Remboursement de prêt personnel + capacité d'emprunt

Nous avons actuellement un cas dans notre cercle d'amis, un terrain d'environ 800m2, qui est encore divisé pour 2 [dhh]. Le prix d'achat était inférieur à la valeur du marché, la banque [lbs] prendrait en compte la valeur actuelle du marché et les remboursements déjà effectués comme capital.
Mais cela revient à un financement à 100% et au moins 3% de remboursement.

Nous avons actuellement un cas dans notre cercle d'amis, terrain d'environ 800m2, qui sera encore divisé pour 2 maisons jumelées.
Le prix d'achat était inférieur à la valeur du marché, la banque LBS prendrait en compte la valeur actuelle du marché et les remboursements déjà effectués comme capital.

Cela revient toutefois à un financement à 100 % et à un remboursement d'au moins 3 %

Le prix d'achat est toujours la valeur du marché. Sauf en cas de vente au sein de la famille, je ne vois pas d'autre cas où la vente ne correspondrait pas à la valeur du marché.

Donc la valeur marchande est toujours le prix de vente ?

Non, ce n’est pas le cas.

La valeur marchande est le montant estimé pour lequel un bien immobilier devrait être échangé le jour de l’évaluation entre un vendeur disposé à vendre et un acheteur disposé à acheter, après une période de commercialisation raisonnable, dans une transaction conclue dans le cours normal des affaires.

Donc, si on vend en dessous de la valeur marchande, ce n’est pas, comme tu le prétends, la valeur marchande mais le prix de vente.

Le prix d'achat est toujours la valeur du marché

Je trouve cela incompréhensible. Dans notre cas, par exemple, acheté début 2017 sur la base d'un rapport d'expertise datant de décembre 2015. Valeur foncière à l'époque : 120 €. Peu de temps après l'achat sont ensuite parvenus les chiffres pour 2016 du comité d'experts et voilà : la valeur foncière avait entre-temps augmenté à 165 €. Début 2018 (chiffres pour 2017), elle était déjà de 205 € (oui, nous avons eu une chance folle).

Quelle est donc la "valeur du marché" si je vais à la banque en janvier 2019 ? Et que se passera-t-il si j'attends que les valeurs pour 2018 soient publiées ? Et comment serait considéré un éventuel acheteur qui m'achèterait le terrain aujourd'hui ? Même terrain, même banque, valeur presque doublée ?!

Bien sûr, certaines banques procèdent probablement comme tu l’écris. Ce doit plutôt être le résultat de directives internes étranges que la conséquence incontournable de la réalité du marché.

Même un achat par la commune ne se fait généralement pas à la valeur du marché, sinon il n’y aurait pas 20 (200) enchérisseurs qui se disputeraient le terrain à bâtir, et la commune devrait décider par points sociaux ou tirage au sort.

Pourtant, deux intermédiaires en financement et la banque régionale ont clairement refusé, aucune chance de prendre la valeur actuelle comme capital propre, au plus tôt après 5 ans.

D’une certaine façon logique, on ne veut pas réduire artificiellement le taux de prêt par une multiplication miraculeuse de l’argent.

Mais en fait illogique, car si on n’avait pas acheté un terrain à bâtir avec le capital propre, mais peut-être des actions, qu’on revende le lendemain pour le double, alors les banques n’auraient manifestement aucun problème avec cela. Ou même revendre le terrain à la valeur du marché et s’acheter le terrain voisin avec le produit...

Pourquoi as-tu un prêt privé de 35 T€ et achètes-tu le terrain avec des fonds propres ?

Nulle part il n’est indiqué que le terrain a été payé avec des fonds propres.