Les garanties sont-elles courantes pour l'achèvement et la garantie ?

Une étape de construction est terminée lorsque le chef de chantier et toi dites que c'est fini. On ne va pas se disputer sur une jointure en silicone manquante. C’est comme ça que ça doit être.
Notre entrepreneur voulait un paiement sous 10 jours. OK, dis-je. Je suis d’accord, 10 jours avec 2% d’escompte, 4 semaines sans escompte. Il a accepté avec 1% dessus.
Le solde à la fin, mettez-vous d’accord sur 3%. Faites-lui une concession. D'abord demander 5%, puis il pleure, puis convenez de 3%. Ça pourrait marcher. Et 3% sur 200 000 sont 6 000, c’est déjà quelque chose.

.... offre effectivement de sa propre initiative une garantie d’achèvement. Cependant, chez la plupart des entreprises, ce n'est apparemment pas le cas. Du moins pas automatiquement.
Faut-il insister là-dessus lors des négociations ? Ou bien sera-t-on alors à la recherche d'une entreprise adaptée pour toujours, car presque personne n'est prêt à offrir ces garanties ? Quelle est votre expérience, dans quelle mesure la pratique est-elle éloignée de la réalité à ce sujet ?

Lisez l'article 632a, alinéa 3 du Code de la construction .....

Le mieux, c’est bien sûr la retenue de garantie en espèces.

On a du mal à accéder aux cautions en cas de sûreté, sauf s'il s'agit d'une "caution à première demande". En effet, sans reconnaissance de dette de la part de l'entreprise de construction ou jugement contre elle, la banque ne paie pas (après tout, la banque veut récupérer cet argent). Mais une attestation de garantie est quand même mieux que rien, surtout en cas de faillite. C’est juste pénible de transformer la caution en argent.

Avant la réception, j'ai déjà payé 99 %, que devrais-je encore retenir ?

Je vais essayer de t'expliquer toute l'affaire ; cela n'a rien à voir avec ta question initiale ni avec le fait de savoir si 99 % est approprié ou non.

Selon le contrat, tu dois 99 % du montant total des travaux à la réception. Tout va bien jusqu'ici. Avant la réception prévue, tu devrais visiter la maison avec un expert. Vous vérifiez alors si a) la maison est terminée et b) sans défauts. Ce n'est que lorsque a) et b) sont remplis que tu paies les 99 % et ensuite la réception a lieu. Si la maison n'est pas terminée, il n'y a pas de réception et pas de 99 %. Au lieu de cela, tu demandes à l'entrepreneur de finir les travaux (avec un délai imposé). S'il y a des défauts, il faut décider (l'expert peut aider) si ces défauts sont si graves qu'ils empêchent la réception. Dans ce cas, il n'y a pas de réception ni de paiement des 99 %. S'il s'agit de défauts mineurs, tu as le droit de retenir le double (ou 2 à 3 fois) du coût des réparations. Tu paies alors 99 % moins 2 à 3 fois le coût des réparations. L'expert t'aide à estimer ces coûts. Pour faire valoir tes droits (c’est-à-dire pour que l’entrepreneur ne fasse pas de difficulté), un avocat spécialisé en droit de la construction peut éventuellement aider.

Mieux encore que cette théorie, c’est bien sûr un plan de paiement dès le départ avantageux pour toi. 95 % est mieux que 99 %. Mais à la fin, ce n’est plus aussi important qu’en cours de chantier. Si ton entrepreneur fait faillite après avoir reçu 99 %, ça n’a pas d’importance. S’il a reçu 50 % pour la structure et qu’il fait faillite, tu aurais un vrai problème.

... S'il s'agit de petits défauts, tu as le droit de retenir le double (ou le double à triple) des frais de réparation des défauts. Ensuite, tu paies 99 % moins le double à triple des frais de réparation des défauts.

Non.
Car selon le point 6.4, cela ne devrait pas être possible au départ (mais nous émettons un très grand point d'interrogation quant à la validité de ce point, voir ci-dessus).
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Ne embrouille pas le demandeur maintenant, ce point dans les [AGB] est pourtant absurde. Cela ne signifie pas qu'on peut signer sans réfléchir... Il est plutôt conseillé de faire vérifier et conseiller par un avocat spécialisé en droit de la construction et éventuellement de chercher un entrepreneur qui n'est pas seulement bon marché et sympathique, mais qui propose aussi un contrat clair.

Merci pour vos retours !

Le résumé serait donc :
6.1 : Les acomptes jusqu'à l'achèvement du gros œuvre sont trop élevés. La dernière échéance est trop faible.

6.4 : Vous considérez cela comme critique, voire inefficace.

Concernant 6.2 et 6.3, j’avais trouvé ce qui suit lors d’une rapide recherche Google.

« L’achèvement d’un corps d’état signifie que les travaux doivent être, dans l’ensemble, terminés. Des travaux résiduels peu importants ne remettent pas en cause l’exigibilité de l’échéance correspondante. »
Citation : « Le fait que pour l’exigibilité des échéances du plan de paiement convenu, il suffise que les prestations de construction correspondantes soient seulement "dans l’ensemble terminées" est en aucun cas compatible avec le modèle légal de l’art. 641 du Code de la construction et constitue une désavantage déraisonnable au sens de l’art. 307 par. 2 n° 1 du Code de la construction. De plus, cette clause viole l’art. 309 n° 2 du Code de la construction, car elle constitue une restriction inadmissible des droits de refus de prestation au sens des art. 320, 641 par. 3 du Code de la construction (cf. tribunal régional de Berlin - réf. : 26 O 166/05). »

« Les paiements d’acomptes sont dus dès réception de la facture »
« Par ailleurs, on trouve dans les contrats de construction des clauses liant forfaitairement un délai de paiement pour les acomptes à la réception d’une demande d’échéance correspondante de l’entrepreneur (ex. texte contractuel : "Les paiements d’acomptes sont dus dans un délai de huit jours suivant la réception de la demande d’échéance correspondante de l’entrepreneur"). Une telle disposition viole le modèle légal de l’art. 641 combiné à l’art. 307 par. 2 n° 1 du Code de la construction ainsi que le principe d’équivalence de l’art. 307 par. 1 du Code de la construction, elle est donc nulle. La demande d’échéance respective de l’entrepreneur n’indique rien sur l’avancement des travaux et l’achèvement de la phase respective. L’exigibilité de la demande d’acompte respective ne peut intervenir que lorsque le stade de prestation convenu est atteint. Le simple envoi d’une demande de paiement ne peut donc pas entraîner l’exigibilité. De telles clauses contractuelles donnent droit à une demande de communication d’une déclaration d’abstention. »

Il ne reste rien qui puisse être laissé tel quel – ça promet une négociation intéressante demain [emoji6]