1. Recomiendo la lectura del contrato de compraventa y del certificado de división (en este último también debería estar contenida la llamada "normativa comunitaria"). Atención, no todo lo que ahí se dice tiene que ser legalmente válido.
2. También existe una "Ley de propiedad horizontal", la WEG. Es bastante corta, pero por eso muy abstracta y al principio difícil de entender. Lo más importante está en los §§ 1 - 29, esenciales son los §§ 1, 5, 10, 14, 16, 20 - 29 WEG.
3. Si no se avanza con eso: informarse, investigar. Existen asociaciones como por ejemplo Haus und Grund. O comprar un libro breve.
4. El administrador WEG se encarga de los seguros del edificio. Estos suelen cubrir solo incendio, tormenta y agua por tuberías como base. Por eso deberían comprobar si también están asegurados los daños elementales ampliados (daños por elementos naturales como lluvia, ríos, nieve, rayos) – y si el inmueble está en una zona de inundación o no, y en caso afirmativo, en qué clase de riesgo. Los administradores son prestadores de servicios y con gusto pueden dar información. Debe celebrarse una reunión pronto después de la entrega a los propietarios, a la que el administrador convocará (por supuesto, siempre se pueden reunir también antes). También se elige un consejo asesor que apoya la administración § 29 II WEG. Los puntos que preguntas pueden ser explicados de antemano por la administración; son más o menos detalles que al principio pueden ocupar a uno.
5. Sin embargo, falta en tus preguntas el punto más importante, porque es el más propenso a daños: ¿Cómo se regula la aceptación de la propiedad común (GE)? ¿Cuándo y de qué manera se realiza? Generalmente, antes de la entrega de la propiedad exclusiva (apartamentos).
GE es todo aquello que es importante para la casa para que no se derrumbe: terreno, muros, techo, ventanas, escalera, calefacción, accesos, etc.
Legalmente la casa es una "obra", por lo que generalmente se aplica el derecho de contratos de obra del Código de Construcción, posiblemente con elementos del derecho de compraventa. La aceptación es peligrosa porque con ella (aprobación legal de la obra como conforme al contrato) la relación contractual pasa del estado de cumplimiento a la fase de garantía.
Efectos de la aceptación
• Vencimiento de la remuneración (§ 641 Código de Construcción)
• Transmisión del riesgo (§§ 644, 645 Código de Construcción)
• Transición de la carga de la prueba, especialmente en defectos – es decir, después de la aceptación deben probarse los defectos en caso de disputa (encargar peritos)
• Inicio del plazo de prescripción para derechos por defectos (§ 634a II Código de Construcción)
• Exclusión de reclamaciones independientes de culpa en aceptación sin reservas a pesar del conocimiento del defecto (§ 640 párrafo 2 Código de Construcción), etc.
Si hay defectos, estos deben ser detectados y reclamados con la aceptación – y a pesar de la aceptación debe insistirse en los derechos de garantía respecto a los defectos reconocidos, cfr. § 640 II Código de Construcción.
En la aceptación del GE pueden surgir muchos problemas – pero no tiene por qué ser así. Sin embargo, la mayoría de las cláusulas contractuales al respecto son malas. Estimo que menos del 5% de las cláusulas de aceptación en contratos de compraventa y certificaciones de división son buenas en el sentido de favorables para el comprador y efectivas.
Pero si no se reconoce, por ejemplo, que el cuerpo del aparcamiento subterráneo (que está hecho de hormigón WU y es realmente un excelente flotador...) puede flotar cuando sube el nivel freático, entonces todos tienen un problema. Bueno, es un caso extremo, pero no está inventado. Por eso, por favor, prevean dinero para peritos y, si es necesario, para la defensa legal. Al principio el administrador no tiene dinero para ello (no está previsto), la caja común aún está vacía, no se han tomado decisiones. ¡Y si pasa algo, se necesita rápido mucho dinero!
6. Y por último: no vale dejarse intimidar. Infórmense con cuidado de antemano y ¡disfruten de la casa y los vecinos!