Financement d'une maison individuelle d'environ 450 000 - Comment procéder ?

Bonjour à tous,

Ceci est mon premier message sur le forum et déjà une question importante. Il s'agit de la faisabilité financière fondamentale de notre projet de construction.

Nous prévoyons de financer une maison individuelle dans la belle région de l'Allgäu. Le terrain coûtera environ 100 000 €, pour la maison nous comptons environ 300 000 €. Avec les frais annexes, la somme devrait donc se situer entre environ 450 000 € et 500 000 €.

À propos de nous :
Nous avons 33 ans (m = moi) et 31 ans (f) et une fille de 2 ans. Un autre enfant est prévu tôt ou tard.

Apport personnel : actuellement 65 000 €

Le revenu est un peu compliqué, c’est aussi la raison de mon message ici.

Ma femme travaille actuellement à 450 € à cause de notre fille. Bien sûr, elle travaillera à nouveau plus tard, mais en raison du souhait d’avoir un autre enfant, nous ne voulons pas forcément compter sur son revenu pour le financement. Tôt ou tard, celui-ci sera d’environ 1000 à 1200 € nets en temps partiel.

Je suis fortement payé de manière variable :
Mon revenu fixe net est de 3100 €.

À cela s’ajoutent au minimum 15 000 € de bonus, normalement c’est 25 000 €, si l’année se passe bien (à moyen terme, dans les prochaines années, avec la croissance, ce sera de toute façon) 30 000 à 35 000 € de bonus (chacun net).

Notre idée serait de trouver un financement où nous rembourserions environ 1000 € par mois (loyer actuel 900 €) et de régler le reste par des paiements exceptionnels (élevés).

Calcul approximatif :
30 ans x 12 mois x 1000 € = 360 000 €
30 ans x 10 000 € paiement exceptionnel = 300 000 €
= 660 000 €

Le paiement exceptionnel peut bien sûr être parfois plus faible, mais en règle générale, il devrait y en avoir beaucoup plus. Notre objectif général ne serait pas de rembourser sur 30 ans, mais plutôt de finir en 20 ans. Nous voulons juste garder la « pression » aussi faible que possible.

Comment pouvons-nous mettre en œuvre ce type de financement ?
Les banques acceptent-elles cela ?
Est-ce même réaliste ?

Nous serions ravis de suggestions et de contributions.
Meilleures salutations

Notre idée serait de trouver un financement où nous rembourserions environ 1000 € par mois (loyer actuel 900 €) et réglerions le reste par des paiements exceptionnels (élevés).

Pour un prêt de 435 000 €, 1000 € représentent moins de 1 % de remboursement du capital. Cela pourrait poser problème auprès de certaines banques.

1 % correspond à environ 1200 €.

N’oubliez pas que s’ajoutent aux mensualités les charges (300-350 €) par mois.

Les remboursements exceptionnels de 12 000 + 10 000 € sont presque déjà couverts normalement (pour 435 000 €, 5 % de remboursement exceptionnel correspondent à 21 750 € par an). Cependant, il est généralement demandé de faire cela en un seul paiement exceptionnel par an.

Avec la fixation du taux dans votre configuration, je pense que vous devez renoncer à un prêt sur 30 ans (le taux y serait certainement de 3,2/3,3 %); en outre, le nombre de banques proposant 30 ans est fortement limité.

Avec une fixation sur 20 ans, c’est nettement moins cher (2,3/2,5/2,7 %), je dirais.

Allez voir les banques et aussi les intermédiaires. Ce que vous voulez n’est vraiment pas extraordinaire.

Pourquoi une fixation du taux sur 20 ans, si après 10 ans on prévoit d’avoir remboursé plus de 50 % ?
Plus de 10 ans, à mon avis, c’est de l’argent gaspillé.
Avec une fixation du taux maximale de 10 ans et un amortissement de 1,5 %, on approche les 1000 €. Cependant, le remboursement anticipé doit alors être fait. C’est aussi une forme de pression.

Pfiou alors je commence... et je dois directement t’arracher plein de dents.

La seule chose qui intéresse la banque est ton salaire mensuel fixe, toutes les rémunérations variables sauf bonus de Noël/d’indemnité de congés n’existent pas pour la banque. Aucune chance.

L’affirmation « tôt ou tard la femme va travailler pour x€ » et « deuxième enfant » ne correspondent pas. Si elle retourne travailler, tu auras remboursé le quart de la maison.

Ainsi, vous avez pour la banque un revenu mensuel de ménage à prendre en compte de 3100€ + 450€ + 194€ = arrondi donc 3700€.

Calcule tout compris avec au moins 500k€, plutôt même plus. Les informations ne suffisent pas pour ça. Après déduction de l’apport, il peut y avoir un besoin de crédit de 435k€.

Les calculateurs réalistes de financement immobilier donnent un taux de 2,3 % pour une durée de fixation du taux de 20 ans et un remboursement de 1 %. La mensualité est de 1200€, on ne peut pas faire moins. Durée de 53 ans. Si tu choisis non pas un remboursement spécial de 5 % mais de 10 %, alors le taux est de 2,4 %. Comme tu reçois beaucoup de salaire variable, tu devrais peut-être avaler cette pilule. Pour que tu comprennes aussi... sur les 1200€, seulement 360€ sont du capital remboursé, le reste ce sont des intérêts.

Ainsi tu remarques toi-même que ton calcul de 660k€ sur 30 ans est à jeter à la poubelle, non ?

Tu es alors avec un remboursement spécial annuel d’au moins 10k€ à 23 ans.

Le logement avec charges te coûtera environ 1650€ par mois sans provisions.

Il n’y a plus beaucoup de banques qui acceptent un remboursement de 1 %. Pour ce remboursement faible, comme vu plus haut, il y a une majoration du taux.

Que cela fonctionne ou soit réaliste, je ne veux pas juger.

Pourquoi une fixation du taux d'intérêt de 20 ans, alors qu'après 10 ans il est prévu d'avoir remboursé plus de 50 % ?
Plus de 10 ans, à mon avis, c'est de l'argent gaspillé.
Avec une fixation du taux maximale de 10 ans et un remboursement de 1,5 %, on s'approche des 1000 €. Il faut alors effectuer le remboursement exceptionnel. C'est aussi une sorte de pression.

Tu ne es pas sérieux de proposer ça pour cette somme, n'est-ce pas ?

Merci beaucoup pour les premières réponses. Je voudrais aborder un ou deux points :

Les 30 ans mentionnés ne se réfèrent pas à notre fixation des taux d’intérêt prévue ou souhaitée, mais uniquement à la période maximale de règlement envisagée (environ le temps jusqu’à la retraite). Les 660k mentionnés étaient seulement censés représenter une somme potentiellement payable avec un paiement spécial de 10k (intérêts inclus bien sûr), pas une somme remboursable.

Nous sommes conscients des coûts annexes liés à la maison, les 1000 € de remboursement ont été choisis d’après l’expérience (livre de comptes, etc.) de façon à rester facilement supportables – nous vivons assez économiquement et avons jusqu’à présent pu vivre chaque année sans mon bonus tout en mettant un peu d’argent de côté.

La manière dont les banques gèrent le bonus est pour moi la plus grande inconnue, je suis curieux d’avoir plus d’informations à ce sujet. Zaba12 écrit que cela n’intéresse pas les banques, ce que je trouve un peu bizarre. Je peux prouver, grâce aux bulletins de salaire/attestations fiscales, des salaires supérieurs à 110k € brut ces dernières années. Un salaire cible correspondant est également inscrit dans le contrat de travail ainsi que dans l’accord annuel sur le bonus. Il faudrait que je refuse délibérément de travailler (ainsi que tous mes collègues) pour ne pas atteindre au moins 25.000 € de bonus brut.