Agrandir le pavillon protégé en tant que monument dans la zone extérieure

Bonjour !

Cela fait maintenant presque deux ans que je repousse l’idée de faire aménager l’intérieur d’un petit pavillon dans notre jardin et de le louer comme appartement à un étudiant ou autre, afin de couvrir en partie les frais d’entretien du terrain. La plus grande incertitude pour moi est de savoir comment mener une telle entreprise (rentable économiquement). J’ai déjà parlé avec deux architectes qui estiment des coûts totaux très différents (70 000 respectivement 120 000). J’ai également discuté avec une petite entreprise de construction qui pourrait prendre en charge tout l’aménagement intérieur (devis à 50 000, mais hors prestations d’architecte).

Le dilemme dans lequel je me trouve actuellement est que j’ai besoin d’un architecte pour la demande de changement d’usage (actuellement le pavillon n’est pas déclaré comme surface habitable, mais comme cabane de jardin, et le jardin est en plus considéré comme zone extérieure) ainsi que pour la demande de certificat d’urbanisme préalable (la façade du pavillon est classée monument historique, mais une fenêtre doit être installée). Celui-ci accompagnerait bien sûr toute la construction et cela ferait alors augmenter les coûts. À l’inverse, les travaux de transformation pourraient aussi être effectués de manière autonome par ladite entreprise de construction (probablement à un prix nettement inférieur). Un des architectes m’a dit qu’avec les travaux de rénovation relativement petits, il ne vaut presque pas la peine d’engager un architecte.

Pour donner une meilleure vue d’ensemble, voici brièvement les données clés du pavillon ainsi que les travaux prévus.

Données clés :

- Surface au sol de 18 m2, le grenier doit aussi être aménagé (environ 12 m2 supplémentaires)
- Raccordé à l’électricité, au gaz, à l’eau potable et aux eaux usées
- Façade classée monument historique
- Situé en zone extérieure
- À proximité immédiate de la route et de la limite du terrain
- Possibilité d’aménager une place de parking

Travaux prévus :

- Installation d’une salle de bain, d’une kitchenette
- Aménagement du grenier comme second niveau habitable (pour un lit)
- Installation d’une fenêtre supplémentaire
- Installation d’un chauffage (chaudière à gaz)
- Isolation (mais : dérogation prévue à la réglementation sur la performance énergétique en raison des coûts disproportionnés)

Ma question est donc : quelle serait la voie la plus économique ? Par exemple, est-il judicieux de ne confier à un architecte que toutes les formalités et, une fois le permis de construire accordé, de passer à une entreprise de construction et de se passer de l’architecte pour la suite ?

Je suis preneur de tout conseil !!

Cordialement, Tom

À ta place, je ne me poserais pas la question de savoir quel chemin est le bon, mais si je dois même emprunter ce chemin.

Comme tu souhaites rénover un bâtiment classé, à mon avis, tu ne peux pas te passer d’un architecte.

Calculons donc un investissement total de 75 000 €. Quel loyer peux-tu obtenir pour les 30 m² dans un pavillon en zone périphérique au milieu de nulle part (du moins pour les étudiants, c’est un emplacement catastrophique) ? Disons 300 € hors charges = 3 600 € par an. Il faut encore déduire quelques coûts non récupérables puis je vais simplement retirer 1 500 € d’impôts. Disons qu’il te reste 2 000 €. Cela représente un rendement de 2,6 % et tu as toujours un locataire dans le jardin tout en devant t’occuper de l’entretien de la cahute.

Est-ce que cela en vaut vraiment la peine ?

P.S. J’ai supposé que tu payais tout en fonds propres. Si tu as besoin d’un prêt, le rendement baisse probablement drastiquement (si tu obtiens un financement – la banque ne se base alors pas sur le pavillon, mais sur l’ensemble du terrain).

Exactement cette pensée m'est également venue. La rénovation ne s'amortit jamais. Il existe des alternatives d'investissement plus judicieuses pour cet argent, y compris dans le secteur immobilier.

[Studentenbude] = un jardin plein de camarades qui font un barbecue chaque soir et au bout de quelques années, on déménage (études terminées), & définitivement chaque fois nécessitant une rénovation.

Bonjour Nordanney,

merci beaucoup pour ta réponse et tes objections légitimes !! Comme notre terrain se situe dans l’un des quartiers les plus prisés de la ville, en lisière de forêt et en plus très central (à 1,5 km du centre-ville), je pense (ainsi que les architectes locaux) à un loyer de 500-600 euros. Le rendement serait donc probablement presque deux fois plus élevé...

Tu pars sur 20€/m², d'accord, c'est en effet réalisable à Heidelberg, mais pas dans un hangar de 30m². C'est minuscule et au mieux pour des étudiants, qui eux ne paient pas 20€/m², même pas à Heidelberg.

Il est clair que l'architecte ici n'est que confirmé, il veut finalement construire et gagner de l'argent, ce que tu fais ensuite avec cela ne l'intéresse pas.

Incroyable, quelles conséquences amères la pénurie aiguë de logements en Allemagne provoque actuellement.

Il m'a déjà semblé à une autre occasion que le nom Heidelberg devait bien dériver de paganisme, les idées habituelles sur les prix dans la région sont à mon avis impies. On déménage presque moins cher à Munich.