Estimation des coûts maison unifamiliale Munich 200 m²

Bonjour,

ma femme et moi venons de recevoir de notre architecte une estimation des coûts pour notre projet de construction et nous sommes assez abasourdis. Au lieu des 450 000 € visés et de la limite maximale de 500 000 €, nous sommes maintenant face à des coûts estimés à 640 000 €. Cela comprend les phases de construction 1-8 et les aménagements extérieurs avec un double garage. Le terrain est déjà en notre possession, il n’est donc pas inclus dans le prix.

Détails :
Au sud de Munich, rez-de-chaussée, sous-sol, combles, 200 m² de surface habitable, 100 m² de cave, toit à deux pans, double garage, KFW70, construction en briques.
L’équipement est standard, rien de sophistiqué, l’architecture est claire et linéaire.

Sont inclus dans l’estimation :
Travaux de terrassement, travaux de maçonnerie, échafaudage, charpentier et couvreur, zingueur, menuisier, électricité, plomberie, chauffage (pompe à chaleur air), enduits intérieurs et extérieurs, chapes, tailleur de pierre, carreleur, revêtements de sol (bon marché), serrurerie, construction d’escaliers, travaux de peinture, sécurité : 10 %, architecte, ingénieur structure, coordinateur sécurité, preuve de conformité à la réglementation sur les économies d’énergie, preuve de protection incendie, planification du drainage, topographie, autorisation. TVA de 19 %.

Non inclus :
Volets roulants, frais de canalisation

Ainsi, nous arrivons selon l’estimation à 610 000 € pour la maison + 30 000 € pour le garage. Sans travaux personnels.
L’estimation des coûts a été réalisée sur la base d’offres moyennes pour des projets de cette année.

Les estimations de coûts des architectes sont toujours une affaire à part...

Je fais une estimation pour la région du Rhin :

Maison individuelle, KfW 70, 200 m² de surface habitable sur dalle : 300 000 €
Cave utile 100 m² : 50 000 €
Double garage, garage préfabriqué : 25 000 €
Frais annexes de construction : 35 000 - 40 000 €
Travaux de peinture + revêtements de sol en marché : 40 000 €
Aménagements extérieurs en auto-entreprise : 10 000 €
Provision pour extras : 10 000 €

tout cela fait un investissement total de 475 000 € - incluant volets roulants manuels et prise en compte des frais annexes typiques. Maintenant, la Bavière, surtout Munich, est toujours plus chère que le reste du monde. Tu peux compter sur une majoration de 4-5 % ; ce qui me donne - arrondi - 500 000 €. Ce ne sera pas moins, sauf si l’architecture est vraiment simple et que la cave est construite seulement comme cave utile.

Une maison préfabriquée serait-elle une alternative ?

Non, peu importe ce que d’autres utilisateurs peuvent te dire – je pars d’hypothèses fiables. Cela tient à la méthode de production du système de construction préfabriqué lui-même et, si l’on considère toutes les étapes jusqu’à ce qu’une maison préfabriquée puisse vraiment être implantée sur le terrain, ce n’est en aucun cas trop cher. Bien sûr, il y a les classiques « pas chers » – mais au final, tu arriveras exactement aux chiffres mentionnés ci-dessus, car si tu n’es pas satisfait des offres bon marché sur lesquelles tu te bases, tu prendras l’argent en main qui est en jeu !

Une alternative pour toi peuvent être des fournisseurs nationaux de maisons en maçonnerie. Il y a aussi un supplément bavarois ; dans l’ensemble – si tu choisis soigneusement (pas non plus de « pas chers » comme par exemple Stadt-Land-Fluß) – cela devrait revenir à mes chiffres ci-dessus.

Cordialement, expert en construction

Une alternative pour toi peut être des fournisseurs nationaux de maisons en dur.

Bonjour Bauexperte, où pourrais-je trouver, vérifier et comparer ces fournisseurs nationaux ? L’avantage des fournisseurs régionaux est qu’on peut demander aux personnes qui ont déjà réalisé un projet avec ce fournisseur et qu’un fournisseur régional doit beaucoup veiller à sa réputation. Cela signifie moins de bricolage.

Non, peu importe ce que d’autres utilisateurs veulent te faire croire - je me base sur des prestataires sérieux. Cela vient du mode de production du système de construction préfabriqué lui-même et, si l’on considère tous les processus jusqu’à ce qu’une maison préfabriquée puisse effectivement être installée sur le terrain, ce n’est absolument pas trop cher. Bien sûr, il y a les classiques « pas chers » - mais à la fin de la journée, tu arriveras exactement aux chiffres mentionnés ci-dessus, car si tu n’es pas satisfait du prix de base pris comme référence des moins chers, alors tu prends en main les fonds qui sont en jeu !

Bonjour Bauexperte,
désolé mais bien sûr on peut s’en sortir moins cher. Nous avons construit avec un bon constructeur de maisons préfabriquées. Le prestataire est basé dans le nord de la Bavière et construit beaucoup de maisons par an. Notre maison de 140 m² (KFW 55 - confirmation KfW 70) a coûté 250k avec sous-sol utilisable et clé en main. Les frais annexes de construction sont un peu plus élevés chez nous à Munich, environ 30k avec des conditions de sol parfaites (gravier munichois qu’on pourrait même revendre,...). Maintenant, ajoute un garage et les aménagements extérieurs + 60 m² de surface habitable en plus, tu arrives à environ 350k. Je ne dis pas qu’une maison préfabriquée en bois est moins chère qu’une maison préfabriquée en maçonnerie, mais une maison préfabriquée devrait être moins chère à Munich qu’une maison d’architecte avec des artisans régionaux surévalués.
Même pour les travaux de peinture + revêtements de sol, tu es selon moi bien trop élevé avec 40k € pour 200 m². Nous avons payé à peine 14k € pour 140 m² - sans travail personnel (sol en liège collé).

Je ne comprends pas non plus la déclaration de Bauexperte. Bauexperte connaît mon fournisseur de maisons et je pense, non je sais, qu'ici on offre une haute qualité d'Allemagne. Ce fournisseur est nettement plus cher que les "Billigheimer" mais offre aussi plus pour son argent.

Bonjour Der Da,

Je ne comprends pas non plus la déclaration de Bauexperte.

Pourquoi pas ? Nous parlons tout de même dans le cas de l’OP de tout autres ordres de grandeur que dans ton cas ?

Bauexperte connaît mon fournisseur de maison et je pense, non je sais, qu’ici une haute qualité d’Allemagne est proposée. Ce fournisseur est nettement plus cher que les « bas de gamme » mais offre aussi plus pour son argent.

Je ne veux pas non plus contredire cela davantage

Cordialement, Bauexperte

Bonjour Wastl,

désolé mais bien sûr on s’en sort moins cher. Nous avons construit avec un bon fournisseur de maisons préfabriquées. Le fournisseur est situé dans le nord de la Bavière et construit de nombreuses maisons par an. Notre maison de 140 m² (certification KFW 55 - KFW 70) a coûté 250k avec sous-sol utile et clé en main. Les frais annexes de construction sont un peu plus élevés chez nous à Munich, chez nous environ 30k avec des conditions de sol parfaites (gravier munichois qu’on pourrait encore vendre, ...). Maintenant, encore un garage en plus et aménagements extérieurs + 60 m² de surface habitable en plus, et tu es autour de 350k.

Alors ai-je bien estimé pour le TE ? Ta maison avec 140 m² + sous-sol utile + frais annexes de construction = 280k € ; l’objet demandé par le TE avec 200 m² de surface utile + sous-sol utile + frais annexes = 390k €. Les deux sont basés - comme c’est souvent calculé ici sur le HBF - sur un prix de revient (tout compris) de 1 950,00 € à 2 000,00 € le m².

Tu ne peux pas non plus simplement ajouter 60 m² comme ça - 200 m² en soi signifient d’ailleurs qu’ici et là des poutres doivent être installées, etc. ; il dépend aussi de manière décisive de savoir si « seulement » le plus grand mur extérieur engendre les coûts supplémentaires ou par exemple aussi les installations sanitaires => les trajets de conduites. Les surfaces de toiture ne sont pas non plus à sous-estimer - ainsi, une chose en entraîne une autre. Dans ce contexte, je pars en général toujours du pire scénario ; à mon avis, c’est mieux que de s’inquiéter plus tard d’un gouffre financier.

Pour 200 m² de surface habitable pure, on devrait normalement pouvoir aussi supposer que le prix pur par m² de surface habitable se situe plutôt entre 1 350,00 € et 1 400,00 € au lieu de 1 500,00 €, car la technique ne s’accroît pas significativement - à l’exception d’un plus grand générateur de chaleur. Seulement, si je pars dans mes estimations initiales de ces valeurs et qu’à la fin c’est exactement le contraire qui se produit - je porte une responsabilité et je ne l’envisage pas ; surtout pas si nous n’avons pas construit cette maison individuelle. Donc je reste toujours prudent avec les indications de prix, car ici aussi mon travail m’a appris qu’une « prétendue » économie se dissout souvent par un équipement de meilleure qualité.

Je ne dis pas qu’une maison préfabriquée en bois est moins chère qu’une maison préfabriquée en béton, mais une maison préfabriquée devrait être moins chère à Munich qu’une maison d’architecte avec des artisans régionaux surpayés.

Je ne l’ai pas nié pour autant ? => « Les estimations de coûts des architectes sont toujours une affaire à part ... »

Je dois cependant ajouter par souci d’équité que cela ne doit pas forcément coûter plus cher ; il y a aussi ici dans le forum d’innombrables exemples. Les architectes interrogent leurs partenaires de longue date en matière de construction de maison et arrivent ainsi à une première estimation des coûts. Ces entreprises artisanales ne « doivent » bien sûr pas forcément baisser autant leurs prix que celles qui, pour assurer un chiffre d’affaires minimum, coopèrent avec de plus grands fournisseurs ; cela signifie qu’une plus grande part de marge reste dans les livres. Jusqu’ici, si l’architecte a bien estimé, on ne peut déceler ni avantage ni inconvénient financier, car la marge plus importante pour les artisans d’une part et les majorations des plus grands fournisseurs d’autre part s’équilibrent à peu près.

Mais il y a quelque chose qui est souvent sous-estimé - le manque fréquent d’autodiscipline des maîtres d’ouvrage. Ici un extra, là un revêtement de sol un peu plus noble, etc. - ainsi une chose en entraîne une autre et à la fin on dit : construire avec un architecte, c’est cher. Je ne peux pas laisser passer cela, car cela omet des critères décisionnels importants de la part des maîtres d’ouvrage.

Même pour les travaux de peinture et les revêtements de sol, tu es à mon avis beaucoup trop élevé avec 40k € pour 200 m². Nous avons payé près de 14k € pour 140 m² - sans travail personnel (sol en liège collé).

Nous ne parlons pas ici de 140 m² à couvrir, mais de 200 m². D’ailleurs, cela devrait être clair maintenant que j’intègre toujours une marge de sécurité. Je ne sais pas ce que le TE entend par « sol bon marché ». Pour l’un c’est du stratifié, pour un autre du granit

Comme tu le sais sûrement, je pars normalement de 10 à 12 k€ (selon la taille de la surface habitable) pour les revêtements de sol et les travaux de peinture en EL. Le TE a cependant écrit dans son offre que ces coûts sont déjà inclus dans l’estimation, donc ils sont « donnés ».

Salutations, Bauexperte