Financement - Votre avis est demandé

Bonsoir à tous,
nous serions également reconnaissants d’avoir quelques avis sur notre projet de construction prévu (maison économe en énergie dans une zone de nouvelle construction à Dortmund) :

- Nous sommes tous deux enseignants fonctionnaires avec des postes fixes (débutants dans la profession, âges : 27 et 31 ans, mariage prévu l’année prochaine), salaire net chacun de 2900, donc ensemble 5800 par mois
- Coût du terrain (548 m²) : 160 000
- Coût prévu de la maison (surface habitable 169 m² plus comble 52 m²) : 310 000
- Frais annexes de construction : 20 000
- Aménagements extérieurs : 15 000
- Frais de notaire : 3200
- Droits de mutation : 10 300
- Apport personnel : 40 000
- Par ailleurs disponibles : 2 contrats d’épargne logement avec actuellement un total de 11 000 d’épargne (devraient être utilisés après 10 ans pour d’autres coûts liés à la maison, c’est-à-dire réparations ou autres, et/ou pour le remboursement résiduel du prêt KfW)

Les coûts mentionnés ci-dessus incluent la pompe à chaleur géothermique et le forage correspondant, l’installation photovoltaïque, les briques clinker, la ventilation... c’est-à-dire tout ce dont nous avons besoin et que nous voulons pour la construction énergétique Kfw55 :-)

Voici l’offre de financement que nous avons reçue :
Prêt : 476 000 (l’apport personnel est déjà déduit)
Remboursement mensuel : 2400 euros
Il s’agit d’un prêt amortissable avec un taux d’intérêt de 2,47 %, durée de 20 ans, remboursement complet, donc sans financement relais.
Aussi un prêt KfW55 (50 000) à 0,75 %, 1 an sans remboursement (donc au départ une mensualité de remboursement inférieure d’environ 2100 euros), dette résiduelle après la période KFW de 10 ans : environ 35 000
Possibilités de remboursements anticipés, taux de remboursement mensuel modifiable gratuitement 2 fois, ensuite avec frais.
Période sans intérêts de mise à disposition : 12 mois

Souhait d’avoir des enfants dans 2-3 ans (pas plus de 2 enfants).
Dépenses mensuelles actuelles / frais de subsistance ensemble : 2000 euros (cependant toujours incluant le loyer actuel d’environ 635 euros charges comprises), donc il resterait du salaire commun après déduction du remboursement et des frais de vie : 5800 - 2400 - 2000 = 1400 euros à vivre pour nous deux. Pas de voiture actuellement, il faudrait déduire un montant mensuel en cas d’achat éventuel.

Alors, maintenant nous sommes curieux : ce projet a-t-il du sens tel quel ? Que reprochez-vous ?

Je le recalculerais à votre place avec un salaire et des allocations parentales, un enfant (coûts supplémentaires) et une voiture, qui coûte également 500 par mois. De plus, ne pas prendre en compte les fonds propres, car vous en avez besoin a) pour l'achat de la voiture et b) pour les achats liés à la maison comme la cuisine, les lampes et d'autres extras, ainsi que pour le mariage. En tant que débutants dans la profession, vous gagnez très bien, ce dont on peut être jaloux, mais vous pourriez aussi vous détendre et économiser pendant quelques années :)

Merci pour la réponse ! Même avec un salaire et les allocations parentales, il reste environ 600 par mois. Les achats comme la cuisine, les lampes, etc. sont inclus dans les frais annexes de construction/aménagements extérieurs mentionnés ci-dessus (même si les postes sont bien sûr mal nommés). Nous pouvons actuellement économiser environ 3000 par mois, donc jusqu'à l'achat imminent de la voiture, un capital important s'ajoutera encore... Le mariage ne doit pas être cher, petit cercle, etc.

- Frais annexes de construction : 20 000
- Aménagements extérieurs : 15 000

Les acquisitions comme la cuisine, les lampes, etc. sont incluses dans le calcul mentionné ci-dessus dans les frais annexes de construction/aménagements extérieurs (même si les postes sont bien sûr mal nommés).

Définitivement pas !
Regarde ! Tes 20 000 ne suffiront définitivement pas pour les frais annexes de construction. (désolé)
Pendant la phase de construction, la somme gagnée va se réduire de moitié chaque mois, car il faut acheter des lampes, des outils de jardin, une boîte aux lettres, etc., cuisine environ 10 000 à plus.
Et le tampon de ta calculatrice manque, souvent 10 % du prix de la maison pour les améliorations de l’équipement.

Mais en fait, je ne voulais pas vraiment entrer dans les détails, mais laisser les autres faire les calculs ;) Avec ce salaire, on ne peut pas non plus être rabat-joie, seulement ce sera plus cher que prévu.

Eh bien, autre calcul chez nous... Le notaire et la [grunderwerbsteuer] sont bien mentionnés dans ton lien, mais chez nous, ils apparaissent séparément, voir facture. Les frais de raccordement sont couverts par le prix du terrain, ou autrement dit : les 160 000 mentionnés pour le terrain les incluent déjà.
En ce sens, nous avons simplement calculé différemment ou listé les différentes positions ailleurs par rapport à ce qui est indiqué dans le lien.
Bien sûr, beaucoup de choses surviennent pendant la phase de construction. Pour notre défense, il y a quand même l'année sans remboursement de la [Kfw] ;-) Une petite augmentation de revenus, comme c’est habituel chez les fonctionnaires, est prévue à partir de l’année 2017. Ce n’est pas beaucoup, nous en sommes conscients, je voulais juste le mentionner.
Je ne comprends pas tout à fait la marge de sécurité - 10 % du montant de la maison pour quoi exactement ?

Bonjour,

Les frais de raccordement sont inclus dans le prix du terrain, ou en d'autres termes : les 160 000 mentionnés pour le terrain les comprennent déjà.

Même si les réseaux publics sont amenés jusqu'au terrain – ce qui est plutôt rare – la desserte intérieure doit encore être prise en compte. Si les réseaux se trouvent dans la rue en avant du terrain, la construction neuve doit y être raccordée. Cela peut représenter plusieurs milliers d'euros. Les contributions aux frais de raccordement signifient autre chose.

Yvonne veut dire selon moi avec la réserve de budget, de l'argent pour des coûts supplémentaires de fondation ou de renforcement. Il est toujours préférable de prévoir un financement large pour toutes les éventualités, plutôt que de devoir financer ultérieurement – si c’est possible – de manière coûteuse ;)

Cordialement, Bauexperte