Financiamiento casa unifamiliar precio de compra 365k, costos adicionales de construcción 150k, ¿renovación?

Digamos que ya he visto aquí en la región del Lago de Constanza precios más altos para inmuebles antiguos de los años 70. Pero eso fue hace 2 años con tipos de interés por debajo del 1%. Y con inversiones planificadas de 200k, tengo problemas para verlo como un buen trato. En principio, ahora estás pagando con los costos adicionales >400k por una obra en bruto que primero tienes que demoler tú mismo. Tú mismo dices que en principio solo queda la estructura de madera. Por mi parte, no estaba dispuesto a eso, los objetos para renovación también deberían costar precios de renovación.

En principio, dividiría todo en varias partes. Así podréis comenzar con la amortización antes de que esté todo completamente pagado.

Parece una típica ansiedad de último minuto.

Pero precisamente en los años 70 se usaron en la madera impregnantes muy tóxicos. Formaldehído en los tableros de aglomerado y venenos en las pinturas para madera. La casa tiene 50 años, cuesta con la renovación tanto como una nueva, pero en el fondo sigue siendo una casa vieja.

El mercado inmobiliario se desplomará debido a la inminente crisis de liquidez causada por los altos intereses y la falta de nuevos compradores. Baden-Württemberg, debido a la ideología verde, es muy difícil para las casas unifamiliares. Ya no son bienvenidas.

En la fase final de un auge inmobiliario, por supuesto, se compra basura a precio caro. No tienes que ser el último comprador tonto.

Y también deberías pensar cuánto dinero vas a invertir ahí. Por eso compro un edificio de apartamentos con 10 viviendas y nunca más tengo que trabajar, mientras tú durante los próximos 30 años serás esclavo de tu banco.

Qué tan bajos pueden caer los precios inmobiliarios lo vimos hace 15 años en el este de Alemania. Bajaron a casi cero porque simplemente nadie podía financiarlo y la demanda colapsó. Y allí ni siquiera la ubicación importaba.

En Leipzig regalaron edificios de apartamentos en pleno centro de la ciudad! Yo estuve en Halle en un edificio de apartamentos completamente renovado por el estado. El edificio -casa fue completamente renovado por 300.000 euros, tenía 6 viviendas y se compró por 22.000 euros.

Sólo como ejemplo de advertencia de lo que puede pasar. Siempre ten paciencia y espera el momento adecuado.

¿Wtf? ¿Y el mundo se acaba pronto también, o qué? Hay gente para todo....

Como si en la nueva construcción no hubiera contaminantes... Por ejemplo, el aislamiento de poliestireno expandido que se usa mucho en los últimos años ha tenido mala reputación debido a posibles emisiones. No tengo idea de cuál es el estado actual del conocimiento al respecto. Tampoco importa.

Si los costos de compra están justificados o no depende del valor de referencia del suelo. En mi región, el terreno solo valdría 300k. Quedarían 65k para la casa + 200k para la renovación. Un buen trato.

No se deje volver loco.

Con respecto a la pregunta sobre la financiación: Me reuniría con varios asesores energéticos y en la primera reunión evaluaría si creen que la casa puede alcanzar un estándar energético razonable. En mi caso, se vio muy rápido solo con el plano que el sótano no podía estar fuera de la envolvente térmica debido a una escalera abierta, y con eso quedó claro de inmediato que sería poco rentable alcanzar un estándar especial.

Nada personal, pero una casa contaminada con amianto, no construida en masa y de los años 70, ni siquiera la aceptaría regalada.

El amianto solo está en el revestimiento de la pared exterior. Se puede dejar así sin problemas o quitarlo uno mismo. No es necesario que intervenga una empresa especializada.

Nada personal, pero una casa contaminada con asbesto, no construida en masa y de los años 70 no la tomaría ni regalada. ¿Qué quieres hacer con un objeto para demoler? Contiene contaminantes que van desde los tableros aglomerados, los materiales aislantes, pinturas, lacas, protectores de madera hasta el asbesto. Algo así es casi un suicidio financiero.

Entonces envíale al OP tus análisis de laboratorio, porque los tendrás, ¿no? De lo contrario, solo serían palabras vacías sin fundamento...

Entonces, intento resumir:

Lo más importante: ¡Muchas gracias de corazón por el tiempo que cada uno se ha tomado para ayudarnos en nuestra decisión! He incorporado algunas de vuestras opiniones y valoraciones:

Según el informe, la casa vale 288.000€ y cuesta 365.000€ + gastos adicionales de compra.

Las modernizaciones ascenderían a entre 200.000 y 250.000€, dependiendo del estado estructural, que solo se podrá determinar con certeza tras el desmantelamiento, posiblemente más.

También se debería revisar la contaminación por sustancias nocivas, lo que podría dar lugar a desagradables sorpresas. Además, una inspección puede llevar varias semanas o meses. Tiempo que el agente inmobiliario no nos da, ya que las casas aquí se venden como pan caliente.

La reducción de los costes de renovación solo sería posible a través de conocidos, de los que dependeríamos al 100%. Si algo saliera mal, el financiamiento estaría en peligro y podría incluso haber conflictos. Ninguna casa debería valer eso.

Además, con la suma prevista para la renovación solo se podría alcanzar un nivel KfW, que ofrece poca subvención.

La insonorización en sí misma también preocupa. Como alguien escribió, si se realiza un aislamiento que no encaja con la construcción, al final se tiene una casa que se autodescompone. El cambio de ventanas (común triple acristalamiento) también puede ser un problema. Eso lo hemos oído varias veces. Un perito de construcción, muy experimentado y de 73 años, también advirtió que las normas actuales y futuras de aislamiento, dicho de forma coloquial, no son compatibles con una casa prefabricada de 1976.

El techo también podría ser problemático en cuanto a la instalación fotovoltaica. Por un lado, aparentemente no hay permiso para la ampliación de 1986, por otro lado, el techo y el techo falso podrían estar hechos con vigas de clavos y no soportar las cargas adicionales.

Incluso si renováramos la casa completa por el precio de una nueva construcción, tendríamos una casa prefabricada de 50 años con paredes de 15 cm y una vida útil relativamente limitada. Tras el período de residencia previsto, podríamos vender con bastante seguridad solo un objeto para demoler, cuya ubicación convence solo parcialmente a los compradores. La casa no valdría, incluso tras la renovación, los casi 550.000€ - 600.000€ que tendríamos que pagar en total. No es una verdadera inversión para la jubilación.

También porque el financiamiento duraría casi 37 años y no puede fallar nada. Tras 20 años de tipo fijo habría una deuda pendiente considerable de casi 362.000€. Dependiendo de los tipos de interés, esto también podría volverse rápido difícil. Por cierto, incluso si todo sale bien, al final habríamos pagado casi 500.000€ en intereses.

A mediados de los 30 hemos acumulado un patrimonio que apenas merece ese nombre. Sin duda también por el alto alquiler, pero sobre todo por nuestro alto nivel de vida. Asumir tales limitaciones financieras de un día para otro es arriesgado.

Nuestro plan ahora es ahorrar la mayor cantidad posible de capital propio durante los próximos cuatro años. La cuota que habríamos pagado sirve como referencia. 110.000€ + 30.000€ significarían 140.000€. Si podemos demostrarnos que efectivamente entonces hemos podido ajustar nuestro nivel de vida, querremos intentar de nuevo a los 40 años. Si surge algo entre tanto que pueda realizarse con menos riesgo, por supuesto reaccionaríamos. No creemos que los precios bajen aquí en el distrito de Ostalb. Tampoco creemos que en los próximos cuatro años encontremos una casa que sea más barata y que ofrezca la misma superficie habitable, la misma superficie de terreno y la misma proximidad a los abuelos de los niños. Si eso ocurre en cuatro años, solo Dios lo sabe.

Tememos tener que salir pronto de nuestra casa adosada, con tres hijos y un casero que ahora termina sus estudios. Tememos no encontrar nada comparable y aunque lo encontremos, tememos que cueste al menos 1500€ mensuales sin calefacción. Si las nuevas construcciones siguen desplomándose y las propiedades existentes efectivamente no se venden, muy pronto pagaremos incluso 2000€ al mes, pero sin contrapartida.

Y aun así: poner en peligro nuestro matrimonio por el sueño de la casa unifamiliar, porque hasta ahora no hemos acumulado capital propio y por eso no podríamos actuar en el mercado, al final nos parece demasiado arriesgado.

Otra vez: ¡Gracias por vuestro tiempo!

Saludos
Andreas