单户住宅融资购买价格36.5万，建筑附加费用15万，翻新？

我们可以这样说，我在博登湖地区已经见过70年代存量房的更高价格。但那是在两年前，当时利率低于1%。而对于计划投资20万欧元，我很难认为这是一个好交易。原则上，现在你支付了超过40万欧元的额外费用买了一个毛坯房，而你还得自己先拆除。你自己也说了，原则上只剩下木结构框架。就我而言，我不愿意这样做，修缮房产也应该有修缮房产的价格。

基本上，我会把整个项目分成几个阶段。这样，你们可以在全部款项付清之前就开始还款。

听起来像是在害怕错过最后的机会。

但正是在70年代，木材里掺入了高度有毒的防腐剂。刨花板里有甲醛，木器漆里有毒物质。房子有50年历史，翻修费用和新建房差不多，但核心还是老房子。

由于高利率和缺乏后续债务人，房地产市场将因即将到来的流动性危机而崩溃。巴登-符腾堡因环保主义思想，单户住宅很难受欢迎。这类房子已不受欢迎。

在房地产繁荣的末期，当然连垃圾都能卖高价。你不必成为最后一个傻买家。

你也该考虑你要投入多少钱。凭那些钱我可以买一栋有10套公寓的多户住宅，之后再也不用工作，而你未来30年将成为银行的奴隶。

房地产价格能跌多深，15年前东德就见识过。价格几乎跌到零，因为没人能融资，需求崩溃。地段几乎无所谓。

莱比锡当时市中心的多户住宅都被免费送出！我曾在哈雷待过一栋由联邦政府全面翻新的多户住宅。那栋房子翻新费30万欧元，有6套公寓，售价仅2.2万欧元。

作为警示范例提醒大家可能发生的事情。要有耐心，等待合适的时机。

什么鬼？世界难道也快毁灭了吗？真是见识了各种人……

好像新建筑里没有有害物质一样……例如，近年来广泛使用的聚苯乙烯泡沫保温材料因为可能的挥发问题而名声大坏。现在具体的知识状况我也不清楚。反正这也不重要。

买房成本是否合理取决于土地基准价。我们这边地区光地皮就值30万。剩下的6.5万给房子+20万翻修。挺划算的。

不要被搞得心慌。

至于融资的实际问题：我会约几个能源顾问，第一轮谈话时先试探一下他们是否认为房子能达到合理的能源标准。我发现单从户型图就能很快判断，地下室通过开放楼梯间，不能处在热工包层之外，因此要达到特殊标准根本不经济。

无意冒犯，但我甚至不会免费接受一座70年代建造的、有石棉污染且非实体结构的房子。

石棉只存在于外墙的装饰层。那里可以放心保留，也可以自己拆除。不必请专业公司。

别介意，但我绝不会接受一栋70年代建造的、含有石棉的、非砖混结构的房子，即使是赠送的。你打算拿一处待拆除的房子做什么？ 里面含有的有害物质，从刨花板、绝缘材料、油漆、涂料、防腐木剂一直到石棉。 这种东西几乎等同于经济自杀。

那你就把你的实验室检测报告给发给原楼主吧——你应该有吧？否则这不过是没根据的空谈而已……

那么，我来尝试总结一下：

最重要的是：非常感谢每一位花时间帮助我们做出决定的人！我已经整合了一些你们的观点和评估：

根据评估报告，这套房子价值288,000欧元，售价为365,000欧元加上购买相关费用。

现代化改造费用预计在200,000至250,000欧元之间，具体取决于结构状况，必须先拆除内部结构才能准确判断，可能还会更高。

有害物质的污染情况也需要检查，可能会带来意想不到的问题。检查过程需要数周甚至数月时间，而房产中介不给我们拖延时间，因为这里的房子仍然卖得很快。

降低改造费用只能靠熟人，且我们100%依赖他们。如果出问题，融资就会有风险，甚至可能引发纠纷。没有房子值得冒这个风险。

即便如此，按照计划的改造预算，也只能达到一个KfW融资等级，而这个等级的补助非常有限。

隔热层本身也让人担忧。正如有人说的，如果做的外部隔热不适合建筑结构，最终会变成一个自我腐烂的房子。换窗户（通常是三层玻璃）也可能成问题。这一点我们听到了多次。一位我们认为非常专业的73岁建筑评估师也警告过，现在及未来的隔热标准——简单来说——与1976年建造的预制房不兼容。

考虑到光伏发电，屋顶也可能成为问题。一方面1986年进行的扩建似乎没有获得许可，另一方面屋顶和天花板可能由钉板梁构成，可能无法承受额外负重。

即使我们以新房价格全面翻新这套房子，其本质仍是一座拥有15厘米墙体、使用寿命相对有限的50年预制房。按照计划居住时间，我们很可能只能够出售一个拆迁对象，地理位置对买家来说也只能算勉强合适。即使翻新，这套房子也不值我们总价55万至60万欧元的投入。这不是一项真正的养老资本投资。

此外，融资期限将近37年，其间不能出任何差错。20年利率固定期满后，剩余约362,000欧元的贷款余额仍是一个不容忽视的负担。根据利率水平，偿还也可能变得困难。顺便提一句，即使一切顺利，我们最终也将支付近50万欧元的利息。

我们年届三十出头，积累的自有资金几乎微不足道。这无疑与高额房租有关，但更主要是因为我们较高的生活水平。突然接受如此大的经济限制，是有风险的。

我们的计划是，在接下来的四年尽可能多地积累自有资金。我们所支付过的还款额作为参考：11万欧元加3万欧元共计14万欧元。如果我们能证明确实能够调整生活水平，到40岁时希望再尝试一次。如果期间出现风险更低的机会，我们也会采取行动。我们不认为东阿尔卑斯区的房价会下跌，也不认为未来四年能买到价格更低、居住面积、土地面积和距孩子祖父母距离相同的房子。是否会在四年后出现，只有上帝知道。

我们担心很快必须离开我们目前的排屋，因为房东的三个孩子刚刚大学毕业。我们担心找不到类似的房子，即使找到了，也担心月租金至少1500欧元。如果新建房持续下跌，现有房产真的卖不出去，很快我们每月可能支付2000欧元，却得不到相应的回报。

尽管如此，为了一个独栋房的梦想拿婚姻冒险，因为我们至今未攒下自有资金因此无法参与市场，最终对我们来说风险太大。

再次感谢你们宝贵的时间！

问候
安德烈亚斯