弗赖堡双拼住宅的最佳居住面积

建设规划对层数有什么规定？建筑用地有多大？

允许建两层，最多两户住宅，土地面积为580平方米

允许两层建筑和最多两个住宅单元，地块面积为580平方米

我指的不是地块面积，而是建筑用地。也就是说，房屋在地块上可以建在哪里。人字屋顶？如果是的话，角度是多少？

很好。关于这个社区的人口统计数据？这尤其是一个有许多年长夫妇的疗养胜地，同时也有年轻家庭和通勤到弗赖堡工作的上班族（乘火车15分钟）。

那么这些目标群体在寻找什么？
有些夫妇更喜欢没有花园的公寓。
老年人可能更倾向于两室公寓，年轻家庭则是典型的四室房子。
你必须问自己，想要吸引哪个目标群体。相比两个人，家庭更容易让房子变得杂乱。然而他们可能也更感恩，更倾向于像夫妇一样利用带花园的居住空间。
空间布局也应相应调整。
不过我认为，夫妇也能很好地使用传统的双拼别墅，而且在一楼的需求与一个四口之家相似。

实际上，既然你是作为资本投资来建造，应该从收益的角度结合平均租户群体来进行考虑。你的项目本来利润非常差，并且没有考虑到可能的价值增长（而且房屋也经常会被住旧，与公寓不同，你必须承担所有较大的维修费用）。

投资50万欧元用于130平方米，你的毛收益率不到3%（未扣除管理费和税费）。

我不是指地块大小，而是建筑用地。也就是说，房子在地块上可以建在哪里。
人字屋顶？

建筑窗口面积为232平方米，屋顶形式可选平屋顶或0-45度人字屋顶。

实际上，既然你是想作为资本投资建造，应该从收益角度结合平均租户群体来考虑。

非常乐意，我之前在那里建过房子，会和当地的总包商合作。现房固定价格为500,000欧元，总面积220平方米，包括2个车库和2个停车位。至少在首次出租阶段，我可以确保每平方米11欧元外加车库和停车位每个50欧元的租金收入。有一个特殊情况，我通过用途变更将我的草地转为建设用地，因此除了基础设施费用外，地块没有其他成本。土地最早可在10年后出售且免税。目前我的计算是两套双拼别墅共220平方米居住面积。附注：这里是非真实的双拼别墅，无法进行实际分割。最终形成两个产权单位，但日后可以单独出售。不过只有一个入口。你如何看待这些数字？我打算以15年1.67%的利率融资。

年租金30,240
- 维护费1,662（新建房每平米3欧元，加上每套40欧元管理费）
净租金28,620
- 利息7,776
经营收益20,843
- 折旧10,000（建筑价值的2%即建造成本）
税前收益10,843
- 税收4,804
税后收益6,038
- 还款9,472
折旧、税收、还款后收益-3,433
+ 折旧10,000（我将折旧加回，因为它不会影响现金流）

= 6,567 自由现金流

若租金收入下降30%，我仍有正现金流1,500

若未来10年无价值增值，并以当前每平方米3,250欧元的现有均价出售，我可获免税715,000欧元收入 - 367,000欧元贷款余额 = 348,000欧元销售利润，加上10年租金现金流70,000欧元，我当然可以用这些收入还贷。

当然，10年后价格也可能明显下跌。但统计数据显示，巴登-符腾堡州的优质地段自1970年代初以来价格未曾下跌。

问题是每半套110平方米是否太小。较低价格部分原因是建筑师采用了现成设计方案……

: 这听起来像是个计划。不幸的是，很多人没有这个计划……

我会反过来计算。小家庭能负担得起的可能租金是多少？以110平方米（居住面积，可能因为阁楼而地面面积更大？）计算，加上车库和附加费用，你的总租金是1,210欧元。因此，租金加暖气几乎达到1,500欧元。如果空间布局合理的话，我觉得这个价钱可以接受。
房子越大，租金也会增加——130平方米的话，租金会增加超过200欧元。并不是每个人都能负担或愿意支付，因为他们也可以选择自己建房。

所以我建议保持居住面积不变，或许可以考虑115平方米。在出租时，你还可以稍微把露台面积计入。至少可以将50%的露台面积计算入居住面积，并相应地出租……