Préoccupations de voisinage concernant l'exemption du coefficient d'occupation des sols

Je ne peux pas te donner une réponse compétente, n’ayant pas les connaissances nécessaires, mais je souhaite t’encourager, ainsi que tes voisins, à agir avec tous les moyens à votre disposition. Si vous ne le faites pas, vous risquez de le regretter longtemps ; mieux vaut un peu de stress maintenant qu’un ennui durable.

Oui, mais prudence. L’ombre réelle dépend de la position de la maison par rapport à votre jardin. Cette option peut même être meilleure en termes d’ombre qu’une plus petite maison décalée de quelques mètres. Ou bien la clôture de jardin de 2 m de haut sur la pente cache et ombrage tout complètement.

Il faut donc bien se renseigner sur la situation et quoi qu’il arrive ne pas s’en faire trop longtemps. L’alternative qu’on ne considère pas pourrait être pire.

Vous rendez cela tellement passionnant. Puis-je, en tant que débutant, demander qui est Escroda ? Faut-il le connaître ?

Notre technicien en topographie
Personne ici ne fait que supposer, mais croit de manière précise et crédible

La question la plus importante serait, (1.) de savoir si les voisins doivent être associés à l’autorisation de dérogation selon §66 ThüBO al.1 conformément aux « intérêts voisins protégés par le droit public » qui y sont mentionnés – que, par exemple, doivent également être pris en compte conformément au § 31 Baugesetzbuch al.2 – ? Autrement dit, si leur signature est requise.

Dans le crosspost, un expert en construction t’a déjà donné une indication utile concernant l’arrêt BVerwG 4 C 7.17 du 9 août 2018. Alors que l’arrêt lui-même peut encore te laisser espérer des droits de contestation, les principes directeurs suggèrent déjà ce que la motivation de l’arrêt clarifie : pour que la mesure de l’utilisation du sol ait un effet protecteur envers le voisinage, des conditions très particulières doivent être remplies. Je ne les vois pas dans ton cas. Et par conséquent, il n’y a pas non plus d’obligation d’association des voisins selon §69 de la réglementation de construction de Thuringe. Tu devrais donc prouver le caractère protecteur envers le voisinage de la fixation du coefficient d’emprise au sol (Grundflächenzahl), ce qui ne te réussira pas, car d’une part un autre plan d’aménagement s’applique pour toi, et d’autre part, les atteintes que tu évoques sont seulement indirectement liées au coefficient d’emprise au sol selon le droit de l’urbanisme. Ce que tu déplores directement, c’est l’augmentation de l’ombrage, lequel est cependant régi par les prescriptions réglementaires des distances dans la construction. Ce n’est que s’il y a eu des erreurs dans le calcul ou une dérogation y afférente a été accordée que tes droits sont violés.

Et (2.) est-ce que le §17 de la Baunutzungsverordnung – avec la limite supérieure de 0,4 mentionnée pour les bâtiments résidentiels en général – s’applique dans la zone du plan d’aménagement ?

La limite supérieure s’applique en effet à la détermination de la mesure de l’utilisation du sol, donc pour les auteurs du plan. Ceux-ci ont respecté la limite supérieure puisqu’ils ont fixé 0,3. Pour vérifier si un projet de construction concret est autorisable, on fait appel au §19 Baunutzungsverordnung, qui ouvre plusieurs possibilités de dépassement : … d’autres dépassements dans une mesure insignifiante peuvent être autorisés … … Dans la mesure où le plan d’aménagement ne fixe rien d’autre, il peut être dérogé dans des cas particuliers au respect des limites résultant de la phrase 2 … Et nous en venons ainsi aux nombreuses questions ouvertes dans tes deux fils : Comment sais-tu ce que ton voisin veut construire, si tu n’as pas été associé ? Comment sais-tu qu’il a obtenu une dérogation ? D’où vient l’information selon laquelle la décision a été prise non pas selon le §31 Baugesetzbuch, mais selon le §66 de la réglementation de construction de Thuringe ? La situation factuelle décrite semble extrêmement confuse et imprécise. Une dérogation aux prescriptions du plan d’aménagement, comme par exemple le dépassement du coefficient d’emprise au sol, nécessite une dérogation selon le §31 Baugesetzbuch. Il est donc probable qu’il n’y ait pas de dépassement mais uniquement un recours à un dépassement admissible selon le §19 (4) Baunutzungsverordnung. De même, la réglementation de construction de Thuringe n’autorise pas du tout la construction sans permis selon le §61 si les prescriptions ne doivent pas être respectées, de sorte que tes informations concernant le contenu de l’autorisation préalable de dérogations (si tant est qu’elle existe) sont incorrectes. Essaie d’abord d’obtenir des informations sûres sur la planification exacte (plan de situation, élévations, dérogations, dispenses) et sur l’état de la planification (conseil en construction, demande préalable de construction, déclaration de construction, demande de permis, permis de construire) et formule aussi exactement que possible quels droits tu considères violés.

Tout d’abord, un grand grand merci !

J’ai obtenu l’information en tant que voisin direct suite à l’examen intermédiaire de la dérogation délivrée à titre préalable sur demande selon l’article §66 de la réglementation de construction de Thuringe, dérogation concernant le coefficient d'occupation des sols fixé comme « maximum » dans le plan d’urbanisme à 0,3. (Mon hypothèse sur l’exonération s’est avérée fausse.)

Cela a été fait de ma propre initiative, car le demandeur a surélevé le terrain et a implanté 2 dalles de fondation ainsi que 2 garages sur les deux limites.

(Il n’a pas encore de permis de construire et tente actuellement de l’obtenir par une simple déclaration préalable en raison de la dérogation délivrée à titre préalable.) (Il respecte les distances réglementaires, mais a omis la terrasse dans la demande de dérogation.)

Je considère que nos droits sont violés, car nos intérêts voisins protégés par le droit public selon le paragraphe 1 de l’article §66 de la réglementation de construction de Thuringe n’ont pas été suffisamment pris en compte et nous n’avons pas été informés avant la délivrance de la dérogation comme prévu au §69, paragraphe 1. Notre signature n’a donc pas été obtenue.

De plus, en appliquant le §19 BauNVO à la dérogation accordée de +50 % => +0,15 = 0,45, on dépasse la limite supérieure de 0,4 pour le coefficient d’utilisation du sol selon le §17 applicable aux zones résidentielle générale, conformément au plan d’urbanisme, ce qui n’est pas exclu en §19.

Surtout parce que c’est seulement grâce à la dérogation accordée qu’un duplex est devenu possible en raison de la taille et donc une sorte de changement d’usage de la taille du terrain.

(En appliquant le coefficient d’occupation 0,3, une maison classique avec terrasse, garage, accès et annexes, comme dans le voisinage, aurait pu être construite ! Tous les terrains sont assez grands. Il a déjà 2 parcelles adjacentes plus petites où il aurait pu construire un duplex. Il a maintenant construit une maison individuelle sur l’une et souhaite ériger un duplex sur l’autre pour ensuite vendre à des particuliers. Ceux qui veulent cela doivent acheter un terrain plus grand.)

=> La surface au sol de notre maison – que nous avons fait construire il y a 5 ans juste en dessous – se trouve topographiquement environ 2 m plus bas que celle du demandeur. Son plan d’urbanisme a été conçu plus tard directement contigu au nôtre.

Nous, ainsi que nos voisins, nous sentons donc affectés par le volume important du bâtiment. Étant donné que le plan d’urbanisme a été délibérément conçu plus ouvert (coefficient d’occupation 0,3), nous considérons la dérogation (« peut », pas « doit ») comme inappropriée pour notre rangée adjacente située plus bas. À notre avis, cela viole également les principes de planification plus ouverts visant à protéger les voisins situés plus bas contre une densité excessive. Car la dérogation produit donc exactement l’effet inverse.

L’ombre portée est-elle même considérée comme une nuisance – devant l’administration ? Pour nous, le fait que le grand volume désormais possible grâce à la dérogation : 2 m plus bas + 9,5 m de hauteur maximale du bâtiment = 11,5 m, nous fasse nous retrouver derrière une large façade telle une « cour de prison », pèse au moins autant. Par ailleurs, en cas de fortes pluies, l’imperméabilisation accrue devrait entraîner des dommages pour nous, situés plus bas.

dénégation accordée sur demande selon §66 du règlement de construction de Thuringe dérogeant au coefficient d'emprise au sol fixé comme « maximum » dans le plan d'urbanisme à 0,3. (Mon hypothèse sur la dispense s'est avérée fausse.)

Désolé, je ne comprends pas. Sans le document original, ce n’est pas vérifiable pour moi. As-tu lu la justification ?

Il n’a pas encore de permis de construire

Informez immédiatement l’autorité et demandez par écrit une intervention de la surveillance des constructions.

nos intérêts voisins protégés juridiquement publics

Lesquels ? Comme je l’ai déjà expliqué, ils n’existent pas dans ton cas ; en tout cas pas sur la base du coefficient d’emprise au sol fixé.

la limite supérieure

... les urbanistes doivent en tenir compte lorsqu’ils établissent un plan d’urbanisme. Ils l’ont fait. Oublie donc l’article 17 de l’ordonnance d’utilisation du sol.

Notamment parce que, seulement par la dérogation accordée, une maison jumelée par la taille et donc une sorte de changement d’usage de la taille du terrain ont été rendus possibles.

Il n’existe pas pour toi de protection voisine en droit de l’urbanisme en dehors du champ d’application du plan d’urbanisme « ton » plan. Et donc pas non plus d’obligation de participation des voisins pour des dérogations en droit de l’urbanisme.

pour la protection des voisins situés en contrebas

Sur quoi bases-tu cette conclusion ? Est-ce mentionné ainsi dans la justification du plan d’urbanisme ? Alors, il vaut mieux consulter un avocat.

L’ombre portée – devant l’administration – est-elle vraiment considérée comme une nuisance ?

Oui, mais comme une nuisance à supporter si les prescriptions relatives aux distances réglementaires sont respectées.

Mais nous, à cause du grand bâtiment rendu possible par la dérogation : 2 m plus profond + 9,5 m hauteur maximale du bâtiment = 11,5 m, assis maintenant derrière une large façade comme une « cour de prison », cela pèse pour nous au moins aussi lourd.

Tant que le droit de la construction – ici en particulier les distances réglementaires – est respecté, tu dois l’accepter.

De plus, en cas d’intempéries violentes, les dégâts sont à prévoir pour nous, situés en contrebas, à cause de l’imperméabilisation accrue.

Les dommages hypothétiques ne sont pas indemnisables. Prends des photos de l’état existant et demande réparation si des dommages se sont réellement produits.

Désolé, je ne comprends pas. Sans le document original, ce n’est pas compréhensible pour moi. As-tu lu la justification ?

-> On ne m’a montré que le plan de situation avec les surfaces.

... doivent être pris en compte par les urbanistes lorsqu’ils établissent un plan d’aménagement. Ils l’ont fait. Alors oublie l’article §17 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols.

-> Je parle aussi du fait qu’en cas d’octroi de la dérogation, cela aurait dû être au maximum 0,4, non ?

Tu n’as pas de protection de voisinage en droit de l’urbanisme en dehors du périmètre d’application de « ton » plan d’aménagement. Et donc pas non plus d’obligation de participation des voisins pour les dérogations en droit de l’urbanisme.

-> Les lois et règlements de construction ne concernent pas seulement les zones de plan d’aménagement !?

Oui, mais cela doit être accepté tant que les prescriptions relatives aux zones de recul sont respectées.

-> Cela ne rend pas la situation meilleure.

Les dommages hypothétiques ne sont pas recevables en justice. Prends des photos de l’existant et réclame des dommages et intérêts si des dommages réels sont survenus.

-> Le permis de construire sera alors refusé. Et on ne veut pas vraiment poursuivre en justice les personnes qui ont acheté sans garantie auprès de particuliers en tant que voisins.

Y a-t-il d’autres possibilités alternatives ?