Opinion / Évaluation d'un bien immobilier

Je n'ai fait qu'une lecture en diagonale, mais je trouve le rapport d'expertise parfaitement scandaleux. Comme l'a déjà remarqué, le rapport mentionne des coûts pour des remplacements partiels et des rénovations, donc du bricolage. La maison date de 58, donc elle a près de 60 ans... la seconde moitié de sa vie est déjà bien entamée... En revêtement de sol, on enlève des carreaux pour poser du stratifié. Ne faut-il pas de toute façon éliminer une chaudière à mazout ? J'ai rapidement lu qu'il y avait des fissures dans la maçonnerie extérieure ainsi que de la végétation déjà présente dans la maison ? Avant, on pouvait faire de bonnes affaires avec les ventes aux enchères forcées, un de mes proches achetait souvent quelque chose, le remettait en état et le revendait. Je pensais que ces temps avaient changé, car les banques font déjà des transactions préalables. Je te conseillerais en tout cas d'aller avec un expert que tu peux vraiment respecter. Cet hiver dernier, beaucoup de choses ont pu se passer, qui n'étaient pas là au moment du rapport de 2015.

Entrer avec un expert sera probablement impossible. C'est le point faible lors d'une vente aux enchères. N'a-t-on pas encore un droit de rétractation ?

Où est donc situé le prix ? Normalement, lors des saisies immobilières, les maisons sont évaluées à leur valeur résiduelle - cela ne peut pas être beaucoup ici. Je pense quand même qu’on l’achète pour le terrain.

Les propriétaires auraient de toute façon encore reçu de l'argent, puisque la maison est libre de charges et que seul les charges courantes de la ville de Remscheid n'ont pas été payées.

Eh bien, si chaque propriétaire de maison risquait la vente judiciaire forcée simplement parce que quelques euros de charges courantes n'ont pas été payés à temps, il y aurait le chaos en Allemagne.

On peut supposer (avec la plus grande prudence) que ici, des coûts courants de manière permanente n'ont pas été payés et que la solvabilité du débiteur est si faible qu'aucune banque ne lui accorde plus de crédit - même avec, selon ta déclaration, une maison sans charge en garantie (!!). Si le propriétaire obtenait un crédit sur le marché libre, il pourrait emprunter l'argent à un taux dérisoire de 2% actuellement, payer la ville et garder sa maison.

Mais il n'y parvient plus, car il n'obtient plus de crédit ou bien il ne veut tout simplement plus ou bien il n'en est plus physiquement/mentalement capable. Les raisons varient - la vente judiciaire forcée n'est toutefois engagée que lorsque toutes les autres options ont échoué et que le montant des arriérés est significatif par rapport au capital disponible.

Cela signifie concrètement que la ville détient actuellement des créances ou les a déjà sécurisées au registre foncier, que le débiteur ne peut pas honorer et qui s'élèvent à environ 50% de la valeur marchande. C’est pourquoi on rappelle à nouveau : on ne doit attendre que peu ou rien du propriétaire à ce stade, sinon la situation n’en serait pas là depuis longtemps et la maison aurait été vendue sur le marché libre il y a quelques années.

La "liberté de charges" se réfère probablement aussi aux inscriptions dans la section II du registre foncier. Dans la section III, la ville y figure probablement - ou bien le propriétaire a ailleurs des arriérés importants envers la ville (dettes fiscales ou impôts/redevances de raccordement aux voies ou similaires pour éventuellement d’autres biens), ce qui justifie une exécution directe, car l'inscription d'hypothèques judiciaires conduirait immédiatement au même résultat.

La caisse municipale de Remscheid m'a également informé que le adjudication lors du premier rendez-vous serait déjà accordée à 50% puisque les créances sont couvertes et probablement inférieures.

Cependant, cette nuit, il y a eu un incendie dans le bien immobilier, de sorte que le rendez-vous de mercredi ne pourra évidemment pas avoir lieu.

Comme l'infrastructure de la maison était apparemment déconnectée, une panne technique est plutôt improbable. Mon opinion personnelle est qu’un copropriétaire, qui était aussi en conflit avec l’autre et m’avait dit "Je vais aller jusqu’au bout", pourrait avoir quelque chose à voir là-dedans.

Mais comme je l’ai dit, ce n’est que mon opinion personnelle... La police va, espérons-le, enquêter sur ce qui s’est réellement passé.

Ce qui colle avec ce que j’ai écrit plus haut. On doit vraiment s’attendre à tout lors de ventes judiciaires forcées, car il y a toujours une histoire derrière – et généralement pas une bonne. Attendre encore une coopération active des propriétaires à ce stade est définitivement irréaliste, même s’il reste encore quelques sous pour eux. Ce n’est pas comparable à la perte subie, qui est que l’État expulse quelqu’un de sa propre maison, et il faut bien en être conscient en tant qu’acquéreur.

Cordialement
Dirk Grafe