土地分割边界建筑

我很难理解你的话。我试着用一张图来说明我认为自己理解的内容：

现存建筑位于一个约450平方米的地块上

地块335/4

界线沿着现存建筑的西侧延伸，向南至街道。

红线

现存建筑

建筑物1

附有一家木工车间。

建筑物2

约在1960年，建筑又向北侧增建，直到邻接地块的边界。

建筑物3a，具体位置不明

北侧又增建了一部分

建筑物3b，具体位置不明

70年代，与北侧邻居协商并登记了一个隔离带的地役权。

绿色阴影区域

车间已经“废弃”，空间用作储藏室和仓库。

建筑物2

在2006年地块分割前，当时的共有人及现邻居在80年代将位于我们现有建筑旁的一间车间棚改建成住宅。

建筑物4

但是该空间现在是他客厅的一部分。

建筑物5

第一期增建的一部分

即建筑物2

自1998年以来，对地块分割似乎不再需要批准，因此分割的合法性审查可能由地块所有者负责。政府部门和测量局不进行审查。公证人在起草分割及购买合同也不审查。我怀疑这里出了不少问题。

是的，我也读过类似的情况。在北莱茵-威斯特法伦州幸运的是不可能发生。你们的公证合同里难道没有写卖方确认买卖对象的建筑法规合规性吗？

建筑管理部门能否强制我们或邻居拆除？

这个问题只有专业律师能回答。我的看法是：能。

对建筑物的所有施工措施，包括我们的建筑都有可证实的批准。

除了那个1.5米宽的带状部分，理论上应该拆除。

我们是否可以将附建部分改造得尽可能接近合法边界车库的尺寸？拆掉屋顶，可能缩短整个边界墙长度？邻居承担隔离带责任或签字同意？

很多事情都有可能。但你为什么想拆掉所有，偏偏保留那个建筑法规上有问题的建筑呢？

根据《巴伐利亚建筑条例》第63条，某些条款包括第6条关于隔离带，存在偏差可能性。如果邻居达成协议，并且尽量不拆除以满足公共法律要求，管理部门有行动空间吗？

这需要知道具体计划。偏差通常仅在其他可能性都用尽时才考虑。对我来说情况是：建筑物2部分违法存在，因为申请拆除的部分未执行。建筑物5非法改为居住空间。无法通过土地登记或邻居协议治愈（隔离带重叠）。由于违法和防火原因，不允许偏差。如果你不想与邻居有麻烦，拆除所有，允许他获得隔离带地役权并给予补偿，然后把你的车库建在那里。

你好

非常感谢你花时间和精力回复我那个容易引起误解的帖子，抱歉我现在才回应。我试着让情况更容易理解。

你图中的2号建筑并没有扩展到北边界，5号是邻居的普通车库，客厅在你图里的4号。

我可能用图片更好地说明我的意思，也画了一张图。希望能有所帮助，不然我实在没做到更好。见下文。

解释如下：

我们现在把以前的车间2、2a和2b用作储藏室/仓库。红色斜线区域表示的是占地距离权，覆盖地块编号335/5和333/11。

我们住宅所在的335/4地块内的扩建当时都经过批准。2、2a和2b房间从未被改变用途。

用途改变是个误会。我在9a号住宅的申请图中发现车库空间在住宅内部，而今天那儿是邻居的客厅。邻居是否申报此事，对我来说应该无关紧要。

我们曾短暂与一位建筑法方面的律师面谈，她初步认为目前的情况不存在建筑法规问题。

她认为2006年的边界可能是违法的，但这对我们地块上现有建筑没有影响。该建筑尺寸已获批准，且将335号地块建筑改为住宅后，我们的建筑受保护未受影响。2号和2a号部分拆除从未实施，当时的土地所有者也显然认为无须如此。住房9a建成后似乎也未复查此事，9a的所有者也未要求拆除。

律师评论说，实际情况中经常会偏离申请图。

我没有询问新建过程中是否可以保留旧建筑的部分。下周二我们会去主管建设监管部门，初步咨询这块地的可建设性。如果“边界现状”无争议，我们会在那里得到答案并知晓详情。但我不认为若建筑已获批准，相关部门会要求拆除。

我们想保留旧建筑的一部分，因为现在这部分里有房屋的电、水、燃气和网络接入，供给现住房。

此外，那里还设有燃气锅炉和炉子，未来我们计划通过扩建部分为新建筑供暖。我们想不建地下室，而在新建筑设一个技术间，因计划有一个附属套房，该技术间需要随时可达。我还计划用一台热泵，尽可能安装在室内，以避免影响邻居的噪音。通风系统也可以安放在这儿，这也有助于在新建筑中节省空间和减少噪音，我们会尽量利用这些优势。

据我判断，留存现有建筑部分的改造肯定需要建筑许可，也会再次接受建筑法规（特别是距离法规定）的审查，这可能会比较棘手。

所以先去建管局让他们“洗脑”一下。到此为止，再次感谢你的回复。咱们拭目以待结果。

红色斜线区域表示距平面区域服务权，涉及地块编号335/5和333/11。

这没有道理。1972年还没有地块335/5。我的绿色和你的红色斜线之间的差异区域直到2006年才有可能被登记。但那时也应该同时对其余边界建筑进行登记，因为车间会触发距离平面区域的要求，带火炉的房间同样如此，即使是特权情况下，最大墙长也会被超出。

他们最初的评估认为目前情况没有建筑法律问题。

……让我怀疑会谈时间太短了。

他们认为边界在2006年可能违法

这就是我对律师的了解。

即使建筑改建为编号335的住宅，我们的建筑依然受到保护。

在我看来是个大胆的假设。

2号和2a号的部分拆除从未实施，但当时的土地所有者显然认为没有必要进行拆除。

唔，如果没人监管我也不会去做。部分拆除工作量大，花钱，还会失去存放空间。但不作为不能使其合法。

我无法想象当局会要求我们拆除。

我倒是能。

所以先去建设局好好“洗洗脑”。

没错。回来告诉我。非常有趣的案例。

你好 Escroda

非常感谢你的回复！

关于距离面积服务权，凭我掌握的信息确实说不通，我同意你的看法。这里的“漏洞”是，335/4号地块在1992年向北通过购买进行了扩展。这块额外的面积后来在335/5号地块分割时被分配给了335/5的地块所有者。两位业主通过公证规定，这块新购面积仅供以后335/5号地块的业主独自使用。

我们的距离面积服务权涉及我们建筑物的整面墙长，也适用于当时土地所有者的法律继承人，因此335/5和333/11号地块的距离面积承担也应该有效。333/11号地块的业主曾口头确认过在其土地登记簿中有相关登记。我这边没有335/5号地块的土地登记簿摘录。
根据公证书，未来该地块不得建设建筑物，因为该面积仅可作使用花园。仅作备注。

最大允许墙长或边界建筑物超出是直到2006年通过分割/确定边界时才在我们建筑物处产生的。

“炉具”燃气供暖大约在2001年安装，由专业公司负责。烟囱清扫工定期检查。不知道为什么会这样。

律师暂且不予评论，浪费时间。我希望我们“不需要”律师介入。

你为什么认为我的建筑物没有既有建筑保护？
是因为当时尚为共同地块的业主没有拆除原先车间9号部分，占用了新建9a号建筑的距离面积，导致新建筑9a号的建筑措施无法获得批准吗？在已有多项建筑许可并按许可施工的建筑上发出使用禁令及拆除命令？
我更倾向于认为，在2006年分割之前，未达到所需距离面积（或曾未满足）的建筑物存在违法性，然后分割后一侧的距离面积才被允许减半（16米巴伐利亚建筑条例特权）。
如果撤销分割，两个建筑物将像以前一样没有边界及其距离面积。通过为9a住宅建筑确定边界，这种情况实际上“解决”了。

如果不能恢复分割，因为邻居的“住宅”无法满足必要的距离要求，而我们又享有既有建筑保护且不想拆除，那么建筑监管部门肯定不会反对一些建设性的建议，即使不能彻底解决，也能至少缓解这种情况。

我们计划将边界建筑长度从26.80米减少到18米，拆除窗户开口，并将附属建筑顶部的结构降低至“车库常见”尺寸。墙体最高2.80米。

据说可以申请建筑规范偏离，所谓的隔离偏差/豁免。

在我们所属的乡镇，这类申请由县行政当局负责，因此下周我也将直接联系合适的负责人，如果此方案适用。

从我邻居角度看，如果他的地块“采光和通风”得到改善，我车间面对他客厅的窗户被拆除，应该对他有利。他不太可能拒绝签字。

走着瞧

“火炉”燃气供暖大约于2001年安装。专业公司。烟囱清洁工定期进行检查。不知道为什么会这样。[ /QUOTE] 因为专业公司和烟囱清洁工都不需要负责建筑法规的合规性。此外，2001年时还没有相关限制，因此根本无法发现任何建筑法规违规行为的迹象。 [QUOTE="M.Meßfehler, post: 305522, member: 47760"]我的建筑没有既有建筑保护

我只是怀疑建筑2和2a的既有建筑保护...

因为当时作为共同地块的所有者，没有为新建9a的间距区清除9号车间的一部分

这一情况通过为住宅建筑9a划定边界，实际上得到了“修复”。

抱歉，我无法理解你的意思。新的边界只会加剧建筑法规违规的情况。我来换位思考批准部门的角色：邻居建筑使用变更的批准条件是拆除建筑2和2a的一部分。既然没有拆除，就必须撤销使用变更，或者补做拆除，以恢复合法状态。我必须行使自由裁量权，采取造成最小负担的措施。住宅改为储藏室，决定很容易。除此之外，你的谈判地位较弱，因为你现在计划进行大量需许可的变更。你正在申请建筑许可，除非消除现有的建筑法规问题，否则我不会批准。

他不会拒绝必要的签字。

那也许一切都会好。如果间距区重叠，邻居的签字也没用。 [QUOTE="M.Meßfehler, post: 305522, member: 47760"]确实可以申请建筑法规偏差，也就是所谓的孤立性偏差/豁免。[ /QUOTE] 是的，但我为什么要给你呢？你为什么不能简单地在边界上建一个9米的车库，或者把现有建筑退回到合适的位置？

因为既没有专业公司，也没有烟囱清洗工需要负责建筑法上的合规性。此外，2001年还没有设定界限，所以根本无法识别出任何违法建筑措施的迹象。

对此我必须反驳你。区域烟囱主管根据巴伐利亚建筑条例第73条验收火炉。会根据建筑法规检查供暖设备的适用性，安装位置、排烟系统等。附属建筑2a和2b自1961/62年以来已成为边界建筑（供暖设备的安装位置）。我认为这里是有迹象的。

我只是怀疑建筑物2和2a的现有权保护……

什么背景下？我找到一篇文章，从中我可以得知，在我的案例中，某些变更可能导致现有权保护的丧失。通过土地分割，这里没有导致现有权保护的丧失。

邻近建筑物的用途变更许可依赖于建筑物2和2a的部分拆除。由于未进行拆除，必须要么撤销用途变更，要么补做部分拆除，以恢复合法状态。

产权人A改造其住宅，需要获得许可。只有当产权人A询问产权人B是否愿拆除其住宅的一部分时，A才能获得该许可。这是口头达成的协议（假设，因为我找不到相关文件）。新建/改建完成后，没有被检查，没有收到要求，异议默许，等等。

产权人A没有任何书面证据证明产权人B曾拆除其附属建筑的一部分，行政机关也没有理由和可能性要求产权人B进行部分拆除。怎么会有呢？附属建筑2、2a（及2b）自1961年以来都是合法的。结果是：产权人A从1983年至2006年有一处违法建筑，却无人过问。在其提交的规划图中，产权人A把原来车库转变为起居室。2006年进行土地分割，边界与产权人B的附属建筑相邻。结果：产权人A现在有了一道边界，他从1983年至2006年的建筑高度以及其与附属建筑（更旧且已批准）的退距面积产生冲突，建筑高度可被降至0.5米（16米特权）。产权人B于2007年去世，其财产被出售。新产权人必须拆除还是建造新楼/车库？这是一条奇怪的解决途径……

……或者补做部分拆除，以恢复合法状态。

而拆除并不会带来正规的状态。距离现有边界1.5米，附属建筑将不受退距面积法规保护。并且该建筑因被迫拆除将失去现有权保护，因为这涉及到非微不足道的改造。

我必须行使自由裁量权，采取带来最小负担的措施。

鉴于如上所述，产权人A自1983年至2006年未能（也无法）遵守与产权人B附属建筑的退距要求，并将9a号建筑内的车库改为起居室，措施的负担应在任何人做出禁止使用的决定前进行评估。

是的，但我为什么要给你呢？你为何不能就在边界处建一个9米长的车库，或者将现有建筑拆除到符合要求？

为何要拆除现状？我看不到依据。理论上在同一位置重建车库很简单，但我不需要车库，而需要的是附属建筑，而且它自1941年就已存在。仅对现有用途“木工房”或许可以争论。费用也是我们的考量因素。拆除后需稳固边界（邻居有围篱露台和附属建筑旁小路）。房屋连接管线通入附属建筑（需新连接）。目前的使用状态（无供暖）可继续用作工作坊/仓库。（新建物无地下室）

……将现有建筑拆除到符合要求？

我已经提到过。拆除窗户，减少边界建筑体量，降低屋顶，并安装车库屋顶。

我着眼于附属建筑（巴伐利亚建筑条例第6条第9款第1项），对此允许隔离性的退距及边界建筑尺寸超过15米的偏离。

问候