Absence de servitude de passage : Les coûts de construction et d'aménagement des routes sont-ils menaçants ?

Tu dois absolument parler avec la commune. Quel âge a le plan d’urbanisme ? Est-ce qu’il est disponible en ligne ?

La commune n’a pas les plans d’urbanisme en ligne. Le plan d’urbanisme date d’environ 1968 avec une mise à jour autour de l’an 2000.

La commune veut-elle encore viabiliser ? Si oui, quand ? Quel est le coût estimé ? Quels riverains doivent participer ? Quand doit-on payer ?

J’ai eu l’année dernière un entretien avec le service de l’urbanisme, alors que nous envisagions d’aller sur la prairie. Selon lui, je sais que la commune veut bien viabiliser dès que le besoin se fera sentir.
La commune est contente de toute parcelle libre qui sera enfin construite.
Il estimait les coûts de construction des routes à 80 000 €, dont 90 % seront répartis (si j’ai bien compris) sur les terrains vides et sur la parcelle de la ferme.
Je ne sais pas quand il faudra payer. Cela dépend probablement beaucoup d’une commune à l’autre, non ?

Pourquoi voulez-vous libérer l’oncle de son obligation ou la proposition de dissoudre la communauté successorale vient-elle de lui ?
Comment la situation actuelle a-t-elle pu se produire ? Pourquoi les droits de passage et de réseau n’ont-ils été sécurisés ni au registre foncier ni d’un point de vue administratif ? Qui a fait la parcellaire il y a combien d’années ? Y a-t-il des accords écrits pour la communauté successorale ? Y avait-il un testament à l’époque ?

Il n’y avait pas de testament de la grand-mère.
Les deux (belle-mère et beau-oncle) en ont assez de cette communauté successorale et voudraient la dissoudre depuis « hier » déjà.
Grâce à nos souhaits de construction l’année dernière, il y a enfin eu le déclencheur pour « bouger leurs fesses ». Si seulement le conseiller fiscal n’avait pas calculé d’aussi fortes taxes.
L’année prochaine, ils devront accepter des taxes un peu plus basses parce que tous deux veulent enfin sortir de la communauté successorale.
Nous ou la mère ne connaissons aucun accord.
Pourquoi les droits de passage ne sont-ils pas sécurisés par écrit ? Ton analyse « beau-oncle malin » est probablement juste. La mère n’a tout simplement pas la vision nécessaire pour les conséquences de ces choses, pour elle un « droit de passage par poignée de main » suffisait.

Cela ne correspond pas à la numérotation des parcelles. Quand, comment, par qui et pourquoi les parcelles 943-953 ont-elles été créées ?

Je sais seulement que cela s’est passé en 2002 dans le registre foncier. La grand-mère belle-mère, en tant que veuve, n’exploitait plus la ferme depuis un moment et avait donné à bail les surfaces extérieures. C’est pourquoi la commune, en accord avec la famille, a étendu la zone résidentielle autour des surfaces de la ferme.

La commune n’a pas les plans d’urbanisme en ligne.

Ils ont un si beau système d’information géographique, ils pourraient aussi facilement y intégrer les plans d’urbanisme. Dommage.

Le plan d’urbanisme date d’environ 1968 avec une mise à jour autour du passage au millénaire.

Qu’est-ce que cela signifie ? Y a-t-il eu une modification devenue définitive ?

C’est probablement très individuel d’une commune à l’autre, non ?

Oui. Tu peux t’intéresser au règlement des frais d’aménagement. Il est disponible en ligne. Ce n’est pourtant pas mon domaine d’intérêt, donc je me passe de la lecture.

Les deux (belle-mère et oncle par alliance) en ont assez de la communauté successorale et voudraient la dissoudre « hier » si possible.

Oui. En tant qu’oncle par alliance, j’y aurais aussi un grand intérêt. Sur la vue aérienne, on dirait qu’il a déjà construit du neuf. Pourquoi alors s’embêter encore avec les coûts d’aménagement des terrains qu’il faut aussi commercialiser ? Et cela avec une valeur foncière « UHU ».

La mère n’a tout simplement pas la vision nécessaire pour les conséquences dans ce genre de choses, pour elle, un « droit de passage oral » suffisait.

Oui, et avec ce droit de passage oral, elle s’est aussi fait avoir direct.
Pourtant, la division a dû être réalisée légalement. Et pour des terrains bâtis, il aurait fallu une autorisation de division. L’administration délivrant le permis de construire aurait dû exiger une sécurisation publique de l’aménagement, sauf si une opération de remembrement a été effectuée conformément au Code de l’urbanisme. Dans ce cas, il devrait y avoir des règles très complètes sur l’aménagement. Cela vaudrait certainement la peine de rechercher précisément comment cette division actuelle est intervenue et s’il existe au moins une charge foncière. Avec cela, la sécurisation privative ultérieure au registre foncier pourrait peut-être aussi être mise en œuvre. Il faudrait qu’un avocat spécialisé y jette un œil.

C’est pourquoi la commune a étendu la lotissement en accord avec la famille autour des cours de ferme.

Je ne sais pas depuis combien de temps tu fais partie de cette famille ni à quel point ta femme est informée des évolutions historiques des terrains. Pour moi, il semble que toutes les parcelles de 943 à 953 faisaient autrefois partie de la ferme et que les ancêtres ont bien profité. Mais ils ne voulaient pas toucher à l’aménagement intérieur coûteux jusqu’à présent et s’opposaient aux projets de la commune. Et maintenant, il ne reste plus d’argent et la jeune génération doit payer la facture. Pas de chance pour toi.

Le plan d’urbanisme m’intéresserait. Notamment, quelle planification est prévue sur le 944.

Qu'est-ce que cela signifie ? Y a-t-il eu une modification juridiquement contraignante ?

Oui, il y en a eu avec des hauteurs de chéneau modifiées, des pentes de toit changées et la décision que les carports, etc., pouvaient aussi se trouver en dehors des fenêtres à construire. En 2001, il y a eu une modification spécialement pour les terrains où habitent la belle-mère et le frère, car des fenêtres à construire y ont été insérées.

Oui. Tu peux te pencher sur le règlement relatif à la contribution pour l’aménagement des voies d’accès. Il est disponible en ligne. Ce n’est pas mon domaine d’intérêt, donc je m’épargne sa lecture.

Je le ferai. Rapidement, j’ai lu quelque chose à propos de possibles paiements anticipés après le début des aménagements et d’une obligation de paiement dans le mois suivant la notification de la contribution.

Et pour les terrains bâtis, une autorisation de division aurait été nécessaire. Et l’autorité délivrant les permis de construire aurait dû exiger une garantie de droit public pour l’aménagement des voies d’accès, sauf s’il y avait eu un remembrement foncier selon le code de la construction.

Information intéressante, que je vais approfondir.

Je ne sais pas depuis combien de temps tu fais partie de cette famille

Marié dans la famille il y a 2,5 ans. Ma femme était encore jeune à l’époque des "manœuvres".

Le plan d’aménagement serait intéressant. En particulier, ce qui est prévu pour le 944.

Je n’ai en main que la modification de la parcelle en 2001, la décision du conseil concernant les modifications générales et l’extrait graphique/descriptif des quelques terrains avec le coefficient d’occupation du sol annoté à la main, etc.
Si je me souviens bien, aucune parcelle à construire n’est indiquée sur le terrain 944, c’est donc un coûteux pré de 320 m².

Il a estimé les coûts de construction des routes à 80 000 €, dont 90 % sont répartis sur (si j'ai bien compris) les terrains vacants et la parcelle de la cour.
Je ne sais pas quand le paiement doit être effectué. Cela dépend probablement beaucoup de commune en commune, n'est-ce pas ?

Le pourcentage doit être correct, c'est apparemment une rue privée, c’est-à-dire que le trafic de passage ne fait pas partie des intéressés par l’existence de cette rue. Les communes reçoivent désormais (sauf si elles sont riches, mais je n’en connais pas de cas) des avertissements de la surveillance municipale si elles traînent à percevoir les coûts. Mais elles aiment bien choisir le moment où cela arrive. Le délai commence à la fin des travaux, et ce moment est contrôlable, avec le retard du tout dernier pavé ou du couvercle de lanterne. Quand le relevé de compte arrive et devient définitif, il faut payer, le compte à rebours des pénalités de retard commence. Je ne sais pas si des délais de paiement prévus dès le départ sont autorisés – mais probablement pas, vu à quelle fréquence on utilise l’astuce du dernier pavé.

Pour moi, il semble que toutes les parcelles de 943 à 953 faisaient partie de la cour

J’ajoute aussi les 807 et 1019.

La communauté d'héritiers n'est pas encore dissoute. Accordez un droit de passage et de conduite sur la 949 en tant que partie du contrat de dissolution.
(Important : droit de passage pour toutes les parcelles (944, 947, 948, 953). Droit de passage pour les propriétaires respectifs, non lié aux personnes)
Peut-être que le beau-oncle souhaite bien avoir les "autres" surfaces et consent ainsi.

Pour le raccordement de 947 et 944, 4 m de nouvelle Eichendorfstraße vous suffiraient (et vous établissez alors via 947 et 948 le droit de passage vers 953). Ce serait peut-être une proposition à faire à la commune, et si la commune insiste malgré tout sur le raccordement continu, on pourrait bien sûr plaider en faveur des intérêts communaux et donc d’un autre partage des coûts.