Longue durée de fixation du taux d'intérêt : BANQUE vs KFW

Il me manque en fait encore trop d'informations sur les mensualités, les remboursements anticipés effectivement prévus, etc. On peut à vrai dire aussi bien tirer à pile ou face. L'affirmation

Environ 1400 serait aussi notre limite.

est également absurde si elle est déjà dépassée avec les taux fixes à 10 ans. Je suppose donc que les 1400 € maximum ne s'appliquent qu'au prêt bancaire.

J'ai calculé maintenant juste pour le plaisir avec des mensualités que j'ai fixées.

Variante 1
Mensualité Banque 1307,00 € (amortissement initial environ 2,93 %)
Mensualité KFW 355,00 € (amortissement initial environ 2,78 %)
Charge totale 1662 €
Variante 2
Mensualité Banque 1342,00 € (amortissement initial environ 2,0 %)
Mensualité KFW 320,00 € (amortissement initial environ 3,1 %)
Charge totale 1662 €

Les mensualités pour le prêt KFW dans les deux variantes ont été choisies de manière à ce que le prêt KFW soit remboursé après environ 30 ans.
Les années de différé de remboursement n'ont pas été prises en compte.
La mensualité de la banque dans la variante 2 a été fixée avec un amortissement initial de 2 %.
La mensualité de la banque dans la variante 1 a été fixée en déduisant la mensualité KFW de la charge totale.
La comparaison des deux dettes résiduelles (banque + KFW) est effectuée après 20 ans.
Le taux d’intérêt pour la prolongation du prêt après 10 ans (avec des mensualités constantes), pour lequel les deux prêts présentent des dettes résiduelles identiques après 20 ans, est d'environ 5 %. Si le taux est inférieur à 5 %, la variante 1 est meilleure, s'il est supérieur à 5 %, la variante 2 est meilleure.

La variante 2 serait pour les personnes prudentes qui peuvent bien économiser (ou rembourser par anticipation), par exemple pour rembourser la KfW après 10 ans et ne pas avoir besoin d’un financement complémentaire.

En réalité, la question de la fixation du taux d’intérêt est toujours une question de conscience du risque. Il faut être clair sur le fait que l’on paie cher une fixation de taux plus longue. Même quelques points de pourcentage de différence représentent des écarts énormes.

10 ans à 1,45 % avec une mensualité de 1210 € : 260 000 € de capital restant dû, 100 000 € remboursés, 45 000 € d’intérêts (fin du crédit)
10 ans à 2,5 % avec une mensualité de 1210 € : 297 000 € de capital restant dû, 63 000 € remboursés, 82 000 € d’intérêts (crédit toujours en cours)
20 ans à 2,5 % avec une mensualité de 1210 € : 217 000 € de capital restant dû, 143 000 € remboursés, 147 000 € d’intérêts (fin du crédit)

Il s’ensuit que l’on paie essentiellement plus d’intérêts pour une fixation de taux plus longue, mais qu’on ne rembourse finalement pas vraiment la maison. Après 15 ans, vous auriez remboursé le même montant (100 000 € amortis) à 2,5 % qu’avec une fixation de taux de 10 ans à 1,45 %. Vous payez donc 5 ans d’« intérêts » pour 10 ans de fixation de taux plus longue. (Bien sûr, vous remboursez aussi pour ces 5 années supplémentaires.) En gros : un double de durée de crédit pour à peine 1,5 fois plus de remboursement.

Comme Musketier l’a déjà écrit, on ne peut pas vous aider si vous ne fournissez pas les informations. Il y a encore plusieurs bonnes idées selon le comportement de financement. Par exemple, une division en 3 crédits est populaire : un petit crédit sur 10 ans, qui est alors remboursé; une partie principale avec une fixation de taux longue (et vous ne payez que les intérêts); et bien sûr KfW. Le petit crédit est remboursé de manière fixe, la KfW traîne en longueur (car à taux avantageux), et le remboursement anticipé se fait sur le gros crédit.