Planificación para una casa unifamiliar

Hola Matthias,

Hasta ahora tengo tres ofertas:

1. Proveedor masivo a nivel nacional:

Precio base 153.400,00
Sistema solar, aislamiento, calefacción por suelo radiante, ventilación controlada de espacios con recuperación de calor, paredes macizas en la buhardilla, persianas, vidrio triple, todo esto aparte

El precio base (¿significa?) casi € 1.100,00/m² – ¿a cuánto llegas con todos los extras?

2. Constructor local A

El precio base es aproximadamente 173.550
Calefacción por suelo radiante + 5.850
Ventilación central + 10.620
Persianas eléctricas + 10.300
Sistema solar para calentamiento de agua + 4.820

El precio base (¿significa?) casi € 1.250,00/m² – con los extras ya es más realista

3. Constructor local B

Como ya describí en el primer post.

Todo incluido por 180.000

El precio base (¿significa?) casi € 1.300,00/m² – ya comenté algo sobre lo demás.

¿Dónde me surgirán los costos adicionales más adelante con estas ofertas aparentemente "demasiado baratas" o cómo puedo reconocerlo?

Dicho de otra manera – ¿de qué te sirve una probable "oferta" si luego – cuando estén incluidos todos los extras, los costos adicionales y los suplementos – resulta ser una oferta habitual del mercado, pero tú ya has cerrado la financiación basándote en las cifras iniciales?

Hay no pocos proveedores que solo compiten por precio; para ser justos debo añadir que ellos simplemente reaccionan así al mercado :rolleyes:

Ofrecen una casa muy sencilla a un precio por metro cuadrado entre € 1.000,00 y € 1.100,00 para atraer “contactos”. Solo al examinar detalladamente la descripción constructiva se descubre que dicha oferta no puede considerarse una ganga, porque el “gancho” solo incluye un cerramiento básico. Entonces se compran extras y al final el precio de venta definitivo se aproxima nuevamente a las condiciones del mercado. Lo malo es que estos proveedores proceden de forma similar con respecto a los típicos costos adicionales de construcción. Ya han “olvidado” mencionar que se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compra de casa y terreno, porque existe una relación económica entre el vendedor del terreno y el constructor. Esto puede ser una catástrofe con un presupuesto ajustado, porque por experiencia estos importes se suman.

Como profano probablemente no lo reconocerás o solo con muchas preguntas y leyendo bastante; en esos casos puede ayudar mucho visitar una zona de nueva construcción. Busca una cerca de ti y ve allí el “fin de semana”; siempre hay propietarios de viviendas, seguramente también de tus 3 ofertas mencionadas arriba, y si hablan con libertad (es decir, sin un constructor o vendedor cerca) normalmente recibirás información honesta. Además, siempre conviene hacer revisar todos los documentos contractuales por un experto externo antes de firmar el contrato de obra.

Saludos cordiales

Hola a todos,

después de no haber escrito nada aquí durante un tiempo, he seguido trabajando en el proyecto de la construcción de la casa. Siguiendo vuestra sugerencia, he iniciado dos pasos.

1. He hecho que un arquitecto revise la descripción de la construcción del contratista general (GU) que ofrece el precio más barato. La conclusión del arquitecto fue que la descripción es muy detallada. Solo se señalaron algunos puntos menores:

• Permiso de construcción y servicios adicionales causados por disposiciones especiales (según el plan de ordenación, zona de nivel acústico III)
• Cambios a expensas del propietario
• Aislamiento térmico impreciso
• Oficina topográfica a coste propio
• Terreno libre y calle de construcción a coste del propietario
• Agua de infiltración de la excavación a coste propio (poco probable debido a la falta de sótano, pero inusual, normalmente siempre está incluido)
• Tener en cuenta las conexiones de la casa por parte del propietario
• Voladizos del techo: encofrado perfilado y tablas de perfil de plástico integral blancas
• Trabajo de pintura no incluido
• ¿Qué significa exactamente el borde inferior en las bajantes?

2. Me he reunido con otro arquitecto y he recibido una "oferta". Él ofrece construir la casa a precio fijo (por lo que creo que con precio máximo). Esto fue lo que expuso:

"Casa unifamiliar, enlucida, máximo 130 m² de superficie habitable, sin costes de conexiones de la casa, SD, 45° DN, llave en mano, incluidos costes de construcción y costes adicionales de construcción, 1 m de muro de sótano bajo techo, casa según planificación o definida según m² de superficie habitable, baño con calefacción por suelo radiante como recuperación de calor, según descripción de la construcción, incluidos servicios de arquitecto, estática, dirección de obra, supervisión de obra, estudio del suelo, medición, seguro"

131.890,-

A esto se suman los siguientes extras:
Ducha a ras de suelo en el baño
Instalación de ventilación controlada de entrada y salida de aire
Calefacción por suelo radiante completa en planta baja y primera planta
Persianas mecánicas de PVC en planta baja y planta alta (con cinta de persiana)
Revestimiento con ladrillo caravista incluido capas de rodadura (precio 500,- € por 1.000 unidades)
Todas las paredes interiores de hormigón celular de 17,5 cm
Cocina aprox. 25 m² (precio adicional por azulejos)
Cubierta de teja de arcilla con engobe noble
Buhardilla trapezoidal de aprox. 3,50 m de ancho, 2 ventanas BH 1,10 m
Puerta de entrada a la casa con panel lateral acristalado fijo de aprox. 50 cm
Puerta adicional de entrada secundaria a la sala de servicios desde el porche o garaje
Ventanas y puertas ventana con triple acristalamiento según la ordenanza de ahorro energético 2009
Aislamiento del suelo según la ordenanza de ahorro energético 2009
Trabajos de pintura, incluyendo material y mano de obra (incluido el cajón de techo)

50.940,-

La casa es 10 m² más pequeña que en las demás ofertas, pero incluye un buhardilla y los trabajos de pintura.

También aquí me gustaría conocer vuestra opinión de nuevo. Espero que con el apoyo de los arquitectos esté en una mejor posición.

Por último, para mí surge una pregunta decisiva. Si fuera posible, queremos planificar cuatro dormitorios en la planta alta. Por lo tanto, un total de 5 habitaciones en la casa. ¿Sería esto razonablemente posible con el tamaño de la casa (130 m² según DIN 277) y con la buhardilla trapezoidal?

Saludos
Matthias

Por último, para mí surge una pregunta crucial. Queremos, si es posible, planificar cuatro dormitorios en la planta superior. Es decir, un total de 5 habitaciones en la casa. ¿Sería eso posible de manera razonable con el tamaño de la casa (130 m² según DIN 277) y con la ventana trapezoidal?

Probablemente no sea razonable... A menos que puedas vivir con habitaciones de aproximadamente 9-10 m²...

Hola Matthias,

1. He hecho revisar la descripción de la construcción del contratista general (GU), que ofrece el precio más económico, por un arquitecto. La conclusión del arquitecto fue que la descripción es muy detallada. Solo se señalaron algunos puntos menores

Con todo respeto, supongo que le gustaría tener tu firma ;)

• Permiso de construcción y servicios adicionales causados por disposiciones especiales (según el plan de urbanismo área de nivel de ruido III)
• Cambios a expensas del propietario
• Oficina de topografía por cuenta propia
• Terreno libre y calle de construcción a cargo del propietario
• Agua infiltrada del pozo de construcción a cargo propio (poco probable debido a la falta de sótano, pero inusual, normalmente siempre incluida)
• Conexiones de la casa a considerar por el propietario
• Voladizos del techo: encofrado de perfil y perfiles de plástico blanco macizo
• Trabajo de pintura no incluido

Excepto por el punto "Aislamiento térmico inexacto", los puntos anteriores no deben ser criticados, sino que pertenecen a los costos típicos adicionales de construcción = 35 - 40 mil euros.

2. Me reuní con otro arquitecto y recibí una "oferta" de él. Ofrece construir la casa a precio fijo (por lo que supongo con un precio máximo).

Por lo tanto, actúa como contratista general y también asume la garantía.

Esto fue lo que expuso:
"Casa unifamiliar, enlucida, máximo 130 m² de superficie habitable, sin costos de conexiones de la casa, SD, 45° pendiente del techo,
llave en mano incluyendo costos de construcción y costos secundarios, 1 m de rodapié,
casa según planificación o definida por m² de superficie habitable, baño con calefacción por suelo radiante como
calentamiento de retorno, demás según descripción de construcción,
incluyendo servicios de arquitecto, estática, dirección de obra, supervisión de obra, estudio del suelo, topografía, seguro"
131.890,-

Esto mejora cada vez más :confused:

Se añaden los siguientes extras:
Ducha a nivel del suelo en el baño
Sistema controlado de ventilación y extracción
Calefacción por suelo radiante completa en planta baja y alta
Persianas mecánicas de PVC en planta baja y alta (con cinta enrollable)
Revestimiento de ladrillo incluyendo capas de rodillo (Precio 500 € por 1000 unidades)
Todas las paredes interiores de hormigón celular de 17,5 cm
Cocina aprox. 25 m² (precio adicional por azulejos)
Cubierta de teja de arcilla con engobe noble
Buhardilla trapezoidal de aprox. 3,50 m de ancho, 2 ventanas BH 1,10 m
Puerta de entrada con parte lateral acristalada fija de aprox. 50 cm
Puerta adicional de entrada secundaria al cuarto de servicio hacia el carport o el garaje
Ventanas y puertas ventanas con triple acristalamiento según normativa de ahorro energético 2009
Aislamiento bajo la losa según normativa de ahorro energético 2009
Trabajos de pintura, incluyendo material y mano de obra (incluido el tablero de techo)

50.940,-

La casa es 10 m² más pequeña que en las demás ofertas, pero a cambio incluiría una buhardilla y los trabajos de pintura.

He hecho un cálculo rápido y creo que serán unos 15 mil euros más.

Aquí también me gustaría conocer vuestra opinión. Espero que con el apoyo de los arquitectos esté entonces en un mejor lugar.

Seré sincero: la formación de precios en SH no es lo mío; seguro que E.Curb sabe responder a esto. Pero en términos generales, esta oferta tampoco me parece calculada de manera muy seria. En mi opinión, esto solo puede funcionar si el arquitecto trabaja con un proveedor barato como respaldo. En ese caso, la descripción de la construcción (BB) vuelve a ser fundamental.

Por último, para mí surge una pregunta decisiva. Si es posible, queremos planificar cuatro dormitorios en la planta superior. Así que en total 5 habitaciones en la casa. ¿Sería posible de manera sensata con el tamaño de la casa (130 m² según DIN 277) y con la buhardilla trapezoidal?

Es posible; de alguna manera. Te adjunto un plan de última planta con 4 habitaciones. Sin embargo, 130 m² siguen siendo 130 m² y las habitaciones individuales para niños serán pequeñas: 10, 11 y 12 m².

Un cordial saludo

Hola,

he desistido por ahora del tema de cinco habitaciones con el tamaño de la casa. Simplemente se vuelve demasiado estrecho en las habitaciones. Ahora hemos recibido un primer borrador de una planta (del proveedor nacional.

Me interesaría conocer vuestra opinión al respecto. ¿Qué haríais diferente?

Gracias y saludos
Matthias

El aseo junto a la puerta de entrada me parece demasiado pequeño, además no tiene puerta :) El trastero puede ser demasiado pequeño según la técnica de la casa, ya que aquí tienes un rincón muerto.
En el pasillo no podrás colocar un perchero ni un zapatero.
En general, poca superficie de pared para estanterías en el área de estar.

Arriba, un plano absolutamente estándar... así que está bien.

De todos modos, se va a poner bastante apretado sin sótano. No hay mucho espacio de almacenamiento con un tamaño de habitación arriba de 15 m². Pero puede funcionar si no eres del tipo “coleccionista”. :)