirk,

la partie concernant la distance s’applique-t-elle généralement ?

Chez nous, c’est exactement l’inverse. Notre terrain naturel a été creusé par le voisin et il a mal placé son mur de soutènement (directement sur la limite), ce qui a supprimé une hauteur de 1 - 1,30 m SUR notre terrain. Après de longues négociations infructueuses, nous avons accepté cela à contrecœur (rien de écrit). Nous espérons que le mur construit par le voisin lui-même ne résistera pas au poids de la pente un jour (il s’est déjà incliné de 3 à 5 cm la première année) et que la question pourra alors être à nouveau abordée.

Pour moi, ce serait maintenant intéressant, à titre informatif :
Le voisin devrait-il, s’il veut travailler légalement, respecter une distance de 3 m depuis notre terrain et ne commencer le talutage qu’à partir de ce point ? C’est ainsi que j’interpréterais au moins la partie citée. (Ainsi, le voisin pourrait en fait installer le mur de soutènement au niveau de sa maison.)

Cependant, nous n’insisterions pas de toute façon là-dessus. Nous serions déjà heureux si notre « terrain restant » redevenait complet.

Y a-t-il en fait une prescription ici ?

Bonjour f-pNo,

c'est un oui-non clair. D'après ta description, cela pourrait effectivement se présenter ainsi (on remarque déjà à la formulation qu'environ 18 conditionnels sont utilisés), que le voisin devrait prolonger votre hauteur de terrain d'origine de 3 m avant de pouvoir faire la pente.

Mais c'est un sujet très délicat, qui ne peut pas être évalué sans connaissance des dossiers de construction.

La prescription est également un sujet qui devient très compliqué à cet endroit, car la loi évoque la formulation de la "surface du terrain naturel" - il existe différentes interprétations dans chaque version régionale, mais aussi des marges de manœuvre pour les juges qui doivent en décider. Cela va de l'interprétation selon laquelle la nouvelle hauteur de planification (et donc la reconnaissance de la hauteur initiale éventuellement modifiée illégalement) s'accompagne de la végétation, c'est-à-dire dès que le gazon/plantes se sont installés durablement par eux-mêmes, à des périodes de 10, 20 voire 30 ans, après lesquelles une berme auparavant artificielle est alors interprétée comme une surface du terrain naturelle/croissante/existante/reconnue généralement.

En gros, il faut vérifier :

1. Plan d'urbanisme : y a-t-il une hauteur de planification générale ?
2. Sinon, dans quelle limite (en général 1 m) peut-on modifier la surface du terrain sans demande de construction supplémentaire, de façon totale (!)?
3. La modification a-t-elle été réalisée sur toute la surface dans ces limites ?
4. La modification a-t-elle été réalisée seulement partiellement, donc avec des excavations/remblais locaux ? Si oui, ces modifications structurelles sont considérées comme une partie de construction indépendante avec éventuellement leurs propres surfaces de recul, qui doivent chacune être situées sur la propriété respective.
5. Cela peut entraîner une perte éventuelle de l'autorisation dans la procédure simplifiée d'approbation, et au-delà...
6. ... une éventuelle erreur de planification de l'architecte exécutant ou (en cas d'initiative propre) du maître d'ouvrage.

Ensuite, il faut bien sûr peser... quelle est la gravité de la nuisance subie et quelle est la compréhension du voisin, combien d'ennuis souhaite-t-on se créer avec le voisin ? D'un autre côté, il n'est pas non plus acceptable qu'il modèle son jardin illégalement comme il le veut et que l'on doive s'en restreindre soi-même dans la construction.

Cordialement
Dirk Grafe

Pourquoi les "voisins mécontents" doivent-ils toujours servir d'argument pour hésiter ?

Dans le cas de f-pNo et du TE, c'est comme ça :
Le voisin est un connard parce qu'il se fiche des lois, du plan d'urbanisme, etc., ainsi que de votre état d'esprit. Résultat : même innocents, vous vous énervez. Le voisin, lui, est heureux et montre avec toute cette affaire ce qu'il pense de vous : rien du tout.
Vous ne vous opposez pas au voisin et êtes malheureux, et la colère pèse sur vous alors que vous êtes innocents.

Pourquoi ne pas inverser la situation et prendre les choses en main ?

Vous exigez maintenant simplement que le voisin respecte les lois, le plan d'urbanisme, etc., et éventuellement démolisse ou modifie des choses. Comme tout le monde. Le voisin, à qui votre état d'esprit ne fait de toute façon pas d'effet, s'énerve désormais à juste titre. Mais — et c'est le plus important — vous avez retrouvé votre paix. Et il y a d'autres voisins. Un terrain a toujours plusieurs côtés et voisins, et dans une rue il y a beaucoup de maisons avec beaucoup d'autres gens sympathiques.

Après une telle action, la guerre n’éclatera pas immédiatement, on se saluera toujours dans la rue et on devra le faire. On ne devrait pas demander plus à un voisin à qui, comme écrit, votre bien-être est égal. Je me tiens toujours à l’écart de ce genre de personnes.

Merci tout d'abord à tous pour les réponses et les suggestions.

Peut-on simplement consulter le permis de construire du voisin comme ça ?

Nous avons exposé notre problème à notre entreprise de construction et attendons maintenant une réponse.
Tendanciellement, nous ne sommes pas disposés à donner notre accord, car j’ai aussi peur qu’une lourde charge appuie ensuite contre notre garage puis aussi contre notre maison, le garage étant construit directement contre la maison.

Je ne vais même pas aborder la question d’une compensation financière avec le voisin, il est toujours convaincu que nous pouvons partager le mur de soutènement, car il pense toujours que la ville a remblayé.

Pour consulter le dossier de construction, il faut (en NRW) justifier de ce qu'on appelle un intérêt légitime, et le service d'urbanisme doit de son côté vérifier qu'aucune donnée n'est transmise à des tiers non concernés. Dans le cas présent, à mon avis, tu aurais par exemple un intérêt légitime à connaître l'altitude initiale du terrain voisin et l'état des connaissances de l'administration sur les modifications intervenues entre-temps. Ce que tu ne recevrais _pas_, ce sont par exemple la structure porteuse et les plans détaillés d'exécution.

À ta place, je déposerais une opposition informelle auprès du service d'urbanisme contre le remblayage du terrain, parce que celui-ci a manifestement/évidemment été remblayé trop haut. Ils devront d'abord vérifier si cela est vrai. De plus, tu décris la demande du voisin qui t'oblige à corriger ce remblayage excessif.

En complément, tu sollicites des informations/vérifications pour savoir si une servitude de recul est nécessaire pour le garage du voisin – au plus tard à la mention du terme « Baulast », toutes les alarmes sonnent au service. À cette fin, tu demandes les extraits correspondants du dossier de construction, au besoin par l’intermédiaire de ton propre architecte :

- plan de situation de la demande de permis pour la maison d'habitation/garage avec altitudes
- plan d’urbanisme correspondant, y compris les compléments écrits

Si tout cela ne donne rien (ce que j’ai du mal à imaginer), tu peux faire appel à un ingénieur-géomètre expert nommé publiquement de ton choix en NRW pour relever les altitudes du terrain, en précisant qu’il doit vérifier/constater une éventuelle modification illégale du terrain voisin. Pour cela, les demandes de permis du voisin sont absolument nécessaires, mais je pense que le service d’urbanisme interviendra de lui-même si on leur expose le cas.

Cordialement
Dirk Grafe

Merci déjà pour les nombreuses informations. Je rendrai compte ensuite de comment cela s'est passé.