独栋住宅的规划

你好，Matthias，

我目前有三个报价：

1. 跨区域的大规模供应商：

基本价格153,400.00
太阳能设备、保温、地暖、带热回收的可控住宅通风、顶层实墙、卷帘、三层玻璃全部另外报价

基本价格（意思是？）接近每平方米1,100欧元——加上所有附加费用后你最终落在哪个价位？

2. 本地开发商A

基本价格约为173,550
地暖 + 5,850
中央通风 + 10,620
旧卷帘 + 10,300
用于热水供应的太阳能设备 + 4,820

基本价格（意思是？）接近每平方米1,250欧元——加上附加项后会更实际

3. 本地开发商B

如第一帖所述。

全部包含，价格180,000

基本价格（意思是？）接近每平方米1,300欧元——关于其他我已经写过一些了。

那些看似“过于便宜”的报价后来会在哪些方面产生额外费用？我该怎样辨别？

换句话说——如果一个可能的“便宜货”，当所有附加费用、建筑杂费和额外项目包含进去后，变成了市场上的普通报价，而你又已经按照前面的数字固定了融资，这对你有什么用呢？

不少供应商只看价格；公平地说，我必须补充，他们只是对市场做出反应 :rolleyes:

他们提供一栋非常简单的房子，平方米价格介于1,000欧元到1,100欧元之间，通过这样吸引“潜在客户”。只有在仔细查看建筑说明时才会发现，这个可能的便宜货不能算真正的便宜货，因为所谓的“亮点”只包含了封闭的毛坯结构。因此需要额外购买，最终销售价格会回归市场正常水平。糟糕的是，这些供应商对典型建筑杂费的说明同样含糊不清。曾经“忘记”提到因房屋和土地交易存在经济关联而需缴纳的土地购置税。对于预算紧张的人来说，这可能是灾难，因为这些费用根据经验会累计很高！

作为外行，你很可能根本无法识别这些，或者只能通过大量提问和阅读来辨别；在这种情况下，参观新建住宅区可能非常有帮助。找一个离你较近的，周末去那里；总有房主会在现场——很可能就是你上述三个报价中的某些人——如果他们能坦率交流（附近没有建筑公司或销售人员），通常会得到诚实的答案。此外，建议你在签订施工合同之前，务必让外部机构审核完整的合同文件！

此致 敬礼

大家好，

虽然我有一段时间没有在这里写东西了，但我仍然继续在房屋建设项目上工作。根据你们的建议，我已经采取了两个步骤。

1. 我让一位建筑师审查了总包（GU）提供的低价报价中的施工说明。建筑师的结论是，说明非常详细。只是对一些小问题提出了异议：

• 建筑许可和因特殊规定产生的额外服务（根据规划噪声等级区III）
• 变更由业主承担费用
• 保温隔热不够准确
• 测绘费用自理
• 空旷地块和施工道路费用由业主承担
• 建筑基坑的渗水费用自理（由于没有地下室，这不太可能，但不寻常，理论上应该包含）
• 业主注意房屋接入点
• 屋檐悬挑：型材模板和白色全塑料型材板
• 不包含油漆工程
• 落水管的底边具体指什么？

2. 我与另一位建筑师会面，得到了一个“报价”。他提供以固定价格（我认为是带有最高价限制）建造房屋。内容如下：

“单户住宅，抹灰，最大130平方米居住面积，不含房屋接入费，SD，45°屋顶坡度，
交钥匙工程，包括建设及附属费用，1米踢脚墙，
房屋根据设计或居住面积定义，浴室配备地板采暖作为回流加热，
其他按照施工说明，
包含建筑师服务、结构计算、施工管理、施工监督、地质勘察、测绘、保险”

131,890欧元，

此外还有以下附加项：
浴室地面无障碍淋浴间
可控通风系统
一楼和二楼全屋地暖
一楼和二楼的机械PVC百叶窗（带拉带）
外墙砖饰含卷砖层（价格500欧元/1000块）
所有内墙均为17.5厘米孔隙混凝土
厨房约25平方米（瓷砖需加价）
屋顶覆盖陶土瓦，优质釉面
梯形窗宽约3.5米，带两扇窗，窗宽各1.10米
带侧窗的入户门，侧窗固定，宽约50厘米
额外的后门通往杂物间通向车棚或车库
窗户和门符合2009年节能条例的三层玻璃
承重底板保温符合2009年节能条例
油漆工程，包括材料和施工（包括屋檐盒）

50,940欧元，

该房屋面积比其他报价小10平方米，但包含了梯形窗和油漆工程。

我仍然想听听你们的意见。希望有建筑师的支持后，我能站在更有利的位置。

最后，我还有一个关键问题。我们如果可能的话，想在二楼规划四间卧室。也就是说，房屋总共5个房间。以这个房屋大小（根据DIN 277为130平方米）和带梯形窗的设计，这样安排合理可行吗？

问候
马蒂亚斯

最后，我还有一个关键问题想问。如果可能的话，我们希望在上层规划四间卧室。也就是说，房子总共有五个房间。按照房子的大小（根据DIN 277为130平方米）以及带有梯形凸窗，这是否合理可行？

可能不太合理……除非你能接受房间面积在9到10平方米左右……

你好 Matthias，

1. 我让一位建筑师审查了提供优惠价格的总承包商的施工说明。建筑师的结论是说明非常详细。只是指出了一些小问题。

恕我直言，我猜他更希望有你的签名 ;)

• 建筑许可及因特殊规定产生的附加服务（根据详细规划噪音区III）
• 不利于业主的变更
• 测量事务所费用自理
• 空地及施工道路费用业主承担
• 建筑基坑排水费用自理（由于没有地下室，这种情况较不可能，但不寻常，通常是包含的）
• 注意业主的房屋连接
• 屋檐悬挑：型材模板和白色全塑料型材板
• 不含油漆工

除了“保温不准确”外，上述事项不应被批评，而属于典型的建筑附加费用范畴 = TEUR 35 - 40。

2. 我与另一位建筑师进行了会谈，并获得了一个“报价”。他提出以固定价格（我认为是有最高价限制）建造该房屋。

因此，他充当总承包商并承担质保责任。

他说明如下：
“单户住宅，抹灰，最大130平方米居住面积，不含房屋连接费用，SD，45°屋顶斜度，

交钥匙工程含建筑及附加费用，1米裙墙，

按计划或按平方米居住面积定义房屋，带地板采暖的浴室作为回流加热，其他按施工说明，

含建筑师服务、结构设计、施工管理、施工监督、地质评估、测量、保险”
131,890欧元

这越来越好了 :confused:

还包括以下附加项：
浴室淋浴间无障碍
受控通风系统
全层和上层地板采暖
机械式PVC卷帘（带拉带）
含滚层的外墙砖贴（价格每1000块500欧元）
所有内墙为17.5厘米气泡混凝土
厨房约25平方米（瓷砖需额外费用）
屋顶为陶瓦高级釉面瓦
梯形天窗约3.50米宽，2个窗户，宽1.10米
带侧板且固定的透明入户门，约50厘米
额外的次入口门，通向车棚或车库的杂物间
窗户及门窗采用2009年节能规程要求的三层玻璃
地基隔热符合2009年节能规程
包括材料和施工的油漆工作（包括屋檐箱）

50,940欧元

房屋比其他报价小10平方米，但包含了一个天窗和油漆工作。

我简单估算了一下，认为会多出约15,000欧元。

在这里我也想听听你们的意见。希望借助建筑师的支持，我能处于更有利的位置。

老实说，石勒苏益格-荷尔斯泰因的价格设置不是我的专长；关于这点E.Curb肯定能给出答案。但总体来看，我觉得这个报价也不算很靠谱。依我看，这可能只有在建筑师与低价供应商合作的情况下才行得通。那时，施工说明就显得至关重要。

最后我还有一个关键问题。我们希望如果可能的话，在上层规划四间卧室。也就是说，整个房子共5个房间。以房屋大小（按DIN 277为130平方米）和带梯形天窗的设计，这是否可行？

可以做到；总能想办法。我给你附了一份带四个房间的阁楼规划。但130平方米就是130平方米，儿童房会比较小——10、11和12平方米。

此致
敬礼

你好，

关于房子的大小和五个房间的问题，我暂时放弃了。房间里会变得太拥挤。我们现在已经收到了一个初步的平面图设计（来自全国性的供应商）。

我想听听你们的意见。你们会有什么不同的做法吗？

谢谢，祝好
马蒂亚斯

入口门旁的客用卫生间我觉得太小了，而且没有门 :) 家政间根据家用设备可能会太小，因为那里有一个死角。
走廊里你放不了衣帽架或鞋柜。
客厅区域一般墙面较少，放置架子有限。

楼上的布局非常普通……所以还算可以。

没有地下室的话空间会非常紧张。楼上15平方米的房间大小储物空间不多。但如果不是“收集型”人还是可以接受的。 :)