Plan d'étage d'une nouvelle maison multifamiliale avec 3 unités résidentielles, surface habitable d'environ 350 m²

Bonjour à tous,

j’ai acquis un terrain et j’aimerais avoir vos avis sur le projet.
Il est prévu de construire un immeuble plurifamilial avec 3 unités d’habitation, une par étage. Eventuellement, nous utiliserions une pièce dans la cage d’escalier du rez-de-chaussée comme buanderie, local de stockage et technique. La maison doit avoir un plan moderne et fonctionnel, idéalement avec beaucoup de lumière et un espace de vie, salle à manger et cuisine ouverts. Il est également très important pour moi que chaque appartement dispose d’un balcon ou d’une terrasse où l’on peut s’asseoir confortablement et passer du temps.

Voici la fiche technique :

Plan d’urbanisme / Restrictions
Surface du terrain - 523m², 19m de large, 27,5 de profondeur, forme rectangulaire
Terrain en pente - non
Coefficient d'occupation des sols - 0,4
Coefficient d’emprise au sol - 0,8
Zone constructible, ligne et limite bâtie - 5m de la rue, 3m du voisin, pas de limite vers le jardin
Bâtiment en limite - « Sur chaque parcelle constructible, une haie libre ou taillée de feuillus doit être plantée et entretenue le long d’au moins une limite de propriété » je n’ai rien trouvé de plus à ce sujet dans le plan d’urbanisme.
Nombre de places de stationnement - 1,5 par unité d’habitation
Nombre d’étages - 2 étages complets
Forme du toit - toutes les formes de toit
Style architectural - aucun critère
Orientation - orientation sud
Hauteurs / limites maximales FH max 11m, TH max 7m
Autres consignes - aucune notable influençant la planification.

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme de toit, type de bâtiment - immeuble plurifamilial moderne avec 2 étages complets et étage en retrait avec toit plat ou toit en monopente.
Cave, étages - pas de cave, 2 étages complets plus étage en retrait
Nombre de personnes, âge - inconnu, env. 3-5 personnes par unité d’habitation
Besoin en surface au RDC, étage - RDC & étage env. 130m², combles env. 90m²
Bureau : usage familial ou télétravail ? - usage familial
Invités pour dormir par an - peu
Architecture ouverte ou fermée - pas de préférence
Construction conservatrice ou moderne - moderne
Cuisine ouverte, îlot de cuisine - cuisine ouverte sans îlot (trop cher :D)
Nombre de places à manger - 1 par unité
Cheminée - non
Mur pour la musique/stéréo - non
Balcon, terrasse sur le toit - oui, le balcon est très important pour moi pour les appartements aux étages et en retrait
Garage, carport - non, places extérieures
Jardin potager, serre - non
Autres souhaits / particularités / quotidien, éventuellement raisons pour certains choix ou non - Il est important pour moi que les appartements soient conçus de manière à ce que les locataires veuillent / puissent y vivre durablement. C’est pourquoi je pense aussi à introduire une buanderie au rez-de-chaussée qui servirait aussi de local technique et de rangement. Par ailleurs, les appartements devraient avoir suffisamment d’espace sur le balcon.

Projet de maison
Auteur de la planification - Mon frère est ingénieur en bâtiment, c’est lui qui a dessiné les plans.
Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ? - Grand espace séjour, salle à manger et cuisine au RDC, nombre et taille des chambres.
Qu’est-ce qui déplaît ? Pourquoi ? - Que les terrasses au RDC soient situées dans le coin ouest et que les balcons aux étages soient dans le coin est.
Estimation du prix selon l’architecte / planificateur : 520 000 € TTC, je gère moi-même les corps d’état.
Budget personnel maximum pour la maison, équipements inclus : 520 000 €
Technique de chauffage préférée : la chaleur urbaine est plus ou moins imposée par la ville.

Si vous devez renoncer, à quels détails / aménagements
-pouvez-vous renoncer : cuisine ouverte, WC invités
-ne pouvez-vous pas renoncer : balcon, terrasse, local de rangement

Pourquoi le projet est-il tel qu’il est ? Par ex.
Projet standard du concepteur ? - Le plan est déjà adapté aux conditions du terrain et à nos idées. Je ne suis pas sûr que ce soit « le bon » pour un immeuble plurifamilial. Surtout pour le thème balcon, buanderie / local de rangement, je doute que tout soit bien pensé.
Quels souhaits ont été réalisés par l’architecte ? En fait, tous les souhaits ont été réalisés, mais je ne suis pas sûr que nos souhaits soient les « bons » et ce qui pourrait être amélioré.
Un mélange de nombreux exemples tirés de divers magazines...
Qu’est-ce qui selon vous le rend particulièrement bon ou mauvais ?







Que pensez-vous des projets ? Que pensez-vous de la répartition des pièces ? Que dites-vous à propos de la buanderie / local de rangement au RDC ? Que pensez-vous de la situation des balcons ?

Merci pour votre retour !
Nevzat

Estimation des prix selon l’architecte/planificateur : 520 000 € TTC, je gère moi-même les corps de métier.

Besoins en espace au rez-de-chaussée et à l’étage - RDC & étage env. 130m², combles env. 90m²

Donc, la maison entière sera construite en travail déclaré et au noir ?
Pour 350 m² de surface habitable, cela fait 1 485 €/m². Ou les 520k sont-ils prévus par étage ?
Avec ce budget, sinon, ce ne sera pas suffisant.

J’ai actuellement un projet (même s’il est nettement plus ambitieux avec une qualité élevée) sur la table, où les seuls coûts de construction s’élèvent à 3,6k par m² de surface habitable. En plus, il faut ajouter les frais de planification, les travaux de terrassement, les aménagements extérieurs, etc.

Donc la maison entière sera construite en EL et en travail au noir ?
Avec 350 m² de surface habitable, cela fait 1 485 €/m². Ou bien les 520 k sont-ils envisagés par étage ?
Sinon, ce budget ne suffit pas.

J'ai justement un projet (bien plus exigeant et de haute qualité) sur la table, où les seuls coûts de construction sont de 3,6 k par m² de surface habitable. Plus les coûts de planification, les travaux de terrassement, les aménagements extérieurs, etc.

Pfiou, commencer une conversation directement avec ce genre d'accusation...
Je peux obtenir cela à ce prix avec des entreprises enregistrées en Allemagne et tout sur facture. Bien sûr, je ferai moi-même certaines choses (parquet, portes, jardin, etc.). Mais autant que je sache, ce n’est pas interdit.
Mes questions portaient - comme on peut le voir dans le texte - sur la conception du plan et non sur les coûts ou autre chose.
Mais merci quand même pour ta contribution précieuse.

Puuh, commencer une conversation directement avec une telle accusation...

Ce n’est pas une accusation. Juste une indication claire que tu calcules un prix qui se situe quelque part au niveau du prix des matériaux pour l’ensemble du projet. Je n’ai vu personne ces dernières années construire pour un tel prix (quand ce sont des entreprises spécialisées qui s’en chargent et qu’on ne construit pas soi-même). Et comme je travaille aussi un peu pour mon portfolio, l’expérience vient de deux côtés – professionnel et privé.

Certains projets sont morts après des dizaines de pages de discussions sur le plan, car à la fin – sans surprise – il s’est avéré que le budget ne correspondait pas. Je laisse d’autres discuter du plan. Je n’apporte que mon expérience en matière de construction, de coûts et de financement.

Mes questions portaient – comme on peut le comprendre du texte – sur la conception du plan et non sur les coûts ou autres.

Comme je l’ai écrit, certaines discussions sont inutiles parce que le produit ne correspond pas au budget.

Je dois être d'accord avec mes prédécesseurs. Même si tu ne veux pas l'entendre, le calcul est très éloigné de la réalité atteignable.
Si l'on part des 3 000 € habituels par m², on dépasserait déjà 1 million, juste pour illustration.
Les travaux réalisés en propre ne semblent pas non plus énormes, attribuer les corps de métier individuellement permet éventuellement d'économiser un peu, si cela est bien fait. Mais on ne descend pas réalistement en dessous de 2 500 € par m², et même dans ce cas, on serait à 875 000 €. Et c'est déjà, comme dit, un calcul optimiste.
Énumère donc les différentes estimations des coûts pour les corps de métier, ainsi on verra assez clairement où le calcul a été fait à tort ou si certaines choses manquent carrément.

Taille du terrain - 523m², 19m de large, 27,5 de profondeur, rectangulaire

Montre-le donc avec la construction voisine. Les places de stationnement ainsi que le voisinage seraient intéressants à connaître à cause de l’emplacement du balcon. À quoi sert un balcon bien exposé au sud-ouest s’il offre une vue moche ? Adapter le plan ne devrait pas être un problème ici.

Estimation de prix selon l’architecte/planificateur : 520.000 € TTC, je gérerai moi-même les lots.

Moi aussi j’ai été surpris et j’ai seulement pensé au gros œuvre. Dès que nous avons construit, le prix au m² dans le secteur des immeubles collectifs était plus élevé que pour les maisons individuelles. Bon, cela pouvait venir du sous-sol...
Explique-moi quand même comment, dans la construction économique dans une région bon marché, on paie environ 2700 € par m² habitable, dans le secteur standard on atteint déjà la barre des 3000 € et quand on installe un balcon, un attique et quelques fenêtres agrandies (plus grandes que 80 x 125), on dépasse déjà les 3500 €/m² ?
Et puis il y a aussi les travaux de pavage, les aménagements extérieurs et les raccordements comme les frais annexes de construction. Pour moi, rien que pour la maison, on est déjà bien au-dessus d’un million.
Et peu importe qui fait l’attribution des marchés.

Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? – que les terrasses du rez-de-chaussée soient situées dans le coin ouest et que les balcons du 1er étage et du dernier étage soient dans le coin est.

Concernant le projet :
Je trouve la pièce à vivre difficile à zoner avec plus de 5 mètres de largeur et la disposition des fenêtres. Le rez-de-chaussée est encore la meilleure solution, mais si la cible est 2 adultes plus un enfant, avec une utilisation ponctuelle comme bureau, alors une pièce en L mieux zonée serait préférable, où une belle cuisine en forme de L prend également peu de place. Dans des appartements de taille inférieure au niveau du penthouse et adaptés aux familles, on préfère une cuisine un peu séparée.
Par contre, le couloir est assez large pour un appartement, ce qui ne donne pas une bonne impression dès l’entrée.
Je vois un vrai potentiel concernant la distribution des pièces et l’emplacement des balcons. Ce n’est pas vraiment réfléchi. On dirait que le projet sert d’abord à vérifier si des appartements conviennent et combien de m² on peut en tirer.
Aussi en ce qui concerne la ventilation, les conduits d’évacuation et les passages des canalisations, ici ils sont très dispersés ou même pas du tout indiqués.
Ce qui est intéressant aussi c’est l’évacuation et l’approvisionnement de l’étage en attique.
Les débarras sont assez étroits. Je les avais aussi dans mon appartement comme alternative au sous-sol. C’était nul pour y ranger des choses car le couloir devait rester libre.
Le garage serait pour le rez-de-chaussée ? Veux-tu l’habiter toi-même ?
Où comptes-tu stocker les vélos et le matériel d’entretien du jardin ?