Préparation privée à la retraite et épargne libre en plus du financement ?

Il faudrait encore prendre en compte les charges annexes que le locataire ne devrait pas payer ainsi que la rémunération de l’épargne (actuellement presque inexistante) de l’épargnant.

Quels frais annexes le locataire ne doit-il donc pas payer ?

Il existe des charges accessoires non imputables, parmi lesquelles figurent par exemple les réparations/entretien et, dans un certain sens, aussi l'amortissement des bâtiments/cuisine.

J'ai maintenant entré rapidement nos données dans ce calculateur de FMH.
Un immeuble locatif nous coûterait environ 1000 € par mois de loyer froid.
Pour un crédit à un taux de 2,3, j'ai des offres, j'ai laissé de côté les frais d'agence etc., car nous n'avons pas à les payer.

Seul le taux d'intérêt pour l'épargne ne peut pas être précisé. Je l'ai maintenant estimé à 2 %, avec un rendement de 4 % l'acheteur immobilier aurait après 30 ans quand même 39 000 € de plus.
Avec un rendement de 4,5 %, le propriétaire aurait presque 16 000 € de moins.

Alors, pourquoi suppose-t-on toujours qu'économiquement parlant on est beaucoup mieux sans maison ?

Je ne veux pas râler, je voudrais comprendre

Je ne comprends pas pourquoi on suppose toujours qu'on aurait beaucoup plus d'argent si on mettait de côté l'argent au lieu d'acheter une maison.

Ça dépend ! Les 30 000 euros que je brûle aujourd'hui en frais de droit de mutation et de notaire, je pourrais bien sûr aussi les investir dans des vacances tout compris 5 étoiles, dans dix séjours au ski, dans deux augmentations mammaires ou dans des actions de disons la Commerzbank. Ou dans la tirelire. Et maintenant, tu peux deviner qui aura le plus grand patrimoine à la fin .

D'une certaine manière, les chiffres ne semblent pas cohérents.

Si tu prévois une réserve annuelle de 1 % de la valeur de l'objet, cela fait déjà 308 euros par mois la première année. Par conséquent, ta mensualité de crédit sous-jacente n'est que de 1080 euros. Cependant, pour amortir 295 550 euros en 30 ans avec un taux d'intérêt constant de 2,39 %, il faut déjà une mensualité de 1150 euros.
Le principal problème, je le vois, réside toutefois dans la plus-value prévue. En dehors des emplacements de premier ordre, tu pourras seulement, avec un peu de chance, récupérer la valeur initiale lors d'une vente, mais certainement pas réaliser un bénéfice.

Cela ressemblerait donc plutôt à ceci : 1450 x 12 x 30 = 522 000 euros dépensés. La maison est vendue 380 000 euros, il reste une perte de 142 000 euros.
Le locataire a économisé la différence chaque mois et possède après 30 ans les 218 000 indiqués.

Le locataire est donc après 30 ans mieux placé de 360 000 euros... et ce avec un rendement de seulement 2 % en comparaison avec un prêt avantageux. En outre, il ne prend aucun risque et reste flexible toute sa vie.
Pour être juste, il faut cependant dire que le loyer pour un objet vraiment comparable est en réalité toujours plus cher que son propre financement, car le propriétaire dépense en fait la même chose que toi, mais il souhaite aussi réaliser un bénéfice.

Mais personne ne loue comme il construirait/achèterait, et ce n’est pas la moindre des raisons pour lesquelles le locataire s’en sort mathématiquement mieux à la fin... bien sûr, seulement s’il n’a pas dépensé l’argent pour des augmentations mammaires.