Alors, je vais essayer de résumer :
Le plus important : Un grand merci à toutes les personnes qui ont pris le temps de nous aider dans notre décision ! J’ai intégré certaines de vos remarques et évaluations :
Selon l’expertise, la maison vaut 288 000 € et coûte 365 000 € + frais annexes d’achat.
Les rénovations s’élèveraient à 200 000 – 250 000 €, selon l’état de la construction qui ne peut être évalué précisément qu’après dépose, peut-être plus.
La pollution aux substances nocives doit également être examinée et pourrait réserver de mauvaises surprises. L’examen prend en outre plusieurs semaines voire plusieurs mois. Le temps que ne nous accorde pas l’agent immobilier, car les maisons partent ici toujours aussi vite que des petits pains chauds.
La réduction des coûts de rénovation ne serait possible que via des connaissances, dont nous serions totalement dépendants. Si quelque chose tournait mal, le financement serait en danger et un conflit pourrait même survenir. Aucune maison ne vaut cela.
De plus, même avec la somme prévue pour la rénovation, on pourrait atteindre au mieux un niveau KfW qui promet peu de subventions.
Par ailleurs, l’isolation elle-même pose problème. Comme quelqu’un l’a écrit, si l’on réalise une isolation par l’extérieur qui ne correspond pas à la construction, on a au final une maison qui s’auto-composte. Le remplacement des fenêtres (double vitrage triple standard) peut déjà poser problème. Nous en avons entendu parler à plusieurs reprises. Un expert en construction très expérimenté de 73 ans a également mis en garde contre le fait que les normes d’isolation actuelles, sans parler de celles à venir, ne sont pas compatibles - pour ainsi dire - avec une maison préfabriquée de 1976.
La toiture pourrait aussi poser problème pour l’installation photovoltaïque. D’une part, l’extension de 1986 ne semble pas disposer de permis, d’autre part, la toiture et le plafond pourraient être constitués de fermes à clous et ne pas supporter les charges.
Même si nous rénovions la maison pour le prix d’une construction neuve, nous aurions une maison préfabriquée de 50 ans avec des murs de 15 cm et une durée d’utilisation relativement limitée. Après la durée d’occupation prévue, nous ne pourrions quasiment vendre qu’un bien à démolir, dont l’emplacement ne convainc que partiellement les acheteurs. La maison ne vaudrait même pas presque 550 000 € - 600 000 € après rénovation, que nous devrions payer au total. Ce n’est pas un véritable investissement pour la retraite.
Aussi parce que le financement durerait près de 37 ans et rien ne doit mal tourner. Après 20 ans de taux fixe, il resterait une dette importante d’environ 362 000 €. Selon les taux d’intérêt, cela pourrait vite devenir problématique. Par ailleurs, même si tout se passe bien, nous aurions payé environ 500 000 € d’intérêts au final.
À la mi-trentaine, nous avons un capital propre à peine digne de ce nom. Sans aucun doute à cause du loyer élevé, mais surtout à cause de notre niveau de vie élevé. Prendre de telles restrictions financières du jour au lendemain est risqué.
Notre plan est maintenant de mettre de côté autant de capital propre que possible pendant les quatre prochaines années. La mensualité que nous aurions payée sert de référence. 110 000 € + 30 000 € feraient 140 000 €. Si nous pouvons nous prouver que nous avons effectivement pu adapter notre niveau de vie, nous voulons tenter une nouvelle fois à 40 ans. Si entre-temps une opportunité présentant moins de risques se présente, nous réagirons bien sûr. Nous ne pensons pas que les prix baissent dans le district d’Ostalb. Nous ne pensons pas non plus qu’on nous proposera une maison dans les quatre prochaines années qui soit moins chère, avec la même surface habitable, la même surface de terrain et la même proximité des grands-parents des enfants. Seul Dieu sait si cela arrivera dans quatre ans.
Nous craignons de devoir bientôt quitter notre maison en rangée ici, avec trois enfants pour le bailleur, qui viennent de terminer leurs études. Nous craignons ensuite de ne plus trouver de logement comparable et même si c’est le cas, de devoir payer au minimum 1500 € hors charges. Si les constructions neuves continuent de baisser et que les biens immobiliers existants ne se vendent effectivement plus, nous paierons très vite 2000 € par mois, mais sans contrepartie.
Et pourtant – mettre notre mariage en jeu à cause du rêve d’une maison individuelle, car nous n’avons pas encore économisé de capital propre et ne pourrions donc pas jouer sur le marché, est finalement trop risqué pour nous.
Encore une fois : merci pour votre temps !
Cordialement
Andreas