新建房屋或购买，建于91年

各个对象的土地标准值（土地标准值地图请检查！）是否可比，还是存在差异？如果有，大致差异多少欧元？

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好，彼得，

东西坏掉总是会发生的。

在我们（现在已经出租了的）共管公寓里，去年发生了完全意想不到的维修，狠狠地掏空了我们的钱包。

淋浴的混合水龙头，洗手盆的混合水龙头（都是Hans Grohe的，不是便宜货），洗碗机（西门子）和一个坏掉的卷帘控制装置让2014年变得异常昂贵。这个公寓（以及里面所有装置）是2000年的，只不过才14年……我们的租户现在享受着各种新的零件。

你在出租时也应该考虑的事情：

- 税务义务（不过在贷款期间这点可以部分忽略）

- 维修义务（如果出租的附属公寓里的设备（炉灶、冰箱等等）坏了，作为房东，是你的责任去更换）

- 你房子里总有人，要顾及他们，或者在最坏的情况下，有人会因为噪音、异味或者类似的麻烦事情不断烦扰你。

- 租金欠缴的风险，在贷款还款期间，这很快就会带来严重后果。

我们虽然也出租了我们的公寓，但不住在同一栋楼。这是一个很大的区别。比如我父母在同一栋楼里出租公寓——根据我住那段时间的经历，我绝对不想跟他们换位。

问候，

Dirk

谢谢Dirk列出意外费用。这些小零件，我完全没想到，虽然加起来也不少钱。关于隔套公寓的优缺点已经很清楚了，但正如之前所说，我们目前更倾向于把它看作一个优点。

@ Dirk Grafe：
我该如何计算土地基准价？根据地图，现有房产每平方米80欧元，而新建区每平方米70欧元。还有一个信息：在融资咨询时，一位顾问帮我算了这里房子的平均价格，与实际购房价相差无几，仅差几欧元。

好的，我只是想排除是否存在较大差异。

新建区的溢价是从哪里来的？根据土地指导价，你们的地块是600平方米×70欧元，价值42000欧元，实际应付约80000欧元。问题是，这个差价是怎么产生的，或者除了裸地之外，80000欧元还包含了什么？别误会，80000欧元是合理的，请解释一下。

如果以现有物业800平方米×约90欧元计算，土地价值约70000欧元，剩下266000欧元全用于房屋（含10%的附加费用）。每平方米现有物业的价格约为1480欧元，包括修缮负担。我觉得这很高，即使和我自己的购置相比也是如此。当然，也可能该物业值这个价格/价值，但根据修缮负担的大小，你们总成本很快就可能达到新建房屋的水平——虽然我更倾向于购买现有物业，并且会一再选择现有物业。不过这很大程度上取决于购价。

如果我的计算正确，你们应该被提供了约335000欧元（含土地）的购房价。如果这栋房子基本上符合你们的需求，我建议与专家或建筑师再次现场查看，然后量化修缮负担。基于此，我会提出书面报价，并为购买价设定一个自定的上限。没有看到房子，仅凭你的描述，我无法想象价格以“3”开头。除非修缮负担非常小，装修高档，且对我来说无需改造即可完全使用。

此致
敬礼
Dirk Grafe

非常感谢您的详细回复和建议

这8万欧元是土地费用的预估。目前还没有具体报价。我们几个月前申请了，很快土地就会分配。到时候会得到准确的面积（大概在600到700平方米之间）、规划方案和具体价格，然后可以做出决定。根据建设局的说法，我们需要考虑每平方米100到120欧元的基础设施建设费用，加上土地购买税。所以我才会估计总费用约为8万欧元。所提到的每平方米70欧元也是在NB区域附近的价格，那边可能会更贵。

对现有物业的其他报价没有用，因为还有其他买家。不过我们是第一个承诺购买的，而且住在邻近区域，因此“认识”这里的人。大家也都说这房子状况很好，是该住宅区最好的地块。
到底什么情况才算是维修积压？
在我看来，暂时不需要做什么（除了墙纸和墙面涂料）。
我之前说的“没有现代化改造”，也许对房子的实际状况描述不准确。暖气系统我了解——虽然老旧，但据暖气工师傅说状况良好，排放指标很棒（卖家这样说）。而且那边已经装了新的循环泵和新的膨胀水箱。屋顶按我判断没有问题。立面、木窗和屋檐是在两年前刚粉刷的。百叶窗也换成新的了。除此之外，瓷砖、门和木地板磨损较轻——整体看起来还算不错。

现在说说建筑方面——我常听说这完全是场噩梦。要一直跟着工匠跑，最后的结果也比不上以前好。
真的那么糟糕吗？
还有哪些额外费用？附加费用大概是多少？室外设施的费用是多少？
全部完成大概需要多长时间？

问候
彼得

我会选择现有的房产，至少不会遇到导致破产的拙劣建筑或高额的额外费用。我认为重要的是能看到房子里的东西，而不是一开始就觉得它很喜欢。我们的房子以前是个真正的败笔，所以没人想买，但我慢慢开始喜欢了。我们买它主要是因为我们的三对兔子可以各自有自己的房间，而且还有五个房间剩下，我们可以用来“填充”。远离卧室-客厅-厨房-浴室的格局。此外，房子几乎位于森林里。外观真的不重要，我们现在也在努力全部改造和拆除，以至于最后除了地基以外，什么都不一样了。附属公寓我觉得不错（以后给孩子用？），但我绝对不想出租。首先我不喜欢陌生人在院子里，否则我早就住出租房了，另一方面，我觉得各种义务和顾及太烦人了。房价肯定还可以谈判（-10%对我来说至少是最低要求）。