Extension à la maison parentale : questions sur l'héritage et le partage du terrain

Tu veux construire sur le terrain des parents ?

Il faudrait en fait encore savoir :
- Y a-t-il d'autres biens ? Quel revenu ont les parents ? Quel âge ont-ils en fait ? Mariés ?
- As-tu d'autres biens (pour payer ton frère) ?

Non, mes parents n'ont pas d'autres biens dignes d'être mentionnés.
Mes parents ont tous les deux un peu plus de 60 ans, sont heureux en mariage et vivent ensemble dans leur maison.
Mon père est déjà à la retraite, ma mère voudrait encore travailler 2 ans. Ensemble, ils touchent environ 3000 euros de retraite (cela pourrait être plus, je n'en suis pas si sûr).

Je n'ai pas vraiment d'autres biens. Quelques actions que je souhaite cependant garder.

Supprimé, parce que je n'ai pas vu un post. Désolé !

Bonjour Michael,

j’ai quelques questions et remarques à ce sujet :

[*]La maison de mes parents est très vieille (1936), bien entretenue mais pas à la pointe de la technologie. La maison a une valeur estimée à 50 000 euros.

Qui a déterminé cette valeur ? Estimation personnelle ?

Si cette valeur est plausible, la valeur de l’héritage de ton frère tombe à zéro, car le droit d’usufruit d’environ 22 ans de tes parents va statistiquement "grignoter" la valeur de la maison.

Il est également discutable de savoir ce que l’on peut faire avec une maison qui vaut aujourd’hui à peine quelque chose et qui doit de toute façon être presque totalement rénovée pour être mise au niveau de la technique actuelle après encore +20 ans d’utilisation. La maison a probablement une durée de vie résiduelle d’environ 20 ans dans son état actuel, peut-être même moins. Cela signifie en sens inverse qu’il faudrait investir maintenant massivement pour conserver une valeur dans 20 ans que ton frère pourra hériter. Sinon, ton frère n’héritera que des coûts de démolition.

Il faudrait aussi clarifier dès à présent sous quelle forme une extension pourrait être construite sur la vieille maison, c’est-à-dire : peut-on démolir la maison de tes parents sans affecter ta nouvelle construction ?

[*]J’ai un frère, son héritage doit être pris en compte dans l’accord.

Cf. ci-dessus – la question est de savoir si ton frère hérite de quelque chose en dehors de la valeur du terrain.

[*]Je me suis renseigné auprès de la mairie, le terrain n’est pas divisible.

C’est possible, mais très peu probable. Contacte un géomètre-expert agréé de ta région – n’importe quel collègue pourra t’expliquer rapidement quelles options existent, il lui suffit d’avoir l’adresse exacte ou la désignation cadastrale (section, parcelle, etc.).

Si c’est possible, j’aimerais inscrire le terrain de mes parents en tant que charge foncière afin d’obtenir un crédit plus attractif.

Si j’étais ton frère, je m’y opposerais. C’est précisément pour cette raison qu’il faudrait absolument vérifier si la division est réalisable – sinon il faudra se contenter du "propriété partielle" (Teileigentum), ce qui signifie juridiquement que tout reste toujours lié d’une certaine manière. Pour la banque prêteuse, c’est super – au besoin elle saisit tout ce qui existe. Pour ton frère, ça serait mauvais, car si tu ne rembourses pas le crédit, éventuellement tout ira à une vente forcée. Ni toi, ni ton frère, ni tes parents n’auraient intérêt à cela.

1. Mes parents me transfèrent la moitié du terrain. La division du terrain n’étant pas possible, je dois probablement être inscrit au registre foncier ? Ou faut-il créer une copropriété (WEG) (comme pour les immeubles multifamiliaux, sujet copropriété) ? Je paie un quart à mon frère maintenant. L’autre moitié incluant la maison sera partagée plus tard en parts égales.

L’idée de payer un quart me semble complètement obscure. Cela complique tout.

En tout cas, tu deviendrais propriétaire au registre foncier, complété par un plan de division.

2. Le terrain entier reste la propriété de mes parents, je construis une extension maintenant.

Le terrain entier ne reste pas la propriété de tes parents.

Après le décès de mes parents, ce sera partagé entre mon frère et moi. Nous envisageons qu’il reçoive la maison car il a attendu plus longtemps son héritage.

Il n’y aura plus de partage, ton frère reprend complètement les parts de tes parents, sauf s’il est payé (partiellement) maintenant.

Fais-toi expliquer cela calmement par un notaire, plusieurs idées me semblent aller dans une direction complètement erronée.

Selon mon appréciation, l’accord est aussi extrêmement désavantageux pour ton frère, car il porte tout le risque que la maison de tes parents ait encore une valeur dans 20 ans, en plus il porte ton risque d’insolvabilité de crédit. En gros, il doit espérer investir régulièrement et à l’avenir, rénover complètement et/ou démolir dans 20 ans, et ensuite seulement il pourra construire/habiter lui-même.

Toi, par contre, tu obtiens un terrain constructible et tu peux immédiatement faire ce que tu veux.

Cordialement
Dirk Grafe

Nous, ou plutôt ma femme, viennent de traverser toute cette situation. Sa sœur a construit une extension à la maison parentale. Ses parents sont même encore presque 10 ans plus jeunes. Ce genre de chose est très, très difficile et doit être bien réfléchi. La somme était un peu plus basse (montant de l’extension : 180 000 €, valeur de la maison incluant le terrain 170 000 €). Après beaucoup de réflexions, ils ont transféré le terrain et la maison à la sœur et les parents ont un droit d’usufruit viager (avec de nombreuses clauses spéciales et scénarios sur la façon dont la maison reviendrait aux parents). La sœur prendrait également en charge plus tard une éventuelle aide pour les parents. La réglementation est juridiquement certainement la plus intéressante, car chacun des habitants du terrain est en position sécurisée. La situation a été malheureuse pour ma femme, car à cause du droit d’usufruit et des parents encore jeunes, elle n’aurait en réalité aucun droit à un héritage. Cela a été compensé par le notaire et au final, cela aurait donné un résultat à zéro. Ils se sont ensuite mis d'accord autrement, de manière à ce que chacun soit satisfait. Elle a été payée pour un montant X et ainsi elle n’a plus de part dans la possession ni dans l’héritage de la maison. Bien sûr, elle aurait préféré que la répartition de la possession ait lieu après le décès des parents, mais elle a maintenant l'argent et n’aura plus plus tard aucun contrat concernant l’aide aux parents. De plus, à cause du droit d’usufruit, la maison est quasiment inexploitable à la vente pour les 10-15 prochaines années.

Selon moi, tes deux scénarios ne sont pas viables. Tes parents ne veulent évidemment pas abandonner leur bien. Cela leur donne le sentiment de donner leurs biens pour rien et de se retrouver finalement sans rien. C’est une façon de penser très humaine et tout à fait compréhensible. Mais si pour eux, il est certain que vous deux, leurs fils, hériterez, cela ne fait finalement aucune différence. Ils peuvent vivre là pour toujours et faire ce qu’ils veulent, s’ils ont un droit d’usufruit. Peut-être faudrait-il discuter précisément de ce scénario avec un avocat pour apaiser leurs craintes.

Tout le reste est très risqué pour toi, car tu ne sais jamais comment les choses vont évoluer. Tu as actuellement une valeur de 250 000 € et tu veux investir 350 000 €. Alors tu auras une maison qui ne t’appartient qu’en partie, sur un terrain qui ne t’appartient pas ou seulement en partie. Que feras-tu si tes parents veulent vraiment vendre leurs biens ? Que se passe-t-il s’ils te mettent soudainement des locataires et que tu ne t’entends pas du tout avec eux ? Que se passe-t-il si tu te disputes avec tes parents et qu’ils lèguent tout l’héritage à ton frère ? De plus, tous travaux doivent être approuvés par tous les propriétaires (c’est une paperasserie importante) et vous devez inscrire beaucoup de choses et régler contractuellement (cher !).

La maison vaut peut-être maintenant 50 000 € (si la valeur est correcte). Quelle sera la valeur après la rénovation et quelle part en revient à tes parents ? Part de la surface habitable ? Part financière ? ... ? Comment la valeur évoluera-t-elle jusqu’au décès de tes parents et quelle sera alors leur part ? Il se peut très bien qu’entre-temps les prix des terrains et des maisons baissent fortement chez vous (tant mieux pour toi). Mais s’ils augmentent fortement, alors tu paieras ta maison deux fois à la fin.

Tout cela est très difficile et provoquera sûrement des tensions au sein de la famille, car souvent les idées divergent. Mais pour l’instant, la réglementation est beaucoup plus simple qu’elle ne le sera dans quelques années. Ne fais pas l’erreur de tout repousser pour éviter des conflits. Plus tard, ils seront encore pires et peut-être avec une mauvaise surprise.

Sinon, trouve-toi un terrain à bâtir et construis neuf. Pour 350 000 € et éventuellement un paiement de ton frère entre 100 000 et 125 000 €, on peut aussi ériger une maison neuve.

Bonjour Dirk Grafe,

Merci pour ta réponse détaillée.

Les 50 000 euros ne sont qu'une estimation de ma part (de notre part). Nous avons simplement regardé pour combien des maisons similaires dans notre lotissement ont été vendues et avons simplement déduit la valeur du terrain (Boris). Cela ne va probablement pas valoir beaucoup plus. Ce qui est précieux, c'est clairement le terrain, car il se trouve dans un très bel endroit. Que mes parents investissent encore massivement dans la maison maintenant est plus ou moins exclu. Seules quelques adaptations pour la vieillesse seront faites. Douche accessible, etc.

Ma maison sera construite de telle sorte qu'une démolition de la maison des parents serait possible.

Comme la division du terrain a été clairement favorisée par nous, nous nous sommes informés par plusieurs moyens. Malheureusement, ce n'est pas divisible.

Donc, l’idée de payer le ¼ devrait fonctionner de la manière suivante :

Mes parents me transfèrent la moitié du terrain. De cette moitié, je paie à mon frère la moitié (en argent), c'est-à-dire un quart du terrain total (50 000 euros). L’autre moitié, y compris la maison, reste chez mes parents. Cette moitié sera également partagée en cas d’héritage. Que ce soit avec un bénéfice ou une perte (coûts de démolition). L’idée derrière cela est que mon frère reçoive maintenant autant que moi. Personne ne doit rien à personne.

Concernant l’approche 2
Pourquoi le terrain ne peut-il pas rester la propriété de mes parents ?

Je suis ouvert à d’autres approches. Des propositions ?

Bonjour BIBO,

je suis d'accord à 100 % avec toutes tes affirmations.

Bien sûr, le mieux serait que la totalité du terrain soit transférée à mon nom et que mes parents obtiennent un droit d'usufruit viager. Cependant, je devrais alors payer mon frère maintenant. Malheureusement, je n'ai pas cet argent pour le moment. C'est pourquoi nous cherchons d'autres possibilités. Mais comme on le voit, nous avons encore un peu de mal ici. Je suis donc reconnaissant pour toute suggestion.