Expériences de rénovation d'une maison de campagne ?

Bonjour à tous,

Je me déclare comme un parfait novice en matière de planification (de réaménagement) et je suis reconnaissant pour tout conseil constructif. Voici la situation :

Mes parents possèdent une ancienne ferme. L’agriculture n’est plus pratiquée depuis au moins deux générations.
Le bâtiment se compose d'une maison principale d’environ 10x15 mètres (construite au 19ème siècle) et d'une grange attenante de même taille (construite en 1928). Il n’y a pas de voisins directs sur un terrain de 25 000 m², dont la majeure partie est désignée comme espace vert.

Le bâtiment comprend actuellement 3 logements :
Appartement des parents dans la maison principale à l’étage.
Appartement inoccupé dans la maison principale au sous-sol.
Petit appartement de mon frère dans le grenier de la grange.
Tout l’étage supérieur a en principe été aménagé en autoconstruction par mon grand-père/père et était autrefois un “grenier à foin”.

Une nouvelle construction en zone périphérique est quasiment exclue (pas un terrain à bâtir mais “zone périphérique”).

Réflexions suivantes :
3 parties vivant en permanence sur le terrain. La répartition resterait en grande partie la même.
Avant même de réfléchir à la rénovation ou à la démolition de la maison principale, nous aimerions savoir comment entamer un tel projet.

Nous n’avons pas de contacts avec notre service d’urbanisme plutôt strict. Il n’existe presque aucun document sur la maison aux archives du bâtiment de la ville. Toutefois, elle figure sur le plan d’urbanisme de la ville (zone périphérique).

- Existe-t-il des restrictions légales à ce que 3 parties vivent en permanence sur un terrain où il n’y avait auparavant que mes parents ?
- Y a-t-il encore des sanctions ou semblables pour les logements aménagés soi-même (nous ne voulons pas réveiller de vieux problèmes) ?
- Faut-il immédiatement faire appel à un architecte et clarifier tout par son intermédiaire (y compris les questions juridiques) ou peut-on préparer / réaliser certaines choses en autogestion ?

Pour l’instant, il ne s’agit pas forcément des détails comme l’isolation de l’existant, mais de savoir comment et par quoi commencer ?
Comme je l’ai dit, je suis aussi très reconnaissant pour toute idée constructive !

Cordialement
Matze

- Existe-t-il des restrictions légales pour que 3 parties vivent en permanence sur un terrain où avant, seuls mes parents habitaient ?

Cela ressemble exactement à la cour que nous avons achetée au début de cette année, sauf que tout est dans une seule unité d’habitation.
Tout d’abord, si tu ne supprimes pas de murs porteurs ni n’agrandis le bâtiment et qu’il n’y a pas de monument classé, tu peux faire toutes les rénovations / réparations sans permis de construire, tu n’as donc à demander l’autorisation à personne.

Si nulle part il n’est indiqué qu’il y a 3 logements ou un espace d’habitation aménagé dans la grange, et que cela a été réutilisé à un moment donné ces dernières décennies, les autorités peuvent d’abord créer des problèmes si tu demandes. Que dit la compagnie d’assurance de l’immeuble ? Combien d’unités d’habitation et quelle surface sont assurées, et depuis quand ? Les documents sont en général toujours disponibles.

Sinon, tu peux aussi réaffecter un espace jusque-là non chauffé et non destiné à l’habitation en espace d’habitation dans la zone extérieure. Pour cela, tu dois cependant demander un changement d’usage, un peu comme une demande de permis de construire. Cela dépend de la réglementation de construction de ton Land sur le nombre d’unités d’habitation généralement autorisées. En S.-H., par exemple, jusqu’à 5 unités d’habitation peuvent être autorisées. Elles peuvent être approuvées, mais la commune peut s’y opposer, par exemple si l’alimentation et l’évacuation ne sont pas assurées, ou si la protection de la nature, du paysage ou des eaux s’y opposent. Une exception concerne les monuments culturels, où une raison importante doit être invoquée.
En résumé : selon la réglementation de construction du Land, jusqu’à 5 unités d’habitation peuvent être autorisées, même en zone extérieure.
La démolition et la reconstruction ou toute modification / extension du bâtiment constituent un autre cas, elles ne sont généralement pas autorisées en zone extérieure (sauf pour les dépendances).

- Peut-il encore y avoir des sanctions ou autres pour les logements aménagés soi-même (on ne veut pas réveiller les vieux démons)

Comme dit, cela dépend de l’année. À la fin du 19e siècle, surtout à la campagne, on construisait simplement ainsi, souvent sans demande de permis. Le logement dans la grange est critique. Le bureau des constructions peut théoriquement exiger la remise en l’état, ou il doit être autorisé a posteriori.

- Faut-il chercher directement un architecte et régler tout par son intermédiaire (y compris les questions légales) ou peut-on préparer / réaliser certaines choses en autonomie ?

Si tu n’as pas de notion des travaux à réaliser, je te conseillerais de t’adresser à un architecte expérimenté dans la rénovation de bâtiments anciens, comme planificateur et médiateur neutre pour les corps de métier. Si tu souhaites bénéficier de subventions pour la rénovation (KfW, BEG), il devrait aussi être conseiller en énergie, avec une qualification supplémentaire en cas de monument historique. Il peut en général aussi te dire directement ce qui est autorisable auprès de ton bureau des constructions.

Faut-il ne pas être privilégié en zone extérieure, c’est-à-dire avoir un motif comme par exemple la sylviculture ou l’agriculture ? Je ne suis pas sûr de bien assembler cela, mais il me semble qu’il faut en fait le prouver (forêt, élevage ou autre). Il pourrait y avoir des problèmes si cela n’a pas été exercé depuis 2 générations....

Tout à fait mes pensées comme le dit
Je clarifierais d'abord la situation financière, ce qui est possible, etc.
De plus, il semble que tu ne sois pas le propriétaire, mais ton père. Ah, c'est bien indiqué là. Donc, qui veut construire ? Qui veut investir ? Il faudrait alors aussi consulter un conseiller fiscal (héritage, transferts et ainsi de suite)

N'est-il pas nécessaire d'être privilégié en zone extérieure, c'est-à-dire d'avoir une raison comme la sylviculture ou l'agriculture ? Je ne sais plus si je comprends bien, mais il me semble qu'on doit en fait le prouver (forêt, élevage, etc.). Cela pourrait poser des problèmes si cela n'a pas été exercé depuis 2 générations....

Oui, c'est aussi mon avis. Du moins quand on achète. Ce devrait être une activité commerciale qu'on ne peut pas exercer en zone intérieure.

Mon avis là-dessus ? D'abord, tais-toi.

Je lis extérieur, logement créé illégalement, aucune raison pour une privatisation. Si tu veux maintenant lancer quelque chose comme ça, la démolition menace. Rien de plus, rien de moins.

Donc : hors du forum, chez le spécialiste (architecte, avocat spécialisé en droit de la construction). Surtout si votre service d'urbanisme est strict.

Faut-il être privilégié en zone extérieure, c’est-à-dire avoir un motif comme par exemple la sylviculture ou l’agriculture ?

Cela pourrait poser problème si cela n’a pas été exercé depuis 2 générations....

En cas d’utilisation privilégiée en zone extérieure, on peut également construire à neuf sur des terrains à usage d’habitation et d’exploitation désignés à cet effet, si le besoin le justifie. Sinon, les prescriptions mentionnées ci-dessus s’appliquent, selon le code de la construction régional, avec des différences dans les détails et le nombre d’unités d’habitation.
Si le logement dans la grange ainsi que le logement à l’étage ont été aménagés pendant la période d’utilisation privilégiée, c’est déjà bon pour vous, mais je ne ferais pas peur aux chiens, sauf si cela est nécessaire.