Financer et acheter ou continuer à louer dans la région de Stuttgart ?

Bonjour à tous,

mon premier post : donc d'abord un bonjour à tout le monde. Je m'appelle Marc et je lis ici depuis environ un an déjà et j'ai déjà beaucoup appris – merci donc déjà pour cela.

Je souhaite vous décrire brièvement ma situation et les réflexions que je me fais actuellement. Je viens de la région de Stuttgart et les prix y sont en conséquence élevés, tant pour la location que pour l'achat de biens immobiliers.

J'ai maintenant 34 ans, je vis actuellement encore en colocation étudiante avec un ami à moi. Que ce soit pour un achat ou une location, je vais donc déménager dans un avenir proche, car avec la situation du télétravail, le désir d'avoir quelque chose à moi a fortement augmenté ces 1,5 dernières années. Je travaille dans un emploi très sûr, qui est presque équivalent à un statut de fonctionnaire. Je souhaite rester en périphérie et mon objectif est d'acheter un bien immobilier dans les 5 prochaines années (maison mitoyenne, maison individuelle, appartement, ce sera le portefeuille qui décidera ;-) ). J'ai une compagne (30 ans) et nous avons des objectifs très similaires – elle a aussi un emploi sûr.

Hier, j'ai visité un appartement neuf avec une part de jardin (actuellement encore en phase de construction) qui m'a vraiment beaucoup plu. Les données : 4 pièces, 93 m², terrasse + jardin, rez-de-chaussée. Prix d'achat environ 465000 € plus frais annexes (environ 35k) + place de parking en sous-sol (23,5k). Le sol de l’appartement doit être posé soi-même (ou faire appel à quelqu’un). Je chiffrerais le total avec cuisine et quelques souhaits particuliers à environ 550000 euros.

Un appartement comparable à cet endroit coûterait environ entre 1200 et 1500 euros de loyer froid. Sur le long terme, l'appartement pourrait éventuellement me paraître trop petit pour une famille (au moins si nous avons 2 enfants).

Fondamentalement, la question qui se pose pour moi est la suivante : rester en location jusqu’à ce que tout soit plus stable et prévisible, ou financer ce logement seul dans un premier temps et éventuellement le revendre si l’appartement devenait trop petit avec le temps. Ce qui m’inquiète vraiment ici ce sont les facteurs des taux d’intérêt en construction en hausse et des coûts de construction croissants – cependant je ne veux pas acheter par peur de "rater" quelque chose. C’est pourquoi j’aimerais discuter du sujet avec vous et prendre une décision rationnelle (si possible :) ).

Allgemeines zu Euch:

[*
Wer seid ihr? M (34), W (30)
[*]Wie alt seid Ihr? M (34), W (30)
[*]Gibt es Kinder? Nein
[*]Sind Kinder geplant? Ja: 1-2
[*]Was macht Ihr beruflich? (M) Teamleiter im Projektmanagement, (W) Sachbearbeiter bei OEM
[*]Wie viele Stunden arbeitet Ihr? (M) ca. 45 Stunden die Woche; (W) 40h/W


Einkommen- und Vermögenssituation:


[*]Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? (M) Aktuell Brutto ca. 105k/Jahr, (W) ca. 90k; bei beiden sind Gehaltssteigerungen realistisch
[*]Wie viel Kindergeld gibt es? 0
[*]Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? 0
[*]Wie viel Eigenkapital habt ihr? (M) ca. 100k (Rest ist gebunden im Kapitalmarkt)
[*]Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Ca. 80 - 100k



Wohnkosten:


[*]aktuelle Kaltmiete --> Ich fass das mal alles zusammen: Aktuell bezahle ich für Wohnen (inkl. aller Nebenkosten + Internet + Sky + Netflix usw) ungefähr 450 Euro.
[*]Handyvertrag: 40 Euro monatlich


Mobilitätskosten:


[*]Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): (M) 70 Euro monatlich
[*]Auto: Habe einen Firmenwagen mit 1% Regelung, aktuell 50k Fahrzeug -> wechselt alle 6 Monate, kleinere Fahrzeugklasse nicht möglich. Meistens Fahrzeug zwischen 45k und 50K


Versicherungskosten:


[*]Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 65 Euro jährlich; sonst keine Versicherungen (bin da eventuell für deutsche Verhältnisse etwas unterversichert :) )


Lebenshaltungskosten:


[*]Ich führe kein Haushaltsbuch, habe aber keinen ausgeschweiften Lebensstil. Ist ja auch immer Ansichtssache, aber anhand der Sparleistungen im nächsten Punkt kann man ja die Lebenserhaltungskosten gut ableiten. :)


Sparleistungen:


[*]Sparleistungen aktuell:
[LIST]
[*]450 Euro monatlich ETF
[*]100 Euro monatlich Banksparplan (mit 40 Euro vermögenswirksame Leistungen)
[*]Wohnriester 160 Euro/monatlich (was mache ich damit?!)
[*]1300 Euro/monatlich Sparrate auf Tagesgeld
[*]Alle Bonis, Prämien, Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld habe ich bisher auch aufs Tagesgeld gelegt: ca. 10K pro Jahr
[*]Gesamtsparleistung pro Jahr ca. 34k
[*]Ansonsten habe ich während Corona zusätzlich einen Überschuss den ich hin und wieder zur Seite lege oder verkonsumiere (fahre Rennrad ... Wer das Hobby kennt, weiß das man immer Geld in dem Bereich ausgeben kann. :rolleyes:)

Sonstige Ausgaben:

[*]Keine sonstigen Ausgaben

Einnahmen- und Ausgabensummen:

[*]Einnahmen gesamt
[*]Ausgaben gesamt
[*]Saldo
[*]davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): Kaltmiete 260 Euro, 1300 Euro Sparrate + 10000 Euro jählich Sonderzahlungen (ca. 800 Euro monatlich)

Allgemeines zur Immobilie:

[*]Wie groß ist das Grundstück? Wohnung
[*]Welche Maße hat es? 93 m²
[*]Wie hoch ist der Bodenrichtwert? keine Ahnung
[*]Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
[*]Garagen? TG Stellplatz
[*]Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 93m² Wohnfläche, 15m² Nutzfläche
[*]Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? keine Ahnung. Kosten habe ich oben erläutert

Kostenzusammenstellung:

[*]Gesamtkosten ca. 550000
[*]abziehbares Eigenkapital 80-100k
[*]Finanzierungssumme 450k - 470K

Que me conseilleriez-vous ? Les 450 000 € de crédit sont bien sûr un montant important avec mon salaire et très élevé. Mais ce qui m’intéresse plutôt, c’est ce qui serait le plus judicieux pour moi dans cette situation maintenant. J’avais aussi un appartement neuf d’environ 370k (70 m², 3 pièces avec jardin) en vue, mais il était malheureusement déjà vendu.

PS : Si cela devient trop petit pour nous, nous financerons bien sûr la maison ensemble. Prix approximatifs actuels : 140 m² maison neuve environ 700k plus frais annexes.

Je me réjouis d’une bonne discussion. Si vous avez des questions, je peux bien sûr y répondre avec plaisir.

Meilleures salutations
Marc

Que me conseilleriez-vous ? Les 450 000 € de prêt représentent évidemment un montant important par rapport à mon salaire.

Tu gagnes environ 55 000 € net par an - le prêt n'est pas élevé par rapport à ce revenu, il est même modéré. Tu n'es peut-être simplement pas habitué à ces chiffres. Ce n'est qu'une mensualité de 1 500 € avec un amortissement raisonnable (cela peut même être moins cher).
Le revenu ne sera en aucun cas un obstacle pour l'appartement - si tu ne peux pas couvrir 3 000 € de frais de subsistance et charges pour une personne, alors tu as un problème. De plus, il y a aussi le revenu de ta partenaire, qui peut et va contribuer à la vie.

Acheter ensemble une maison à 700 000 € ? A) je ne pense pas que vous en ayez beaucoup pour ce prix dans la région de Stuttgart et B) cela restera facile à payer pour vous deux. Nous voyons rarement des profils de crédit aussi bons ici et les banques vous accueilleront à bras ouverts. Dépenser une million d'euros pour la maison (à deux) serait aussi supportable, à condition que toi ou elle ne restiez pas seuls à gagner à long terme.

Est-ce qu'un appartement est judicieux maintenant ? Personne ne peut répondre à cette question pour vous. Personnellement, je pense qu'un bien immobilier est un bien d'usage comme un autre. Si je veux acheter un appartement en copropriété (ETW), je l'achète. Si cinq ans plus tard j'ai besoin d'une maison (par exemple, agrandissement de la famille ou l'appartement avec les voisins est trop "à l'étroit"), j'achète une maison. Si je ne fais pas de bénéfice à la revente, eh bien, ce sera ainsi. Mais ces cinq années de vie heureuse dans l'appartement, personne ne peut te les enlever. Et à mon avis, nous sommes encore très loin d'une forte baisse des prix de l'immobilier.

+- 4.700 € net, 2000 € d’économies font 2700 € de consommation.
Avec environ 600 € de frais courants, tu devrais peut-être envisager de tenir un [Haushaltsbuch] ?

Tu gagnes environ 55 k€ net par an – le prêt, par rapport au revenu, n’est pas très élevé, mais modéré. Tu n’es peut-être tout simplement pas habitué à ces chiffres. Ce n’est qu’une mensualité de 1 500 € avec un remboursement raisonnable (cela peut même être moins cher).
Ce n’est en aucun cas le revenu qui ferait échouer le logement – si avec 3 000 € pour les frais de vie et charges annexes pour une personne tu n’y arrives pas, alors tu as un problème. En plus, il y a aussi le revenu de ta partenaire, qui peut et va contribuer à la vie commune.

Acheter ensemble une maison pour 700 k€ ? A) je ne pense pas que vous en ayez beaucoup pour votre argent dans la région de Stuttgart et B) ce sera une facilité pour vous de la payer. Nous voyons rarement de si bonnes capacités de crédit ici et les banques vous accepteraient volontiers. Dépenser également un million pour la maison (ensemble) serait bien supportable, à condition que ni toi ni elle ne restiez salarié unique de façon permanente.

Est-il pertinent d’acheter un appartement maintenant ? Personne ne peut vous répondre. Personnellement, je pense qu’un bien immobilier est un objet d’usage comme un autre. Si je veux un appartement en copropriété, je l’achète. Ai-je besoin cinq ans plus tard d’une maison (par exemple, élargissement de la famille ou l’appartement avec les voisins est trop « étroit »), alors j’achète une maison. Si je ne fais pas de bénéfice à la revente, c’est ainsi. Mais ces cinq années de vie heureuse dans l’appartement, nul ne pourra te les enlever. Quant à une forte baisse des prix immobiliers, à mon avis, nous en sommes encore loin.

Bonjour nordanney,

merci pour ton post utile. Mon objectif n’est pas de faire un bénéfice avec l’appartement. Si j’arrivais à tomber à +/- 0, je serais très satisfait. Mais il est clair aussi que si je continue à louer, je ne louerais pas 93 m² et le jardin me serait aussi dispensable dans un logement en location. Je le percevrais néanmoins, sur le plan purement ressenti, comme une contrainte (un jardin en période de Corona aurait été une vraie bénédiction :) ). Tu mets donc le doigt dessus : Est-ce que cela vaut la peine pour moi de prendre le risque de pertes possibles dues à des prix en baisse ou stagnants, pour 5 à 10 ans de vie heureuse (sans contraintes ressenties).

Je considère aussi la charge mensuelle du crédit comme réalisable, même si pour moi ce serait un ajustement de ne plus voir 1 300 euros par mois partir sur un compte d’épargne à vue – mais oui, c’est une question d’état d’esprit.

+- 4 700 € net, 2 000 € d’épargne, il reste 2 700 € de consommation.
Avec environ 600 € de charges fixes, tu devrais peut-être envisager un budget ?

Bonjour Tamstar,

je crois que tu n’as pas totalement lu mon post, mais j’ai épargné environ 34 k€ par an les deux dernières années : ce qui fait en moyenne environ 2 800 euros par mois. En d’autres termes, je consomme environ 1 300 euros par mois en moyenne (hors loyer), mais cela inclut aussi les vacances. Je ne me prononce pas sur le fait que ce soit beaucoup ou pas.

Bonne chance
Marc

Où puis-je postuler pour le poste de gestionnaire de dossiers 40h par semaine chez OEM pour 90k par an?? :D

Ai-je bien compris : vous gagnez ensemble environ 200k brut par an ?

Vous n’avez vraiment pas à vous inquiéter avec environ 500k de montant de financement :)

ce serait quand même un changement pour moi de ne plus voir les 1300 euros mensuels partir sur le compte à vue

Le taux d’épargne peut aller sur le "compte d’amortissement" = crédit de la banque. Le taux d’épargne serait alors identique à la prime pour une valeur résidentielle plus élevée. Je calcule toujours la charge d’intérêt comme comparaison au loyer. Donc 450 k€ avec 1,5 % d’intérêts font 562,5 € = similaire au loyer hors charges. Les charges pour un appartement en copropriété sont toutefois un peu plus élevées (gestion, etc.). En ce sens, tu peux regarder ce que tu peux louer pour ce prix à Stuttgart (j’ai un ami à Waiblingen – je connais donc assez bien les prix).