Extension à la maison parentale : questions sur l'héritage et le partage du terrain

La question est de savoir quand tu pourrais racheter ton frère. Si ce n’est pas possible avant 20 ans au plus tôt, je réfléchirais bien à tout ce montage. Que se passe-t-il si tes parents meurent de manière inattendue dans 5 ans ? Il faudra alors aussi trouver une solution et trouver des locataires pour une vieille maison non rénovée est également difficile. La bonne question est alors de savoir si ton frère voudra investir là-dedans ou s’il préférera plutôt vendre. En tout, tu devrais te demander si la maison (y compris la maison des parents) vaut finalement 600 000 € pour toi. C’est en effet aujourd’hui le prix que cela te coûte. À un moment donné, tu devras soit racheter ton frère, soit peut-être que tu possèdes une partie de la maison sur un demi-terrain. Tu ne peux rien décider seul et à qui appartiendra le reste un jour n’est pas sûr (peut-être que ton frère aura un jour besoin d’argent).

Peut-on demander d’où vient cette somme élevée pour l’extension ? La maison des parents sera-t-elle aussi rénovée ?

Comme la division du terrain a clairement été privilégiée par nous, nous nous sommes renseignés par plusieurs canaux. Malheureusement, ce n’est pas divisible.

Envoie-moi s’il te plaît en MP l’adresse du terrain, je vais y jeter un œil.

Mes parents me cèdent la moitié du terrain. De cette moitié, je paie à mon frère la moitié (argent), c’est-à-dire un quart du terrain total (50 000 euros). L’autre moitié, y compris la maison, reste chez mes parents. Cette moitié sera également partagée en cas d’héritage. Que ce soit avec un gain ou une perte (coûts de démolition). L’idée derrière cela est que mon frère obtient maintenant autant que moi. Personne ne doit rien à personne.

Ok, mais en cas d’héritage, vous avez chacun une moitié de la maison parentale - ton frère ne pourra pas l’utiliser seul, à moins que tu renonces à ta part d’héritage. Vous ne pouvez la louer qu’ensemble.

Concernant la solution 2
Pourquoi le terrain ne peut-il pas rester la propriété de mes parents ?

Si la parcelle n’est pas divisée, elle reste une fiche cadastrale, mais ton nom apparaîtra en plus de celui de tes parents dans le cadastre. Une parcelle - au moins deux propriétaires, probablement trois : toi et tes parents. La répartition locale et valorielle sera alors représentée dans le plan de division ou les parts de la parcelle seront listées en pourcentage dans le cadastre. Donc toi (après paiement à ton frère) à 50%, tes parents ensemble aussi à 50%.

La question est de savoir quand tu pourrais payer ton frère. Si ce n’est pas avant 20 ans, je réfléchirais bien à tout ça. Que se passe-t-il si tes parents décèdent de manière inattendue dans 5 ans ?

Le cas d’héritage peut toujours arriver. Cependant, ce n’est pas une raison pour laisser 1000 m² de terrain constructible inutilisés pendant des décennies.

Il faut alors aussi trouver une solution et trouver des locataires pour une vieille maison non rénovée est aussi difficile. Que ton frère veuille investir là ou préfère vendre est alors une bonne question.

Mais ce n’est pas un obstacle. Si nécessaire, démolition et on obtient encore 1000 m² de terrain constructible libre.

Au total, tu devrais te poser la question de savoir si la maison (y compris la maison des parents) vaut finalement pour toi 600 000 €. C’est en effet aujourd’hui le prix que cela te coûte.

Non. Il paie 50 k€ pour son terrain de construction et 350 k€ pour sa maison - cela fait ensemble 400 k€. En cas d’héritage, 75 k€ supplémentaires lui reviennent, la majeure partie sous forme de terrain à bâtir (50 k€). Pour payer alors son frère, il devrait verser encore 75 k€, mais il aurait alors une valeur totale (actuelle) de 600 k€ - pour laquelle il n’aurait cependant payé que 475 k€. Les 125 k€ « manquants » correspondent non seulement par hasard à la moitié de la valeur estimée actuelle, puisqu’il ne paie rien pour son héritage.

Un jour tu devras soit payer ton frère ou alors tu possèdes peut-être une partie d’une maison sur un demi-terrain. Tu ne peux rien décider seul et personne ne peut garantir à qui appartiendra le reste un jour (peut-être que ton frère aura besoin d’argent un jour).

La solution de la maison parentale en moitié n’est pas très avantageuse, mais elle peut être élégamment résolue en cas d’héritage par renonciation à sa propre part. Il faut toutefois en discuter avec un notaire.

Que quelqu’un acquière 50 % d’une telle maison (parentale) pour l’exploiter en tant que bien locatif, je trouve cela presque exclu - la moitié du frère est plus ou moins invendable si l’autre ne suit pas. Ce n’est toutefois pas inhabituel.

Peut-on demander d’où vient cette forte somme pour l’agrandissement ? La maison des parents sera-t-elle aussi rénovée ?

Il construit simplement une maison complète pour 350 k€ - ce n’est pas une « extension » au sens classique, mais c’est construit sous la forme d’une maison jumelée, sauf que l’une date de 1936 et la nouvelle de 2017.

Cordialement
Dirk Grafe

Non. Il paie 50 000 € pour son terrain à bâtir et 350 000 € pour sa maison - cela fait un total de 400 000 €. En cas d’héritage, il reçoit 75 000 € supplémentaires, dont la majeure partie sous forme de terrain à bâtir (50 000 €). Pour ensuite payer son frère, il devrait verser encore 75 000 €, mais il aurait alors une valeur totale (à ce jour) de 600 000 € – pour laquelle il n’aurait payé que 475 000 €. Les 125 000 € « manquants » ne correspondent pas seulement par hasard à la moitié de la valeur estimée actuelle, car il ne paie rien pour son héritage.

Au final, la maison lui coûte quand même 600 000 €, car s’il devait construire ailleurs, il hériterait un jour des 125 000 € et pourrait soit les utiliser pour faire un remboursement anticipé, soit les investir autrement. Bien sûr, c’est un peu plus compliqué, car personne ne connaît l’évolution des valeurs et d’une part, le moment (125 000 € maintenant ou dans peut-être 20 ans) a aussi une influence importante.

Je vous crois volontiers que le terrain a un emplacement idéal et qu’habiter à côté des parents présente aussi des avantages. Mais je n’investirais en aucun cas autant d’argent dans un terrain qui ne m’appartient pas. Peut-être suis-je trop pessimiste, mais ici, on discute partout de durées de fixation des taux de 10, 15, 20 ou xxx ans et du niveau de risque que l’on veut prendre. Dans une telle configuration, il y a beaucoup, beaucoup plus d’inconnues.

Oui, il existe chaque jour des cas similaires où cela est fait, mais dans 90 % des cas il s’agit alors de rénovations ou d’extensions, où la valeur totale de la propriété augmente et où des maisons multigénérationnelles voient le jour. C’est généralement bien moins cher qu’une construction neuve. J’ai aussi deux amis qui ont construit une deuxième maison sur le terrain de leurs parents. Ici, il ne s’agit pas réellement d’une extension, mais d’une nouvelle maison, qui, par malchance, sera cependant accolée à une vieille construction. C’est-à-dire que ce n’est pas moins cher qu’une maison individuelle, mais qu’en outre il y a un bâtiment annexe nécessitant une rénovation. On peut faire beaucoup de choses, mais il faut régler les choses maintenant et non dans 20 ans.

Ce genre de « négociations » provoque des tensions même dans les meilleures familles et, pour être honnête, il n’y a qu’une solution équitable pour tous, et ce serait de payer ton frère. Mais ce n’est pas possible, donc il faut trouver un compromis qui satisfasse tout le monde. À ce jour, ce n’est une bonne solution ni pour toi ni pour ton frère. Tu reçois maintenant ton héritage (même si ce n’est qu’en partie) et ton frère rien, ou peut-être seulement quand il aura lui-même fini de rembourser une maison. En contrepartie, tu ignores ce qui arrivera après la mort de tes parents avec le terrain sur lequel ta maison est construite. Pour moi, ce n’est pas une solution.

Autre scénario : que se passe-t-il si tu te sépares de ton partenaire ? Est-il aussi associé à l’investissement ? Qu’en est-il alors des droits de propriété ? Que se passe-t-il si un éventuel nouveau partenaire n’est pas compatible avec tes parents ?

Ces questions doivent se poser tous les constructeurs de maison, mais en général on est alors responsable conjointement. Ici, ta partenaire posséderait alors la moitié d’une extension sur un terrain étranger. Si elle se retirait complètement du financement, ce serait elle qui en pâtirait. Elle soutient le projet maintenant et au final elle n’aurait rien.

En fin de compte, la maison lui coûte quand même 600 000 €, car s’il construisait ailleurs, il hériterait un jour des 125 000 € et pourrait soit rembourser par anticipation, soit investir autrement.

Nonsense.

S’il construit à l’extérieur de manière comparable, le terrain lui coûte 100 000 €, la maison 350 000 €, donc 450 000 €.

En cas d’héritage, il récupère environ +100 000 € et arrive à 350 000 €. Comment un ingénieur peut ne pas comprendre cela, m’échappe complètement.

Bien sûr, c’est un peu plus compliqué, car personne ne connaît l’évolution des valeurs et d’une part le moment (125 000 € maintenant ou 125 000 € dans peut-être 20 ans) a aussi une influence considérable.

Cela n’a rien à voir avec l’analyse fondamentale. Dire que sa maison coûte 600 000 € est tout simplement insensé.

Je vous crois volontiers que le terrain est très bien situé

Ce n’est pas le cas, le prix est bien trop bas, surtout pour la région de Krefeld. C’est un prix qui serait facilement dépassé dans n’importe quel village de plus de 10 000 habitants.

et vivre à côté des parents a aussi des avantages. Mais je n’investirais en aucun cas autant d’argent dans un terrain qui ne m’appartient pas.

Répéter sans cesse les mêmes erreurs de raisonnement ne mène pas à un résultat adéquat.

Si le terrain peut être divisé, son terrain à bâtir lui appartient – fin de l’histoire.
Sinon, il existe un plan de division, qui fait partie de l’acte notarié. C’est une procédure standard dans laquelle la copropriété par étages est réglée, que j’ai déjà plusieurs fois décrite.

Peut-être suis-je trop pessimiste, mais ici on discute partout de 10, 15, 20 ou xxx années de taux fixe et du risque qu’on veut prendre. Dans une telle configuration, il y a beaucoup, beaucoup plus d’inconnues.

C’est la même configuration juridique que pour tout appartement en copropriété dans un immeuble collectif. Selon toi, tous les acheteurs d’un appartement seraient donc des aventuriers naïfs ?

Oui, il y a des cas similaires tous les jours, où cela se fait, mais à 90 % ce sont des rénovations ou des annexes, où la valeur totale du bien est augmentée et où se créent alors des maisons multigénérationnelles.

Avec tout le respect – tu ne sais absolument pas de quoi tu parles. Cela se fait quotidiennement, y compris avec des maisons entières, et toujours quand une division n’est pas souhaitée, techniquement/juridiquement impossible ou entraîne des coûts considérables. Cela n’a absolument rien à voir avec des rénovations ou des annexes.

C’est généralement beaucoup moins cher qu’une construction neuve. J’ai aussi deux amis qui ont construit une seconde maison sur le terrain de leurs parents. Ce n’est pas une annexe, mais une nouvelle maison, qui malheureusement sera accolée à une ancienne. C’est-à-dire qu’elle n’est pas moins chère qu’une maison individuelle, mais qu’elle a en plus une annexée nécessitant une rénovation. On peut faire beaucoup de choses, mais il faut régler ça maintenant et pas dans 20 ans.

Ce scénario est tout simplement inexistant. Il a déjà décrit que les maisons sont planifiées de manière autonome et que la maison des parents peut être démolie. Très probablement, il n’y aurait pas d’autorisation de construire autrement, ce qui signifie que chaque maison peut être démolie à volonté et l’autre rester debout. Je ne sais pas ce qu’il y a de difficile à comprendre – ce sont deux maisons côte à côte, la seule chose qui les relie est une rangée de tuiles et une isolation en polystyrène collée. N’importe quel architecte y parvient.

De telles « négociations » provoquent des tensions même dans les meilleures familles et, pour être honnête, il n’y a qu’une solution équitable pour tous, qui serait de racheter ton frère. Mais ce n’est pas possible, [...]

Qui dit que le rachat du frère n’est pas possible ? J’ai immédiatement une idée de la façon de résoudre cela. Et qui dit que cette famille ne peut pas se mettre d’accord et que des tensions seront provoquées ? Plus de 1000 m² de terrain constructible sont libres – ils seraient bien bêtes de ne pas les utiliser.

donc il faut trouver un compromis qui satisfasse tout le monde. À ce jour, ce n’est une bonne solution ni pour toi ni pour ton frère. Tu reçois maintenant ton héritage (même si ce n’est que partiel) et ton frère rien,

Comment peut-on ignorer les faits/informations de ce fil aussi souvent et avec autant de constance ? Le frère doit recevoir 50 000 €, ce qui est manifestement possible pour le demandeur – est-ce que 50 000 € c’est rien ?

peut-être seulement quand il aura remboursé sa propre maison.

Le frère est manifestement dans une autre phase de vie – ça arrive.

Par contre, tu ne sais pas ce qui se passera avec le terrain sur lequel ta maison est construite après la mort de tes parents. Pour moi, ce n’est pas une solution.

La nouvelle maison est sur son terrain. Mot-clé plan de division ! Partie de l’acte notarié d’achat/transfert dûment certifié ! De plus, en cas d’héritage, le terrain reviendrait à 50 % à lui, si ta supposition était vraie (ce qui est définitivement faux), donc on saurait alors avec précision ce qui advient du terrain. Comment peut-on ignorer cela encore et encore ?

Autre scénario : que se passe-t-il si tu te sépares de ton partenaire ? Est-il également impliqué dans l’investissement ? Quelles sont alors les parts de propriété ? Que se passe-t-il si un éventuel nouveau partenaire est incompatible avec tes parents ?

Chacun doit se poser ces questions avant de construire, mais en général on est solidairement responsable. Ici, ta partenaire posséderait alors la moitié d’une annexe sur un terrain étranger. Si elle est complètement étrangère au financement, elle sera celle qui sera lésée à la fin. Elle soutient le projet maintenant et au final n’a rien.

Dans le pire des cas, cela deviendra une copropriété par étages. Au registre foncier sont inscrits les parents et le constructeur, selon la configuration éventuellement aussi sa conjointe/partenaire, donc deux à quatre noms. Les parts de valeur qui sont attribuées clairement à chaque propriétaire sont également inscrites au registre foncier (!) ! Ce n’est pas la meilleure des solutions, mais c’est légalement clair.

Cordialement
Dirk Grafe

Nous avons fait cette configuration maison individuelle en propriété par étage sur un terrain à Kaarst (donc pas loin de Krefeld) avec les beaux-parents. Cela se passe sans problème. Seule la question des beaux-parents... cela a des avantages et des inconvénients clairs, à tous égards.

Absurdité.

S'il construit comparablement en externe, le terrain lui coûte 100 000 €, la maison 350 000 €, donc 450 000 €.

En cas de succession, il récupère encore environ +100 000 € et arrive à 350 000 €. Comment un ingénieur ne peut pas comprendre cela m’échappe.

Cela n’a rien à voir avec l’analyse fondamentale. L’affirmation que sa maison coûte 600 000 € est tout simplement absurde.

Merci de me donner raison, même si apparemment tu ne le vois pas toi-même.

Construction neuve :
- Maison à 350 000 €
- 100 000 € pour 500 m² de terrain
Cela fait 450 000 €. Plus tard, il hérite de 125 000 € qu’il peut rembourser et il aura ainsi la maison prévue sur un terrain de 500 m² pour 325 000 €.

« Extension »
- Maison à 350 000 €
- cela inclut déjà son héritage de 125 000 €, car il ne le recevra plus plus tard
- au décès, pour être propriétaire unique, il devrait payer 125 000 € à son frère

Ainsi, il a payé 475 000 € et a déjà utilisé l’héritage des parents. Que l’on ajoute ces 125 000 € et qu’on les compare aux 450 000 € de la construction neuve ou que l’on mette en balance les 325 000 € avec les 475 000 € importe peu. Le fait est que cela coûte 150 000 € de plus qu’une construction neuve (si les prix du terrain sont justes) pour un jardin supplémentaire de 500-600 m².

Concernant le paiement, il a clairement dit qu’il ne peut pas encore racheter complètement son frère. Entre 50 000 et 100 000 €, il y a à mon avis une différence importante.