1. Je recommande la lecture du contrat de vente et de la déclaration de division (cette dernière doit également contenir ce que l’on appelle le « règlement de copropriété »). Attention, tout ce qui y est écrit n’est pas forcément juridiquement valable.
2. Il existe aussi une « loi sur la propriété par étages », la WEG. Elle est concise, mais par conséquent très abstraite et difficile à comprendre au début. L’essentiel se trouve dans les §§ 1 - 29, les plus importants étant les §§ 1, 5, 10, 14, 16, 20 - 29 WEG.
3. Si cela ne suffit pas : informez-vous, faites des recherches. Il existe des associations telles que Haus und Grund. Ou achetez un petit livre.
4. Le gestionnaire WEG s’occupe des assurances de l’immeuble. Elles couvrent souvent uniquement le feu, la tempête et les dégâts des eaux en tant que base. Vous devriez donc vérifier si les dommages élémentaires étendus (dommages causés par des éléments naturels comme la pluie, les rivières, la neige, la foudre) sont également assurés – et si le bien se situe dans une zone inondable, et le cas échéant, dans quelle classe de risque. Les gestionnaires sont des prestataires de services et peuvent volontiers fournir des renseignements. Une assemblée devrait avoir lieu peu après la remise des propriétaires, à laquelle le gestionnaire convie (bien sûr, on peut toujours se réunir à l’avance). Un conseil consultatif est également élu pour soutenir la gestion § 29 II WEG. Les points que tu demandes peuvent t’être expliqués à l’avance par la gestion ; ce sont plus ou moins des détails qui, bien sûr, occupent au début.
5. Le point le plus important, car sujet aux dommages, manque cependant dans tes questions : comment est réglée la réception des parties communes (GE) ? Quand et comment a-t-elle lieu ? Le plus souvent, avant la remise des parties privatives (appartements).
Les GE sont tout ce qui est important pour la maison afin qu’elle ne s’écroule pas : terrain, murs, toit, fenêtres, cage d’escalier, chauffage, accès, etc.
La maison est juridiquement une « œuvre », c’est pourquoi s’applique en général le droit des contrats d’entreprise selon le Code de la construction, éventuellement avec des éléments du droit des ventes. La réception est dangereuse car avec elle (acceptation juridique de l’œuvre conforme au contrat), la relation contractuelle passe de la phase d’exécution à la phase de garantie.
Effets de la réception
• Échéance du paiement (§ 641 Code de la construction)
• Transfert des risques (§§ 644, 645 Code de la construction)
• Transfert de la charge de la preuve, notamment en cas de défauts – c’est-à-dire qu’après la réception, vous devez prouver les défauts en cas de contestation (par exemple en mandatant des experts)
• Début du délai de prescription pour les droits liés aux défauts (§ 634a II Code de la construction)
• Exclusion des prétentions sans faute en cas de réception sans réserve malgré connaissance du défaut (§ 640 al. 2 Code de la construction), etc.
En cas de défauts, ceux-ci doivent être reconnus et signalés lors de la réception – et malgré la réception, il faut continuer à insister sur les droits de garantie concernant les défauts reconnus, cf. § 640 II Code de la construction.
Beaucoup de choses peuvent mal se passer lors de la réception des GE – mais pas nécessairement. La plupart des clauses contractuelles à ce sujet sont toutefois mauvaises. J’estime que moins de 5 % des clauses de réception dans les contrats de vente et de division sont bonnes, c’est-à-dire favorables à l’acquéreur et valables.
Mais si l’on ne se rend pas compte, par exemple, que la structure du parking souterrain (réellement un excellent flotteur en béton WU...) peut flotter en cas de montée des nappes phréatiques, tout le monde a un problème. Bon, c’est un cas extrême, mais il n’est pas inventé. Veuillez donc prévoir de l’argent pour des experts et éventuellement pour une action en justice. Le gestionnaire n’a pas d’argent au début (prévu), la caisse de la copropriété est encore vide, les décisions ne sont pas encore prises. Et quand ça craque, il faut très vite beaucoup d’argent !
6. Et enfin : ne vous laissez pas effrayer. Informez-vous soigneusement à l’avance et réjouissez-vous de la maison et des voisins !