Opinion / Évaluation d'un bien immobilier

Bonjour à tous,

nous avons commencé il y a environ un an à chercher un bien immobilier pour nous (ma copine et moi) ainsi que pour les parents de ma copine.

Un achat classique serait préférable pour nous et aussi pour la banque qui finance ;) , mais je me suis déjà penché sur le sujet de la vente aux enchères judiciaires et un financement serait aussi réalisable dans ce cas.

Comme il y a déjà eu des biens mis aux enchères, qui semblaient intéressants au premier abord, je me suis rendu plusieurs fois au tribunal de première instance pour consulter les documents correspondants et pour participer aux séances d'enchères afin de voir comment cela se passe. Malheureusement, lors des visites des biens, nous avons toujours constaté que, pour diverses raisons, ce n’était pas ce qu’il nous fallait.

Apparemment, il n’y a pas beaucoup d’intéressés pour les ventes aux enchères à Remscheid. Jusqu’à présent, tous les biens pour lesquels j’ai participé aux enchères ont été vendus bien en dessous de la valeur du marché ou la banque a fait opposition à la vente car la somme souhaitée n’a pas été atteinte. Souvent, il n’y avait qu’un seul enchérisseur réellement intéressé à acquérir le bien.

Les biens à la vente classique n’étaient malheureusement jusqu’à présent pas intéressants en raison de leur emplacement ou de leur état, ou alors le rapport qualité/prix ne convenait tout simplement pas.

Nous avons enfin découvert un bien qui nous plaît vraiment par sa taille et sa disposition des pièces, et l’emplacement est juste un rêve. Il s’agit également ici d’une vente aux enchères judiciaire. Malheureusement, l’état est tout sauf optimal à cause d’une vacance prolongée.

Il s’agit d’une maison bifamiliale avec appartement annexe et dépendance (garage double avec salle de fête), avec une surface habitable de 217 m² sur un terrain en pente d’environ 1 600 m².

Le bien date de 1958 et les murs sont en maçonnerie non spécifiée d’une épaisseur de 30 cm.

Comme je l’ai appris de la copropriétaire, elle voulait déjà vendre le bien il y a trois ans par voie classique mais le second copropriétaire (son frère) a refusé car il habitait encore le bien à ce moment-là.

Entre-temps, le bien est vacant et est considéré comme inhabitable dans le rapport d’expertise, car l’eau et l’électricité ont été coupées. Le bien n’est donc pas chauffé non plus.

L’inscription de la mesure de vente aux enchères forcée a été faite au registre foncier le 23.03.2015 et la visite de l’expert a eu lieu le 17.08.2015.

Les revêtements de sol, murs et plafonds sont qualifiés d’obsolètes dans le rapport. Cela ne me dérange pas, car ce doit être entièrement renouvelé et adapté à nos souhaits de toute façon, cela sera réalisé par nos propres moyens (via la famille).

Il en va de même pour l’installation sanitaire, où les arrivées et évacuations doivent en plus être contrôlées et éventuellement renouvelées en raison de l’absence d’exploitation. Comme la salle de bain et aussi la cuisine sont prévues dans d’autres pièces (plus grandes), les conduites doivent de toute façon être entièrement refaites, cela sera également réalisé en propre (via la famille).

Pour l’alimentation électrique, un contrôle ou un remplacement partiel est aussi mentionné dans le rapport. La question est bien sûr de savoir si un remplacement complet de l’électricité doit être prévu. Je souhaite encore clarifier ce que cela me coûterait si un électricien ami réalise les travaux et quelles interventions pourraient éventuellement être effectuées en propre.

Ce qui me dérange le plus dans ce bien, ce sont les dégâts d’humidité dus à l’absence d’exploitation. Les dégâts sur les murs et les plafonds (principalement dans les coins des pièces) se manifestent par un décollement et une décoloration des revêtements muraux. Au moment de l’expertise, il semble que la moisissure ne posait pas de problème.

En ce qui concerne le chauffage au mazout, je ne sais pas encore si je le remplacerai ou si je le reporterai s’il fonctionne encore, car je n’ai pas d’informations précises sur la chaudière. Il y a du gaz dans la rue et alternativement un chauffage à pellets est aussi envisagé.

Une visite n’a pas encore été possible à ce jour. J’essaie actuellement de contacter le second copropriétaire, qui a accès au bien.

Le bien se trouve exactement dans le quartier où nous aimerions habiter. Ensuite, le grand terrain qui borde directement la forêt et la situation calme au bout d’une impasse. Puis la maison elle-même, qui, à part son état, convient bien, ce qui rend la décision très difficile :(

Y a-t-il ici dans le forum des personnes qui ont déjà acquis un bien qui est resté vacant longtemps et sans exploitation ? Quelques témoignages m’aideraient beaucoup dans ma décision.

Cordialement

Il faut regarder cela de près et, avant la date de la vente aux enchères, tirer au moins des conclusions -espérons-le- justes à partir de l'expertise, si une visite préalable n'est définitivement pas possible. Si l'objet est resté vide plusieurs années et que l'expert le qualifie d'habitation non habitable = devant être démolie, cette évaluation doit être prise au sérieux. Vouloir vraiment rénover une propriété à démolir revient en général à au moins autant de coûts qu'une construction neuve. Parfois, cela coûte même beaucoup plus cher. L'étendue et le type des dégâts liés au bâtiment sont décisifs ainsi que l'effort de modernisation. Le chauffage peut être éventuellement si obsolète qu'il ne peut plus être utilisé selon la réglementation sur l'économie d'énergie. Cela concerne toutes les chaudières de plus de 30 ans. Les maisons de cette époque de construction sont en outre très économes et parfois aussi très « non conventionnelles » dans leur construction, ce qui peut parfois faire réfléchir un architecte ou un ingénieur structure pour des transformations/agrandissements ou extensions.

Acheter la propriété sans l'avoir vue ouvre alors après l'achat une sorte de boîte de Pandore. En fonction de la taille de l'objet et de l'état général d'après l'expertise fournie, les coûts pour une telle rénovation complète pourraient au moins être estimés approximativement. Si l'emplacement est très bon, une démolition et reconstruction pourraient aussi être la variante éventuellement plus pertinente, qui est désormais choisie plus fréquemment pour acquérir un terrain intéressant en dehors des zones de construction neuves.

Merci wpic pour ton évaluation.

Un achat sans visite préalable n’est absolument pas envisageable pour moi ici. Le risque serait tout simplement trop grand.

Comme j’ai déjà parlé avec une copropriétaire, je suis confiant de pouvoir également parler avec l’autre copropriétaire qui détient les clés de l’objet.

Il s’agit d’une vente aux enchères forcée, initiée par la trésorerie municipale de Remscheid, car apparemment les charges courantes n’ont pas été payées. Le registre foncier est par ailleurs libre de toute charge.

Les propriétaires devraient donc recevoir un montant résiduel de la vente aux enchères et il est finalement dans l’intérêt des propriétaires d’obtenir un prix aussi élevé que possible pour l’objet, ce qui sera généralement plus élevé après une visite.

Le bien n’est définitivement pas qualifié de prêt à démolir, car la valeur vénale déterminée serait alors nettement trop élevée.

L’inhabitabilité actuelle est uniquement due à l’absence d’alimentation en eau et en électricité.

Voici les informations concernant la dépréciation :

Emplacement, emplacement, emplacement,... ;-)

Calcule le cas d'urgence : tu payes maintenant la somme x à l'enchère. Quelle est la valeur du terrain seul ? Connais-tu la carte des valeurs foncières ? Que pourrait-on construire d'autre là-bas ? Plan d'urbanisme ?

Supposons que la maison doive être démolie. Est-ce que ce serait une catastrophe compte tenu du prix ? Combien du prix d'achat revient à la maison et combien au terrain ?

Juste pour comparaison : nous avons payé pour notre maison déjà rénovée de la même époque le prix du terrain plus les coûts de rénovation. Cela signifie que sans rénovation, la maison n'avait aucune valeur.

Raconte comment cela évolue.
Bonne chance
Michael

Petite précision : les coûts sont fixés de manière à ce que l'objet puisse être reloué, donc probablement plutôt de standard inférieur.

En cas de vacance/intérêt réduit du propriétaire actuel, tu dois aussi faire attention à la moisissure. Je ne compterais pas non plus sur quelqu'un qui ferait encore quelque chose pour l'objet ou pour toi, cela semble fortement indiquer que la banque gardera tout et que les propriétaires partiront complètement les mains vides. Leur motivation sera donc très faible.

Cordialement
Dirk Grafe

Les propriétaires auraient de toute façon encore reçu de l'argent, car la maison est libre de charges et seuls les frais courants de la ville de Remscheid n'ont pas été payés. La trésorerie de la ville de Remscheid m'a également informé que l'adjudication serait déjà accordée à 50 % lors du premier rendez-vous, car les créances sont couvertes et probablement inférieures.

Cependant, la nuit dernière, un incendie s'est déclaré dans l'immeuble, de sorte que le rendez-vous de mercredi n'a bien sûr pas lieu.

Comme l'infrastructure de la maison était en fait coupée, une défaillance technique est plutôt improbable. Mon avis personnel est qu'un copropriétaire, qui était également en conflit avec l'autre et m'a dit "Je vais aller jusqu'au bout", pourrait être impliqué.

Mais, comme je l'ai dit, c'est mon avis personnel ... La police espère enquêter pour découvrir ce qui s'est réellement passé.