Pago de préstamo personal + capacidad crediticia

Actualmente tenemos un caso en el círculo de conocidos, terreno de aprox. 800m2, que aún se divide para 2 [dhh]. El precio de compra estaba por debajo del valor de mercado, el banco [lbs] consideraría el valor de mercado actual y las amortizaciones ya realizadas como capital. Pero resulta en una financiación del 100% y una amortización mínima del 3%.

Actualmente tenemos un caso en el círculo de conocidos, terreno de aprox. 800m2, que aún se divide para 2 viviendas adosadas. El precio de compra estaba por debajo del valor de mercado, el banco LBS consideraría el valor de mercado actual y las amortizaciones ya realizadas como capital.

Pero al final resulta en una financiación del 100% y al menos un 3% de amortización

El precio de compra siempre es el valor de mercado. Excepto en una venta dentro de la familia, no se me ocurre ninguna otra venta y valor de mercado.

Entonces, ¿el valor de mercado es siempre el precio de venta?

No, no lo es.

El valor de mercado es el monto estimado por el cual un activo inmobiliario debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador dispuesto a comprar, después de un período razonable de comercialización, en una transacción en el curso normal del negocio.

Por lo tanto, si se vende por debajo del valor de mercado, no es como afirmas el valor de mercado sino el precio de venta.

El precio de compra es siempre el valor de mercado

Lo encuentro incomprensible. En nuestro caso, por ejemplo, comprado a principios de 2017 basado en un informe de tasación de diciembre de 2015. El valor de referencia del suelo en ese momento era de 120€. Poco después de la compra llegaron los datos de 2016 del Comité de Tasación y he aquí: el valor de referencia del suelo había subido a 165€. A principios de 2018 (datos de 2017) ya eran 205€ (sí, tuvimos muchísima suerte).

Entonces, ¿qué es ahora el "valor de mercado" si voy al banco en enero de 2019? ¿Y cómo será si espero hasta que se publiquen los valores de 2018? ¿Y cómo estaría un posible comprador que me compre el terreno hoy? ¿El mismo terreno, el mismo banco, casi el doble de "valor"?

Claro, algunos bancos quizá actúen como dices. Pero más bien debería ser resultado de normas internas extrañas que una consecuencia obligatoria del mercado real.

También una compra por parte del municipio generalmente no se realiza al valor de mercado, de lo contrario no habría 20 (200) postores peleando por el terreno y el municipio tendría que decidir mediante puntos sociales o mediante sorteo.

Sin embargo, dos intermediarios financieros y el banco estatal rechazaron claramente la posibilidad de considerar el valor actual como capital propio, como pronto después de 5 años.

De alguna manera es lógico, no se quiere reducir artificialmente el nivel de endeudamiento mediante una multiplicación milagrosa del dinero.

Pero en realidad es ilógico, porque si no se hubiera comprado el terreno con el capital propio, sino tal vez acciones que se venden al doble un día después, entonces evidentemente los bancos no tendrían problema con eso. O incluso vender el terreno al valor de mercado y con la ganancia comprar el terreno vecino...

¿Por qué tienes un préstamo personal de T€ 35 y compras el terreno con capital propio?

En ninguna parte dice que el terreno fue pagado con capital propio.