Bonjour,
je ne sais pas comment il se fait que j’aie ouvert ce fil en tant que créateur du sujet ; en tout cas, les différentes visions des utilisateurs impliqués sont toutes intéressantes !
Dans mon métier, je ne connais que 3 raisons pour lesquelles les maîtres d’ouvrage optent pour un sous-sol :
[*]« Une maison sans sous-sol n’est pas une maison »
[*]nécessité professionnelle incontournable
[*]la topographie du terrain
Ce qui, à mon avis, est ici laissé de côté dans ce fil de discussion, c’est qu’un sous-sol – qu’il s’agisse d’un sous-sol d’usage ou habitable – entraîne aussi des coûts considérables dus aux travaux de terrassement. Si un sol portant suffisant, naturel, avec une pression au sol d’au moins 200 kN/m² en couche homogène est trouvé, les coûts restent *encore* maîtrisables ; si le terrain existant diffère de cette condition, *cela peut* coûter très cher. Je trouve donc que c’est une vue trop courte de réduire les coûts d’un sous-sol uniquement aux échafaudages nécessaires, à l’humain et au matériel.
Dans ce qui suit, je décris un projet de construction avec sous-sol partiel ; le matériel photographique, dans la mesure où il est sans conséquence pour notre client, est joint. Notre cahier des charges est la base, que je situerais dans la fourchette moyenne.
Maison individuelle, surface habitable/utilisable 280 m², clé en main en maison complète avec terrasse couverte, règlementation thermique 2014
Patio, finition enduite, 14,48 x 14,46 m, avec sous-sol partiel de 9,28 x 10,46 m
Hauteur libre du rez-de-chaussée 2,75 m
Sous-sol isolé (WD-keller)
Enduit partiellement coloré
Fenêtres colorées (filmées d’un seul côté)
Escalier en béton
Ventilation mécanique contrôlée avec récupération de chaleur
Volets roulants électriques
Préparation photovoltaïque
Système de chute à linge
Conduit de cheminée en acier inoxydable (VA)
Travaux de peinture + revêtements de sol
Toit plat
Prix forfaitaire de 429 000,00 €
(les coûts pour le sous-sol y compris l’excavation et le stockage latéral ont été de 65 000,00 €)
Coûts maison individuelle clé en main / m² : 2 166,00 € ; coûts sous-sol d’usage / m² (jusqu’à présent) : 793,00 €
Frais annexes de construction (Baunebenkosten)
Frais annexes de construction
Forfait 1
Géomètre incluant le plan de situation, les implantations et le bornage final
Frais annexes de construction
Forfait 2
Alimentation chantier électricité, mise à disposition d’eau
Frais annexes de construction
Forfait 3
Évacuation complète de la couche arable, sous réserve de sol propre
Évacuation complète de l’excavation, sous réserve de sol propre
Apport de gravier de remblai
Apport et nivellement de terre végétale non tamisée
Nettoyage du terrain, évacuation de la poussée naturelle
Abattage et enlèvement d’une souche racinaire
Aménagement d’une zone de stockage
Recouvrement de la voirie jusqu’à 50 m² devant la propriété
Frais annexes de construction
Forfait 4
Réalisation des conduits d’évacuation des eaux usées de la maison jusqu’à la limite nord du terrain, y compris installation d’un regard DN 1000 jusqu’à 2,00 m de profondeur
Réalisation des conduits d’évacuation de la maison jusqu’à la limite nord du terrain
Frais annexes de construction
Forfait 5
Travaux de pavage dans la zone terrasse, emplacement et accès, max. 50 m²
Réalisation du fond de forme pour pavage, fourniture et pose de bordures en anthracite
Réalisation et balayage de la surface pavée, valeur matériaux jusqu’à 25 €/m², par ex. Kann La Tierra
Réalisation d’un socle en v.g. matériau jusqu’à 1,00 m² avec bordure en palissades
Forfaits 1 à 5 complets 37 400,00 €
Il en ressort très clairement que ce n’est pas seulement le coût originel de construction qui entre en jeu pour le sous-sol ; les frais supplémentaires relatifs aux travaux de terrassement n’étaient pas négligeables car l’excavation n’a pas pu être stockée sur le terrain. En outre, il a fallu raccorder le terrain depuis la limite arrière ; les coûts afférents ont été laissés de côté pour ce post car ils ne sont pas typiques.
En revanche, un projet récent de maison individuelle classique :
Maison individuelle, surface habitable/utilisable 160 m², clé en main, maison complète, finition enduite,
9,00 x 10,00 m sur dalle béton, réglementation thermique 2014
Toit à deux pans intérieur
Fenêtres colorées (filmées d’un seul côté)
Escalier acier-bois
VMC décentralisée
Volets roulants électriques
Préparation photovoltaïque
Travaux de peinture et revêtements de sol
Prix forfaitaire de 302 000,00 €
Coûts frais annexes forfaits 1 à 5 pour construction neuve sur dalle béton 33 000,00 € (en raison de la construction dans l’arrière-pays). Les coûts d’un sous-sol d’usage y compris excavation et stockage latéral s’élèvent à 41 000,00 €. Comme l’étude de sol vient d’être commandée, je ne peux encore rien dire quant à la nature du sol ni aux éventuels coûts supplémentaires dus aux travaux de terrassement.
Coûts maison individuelle clé en main / m² : 1 887,50 € ; coûts sous-sol d’usage / m² jusqu’à présent : 594,00 €
Dans le premier exemple, le sous-sol est utilisé uniquement à des fins utilitaires ; dans le 2e exemple, le grenier aménagé de 28,16 m² est disponible à la fois comme surface habitable et utilisable.
Dans les exemples présentés, il est uniquement question de sous-sols utilitaires ; si l’espace souterrain doit être aménagé pour y habiter, la génératrice de chaleur doit être adaptée à la puissance nécessaire, des fenêtres de pièce à vivre et une seconde issue de secours doivent être assurées, et l’équipement doit être réalisé de manière analogue à la surface hors sol. Au final, un sous-sol habitable ne coûte pas moins qu’une surface hors sol.
À titre de comparaison : un garage préfabriqué de 2,96 x 8,96 x 2,45 m avec porte et fenêtre vers le jardin, porte sectionnelle et fondations filantes nécessaires coûte actuellement 10 500,00 € ; soit environ 396,00 € le m². La voiture est à l’abri, environ 9,00 m² de surface utile sont disponibles.
Fondamentalement, je peux constater qu’un sous-sol n’est regretté – sauf s’il est nécessaire professionnellement ou intéressant du fait de la topographie du terrain – que lorsque la surface hors sol a été conçue à côté des besoins. Il existe sur internet des exemples qui parlent de 300,00 €/m² pour un sous-sol, j’espère pouvoir rectifier un peu cette représentation simplifiée ; aussi un autre mythe du net (lobby pro sous-sol) prétendant qu’un sous-sol ne coûte *au maximum* que 10 % du budget de construction. Je ne vois pas non plus qu’une maison individuelle sans sous-sol se vendrait uniquement avec une décote. Dans les années à venir, il sera plutôt la règle de construire sans sous-sol, car les risques liés au sol ne doivent pas être sous-estimés et les prix de la construction vont continuer à monter.
C’est pourquoi, de mon point de vue, il est important d’établir un projet de conception orienté sur le besoin ; une planification qui prévoit par exemple un cellier à l’endroit où le linge est principalement produit. Cela peut être au rez-de-chaussée chez un maître d’ouvrage, mais chez les familles c’est plus souvent à l’étage ou au grenier. Ai-je besoin d’un sous-sol et si oui, à quoi vais-je l’utiliser ? Un bureau est-il souhaité – souvent le cas pour les enseignantes, mais de plus en plus pour les télétravailleurs –, le grenier doit alors être pris en compte dans la réflexion ; la possibilité de portes latérales sous les pentes est un bel espace de rangement pour le matériel ; un espace technique peut être rapidement séparé et aménagé moyennant un faible surcoût.
Je lis aussi sans cesse que l’on planifie pour l’avenir – on veut vivre de plain-pied une fois âgé – que devient alors réellement le sous-sol s’il existe ? Mis à part que je connais peu de projets qui ne fracturent pas la planification du rez-de-chaussée (de façon intéressante, un point important souvent traité de manière secondaire dans cette réflexion est la présence d’un WC avec douche), chacun devrait se poser la question s’il veut vraiment se limiter en prévision du pire ? Et si ce pire – ce que je souhaite à tous ne se réalise jamais – les conditions de vie changent ? D’expérience, ces dernières années, ce sont les biens immobiliers existants qui sont vendus plus tard dans la vie et à la place on opte pour un changement, un logement plus petit (appartement en copropriété) ou une construction neuve avec enfants (logement séparé). J’ai souvent vu des parents transmettre leur bien à leurs enfants et s’installer eux-mêmes à nouveau en tant que locataires. Ce n’est pas la décision la plus idiote, à mon avis ; surtout lorsqu’un grand jardin exige beaucoup d’entretien est inclus dans la propriété.
Cordialement,
Expert en construction