Capitaux propres - Réserve pour imprévus

Bonjour à tous,

c'est ma première contribution sur ce forum
Mon mari et moi prévoyons la construction d'une maison individuelle. Le terrain est en vue, mais pas encore acheté, la maison est en phase de planification sommaire.

Nous comptons avec un promoteur immobilier pour des coûts de construction (planification sommaire) d'environ 265 000 € incluant le garage, les travaux de peinture et tapisserie ainsi que les revêtements de sol en stratifié. Il s'agit d'un financement à 100 %, les frais annexes du terrain (notaire, etc.) ont été pris en compte dans les fonds propres. Après les premiers entretiens de financement, il nous resterait encore environ 15 000 € de liquidités disponibles. De cette somme, les coûts imprévus devraient être couverts ou, si ceux-ci n'apparaissent idéalement pas, par exemple une nouvelle cuisine ou l'aménagement du jardin devraient être financés. Nous avons en principe les meubles nécessaires.

La question qui se pose est de savoir si ces liquidités sont suffisantes en tant que "réserve". Le promoteur est connu auprès de notre conseiller financier pour que des financements complémentaires soient rarement nécessaires. Nous avons néanmoins peur de nous y fier.

Quel est votre avis sur ce sujet ?

Il est absolument impossible de dire si cela suffit. On peut réduire un ou l'autre risque, par exemple grâce à une étude de sol et beaucoup de recherches.

Pour une construction avec des poutres, il est, à mon avis, presque impossible de diviser les coûts par corps de métier.

Nous construisons avec un architecte (qui jouit d'une excellente réputation régionale). Ensuite, dans mon cercle de connaissances et de famille, j'ai fait circuler le plan de coûts (son estimation) et j'ai demandé si les coûts pour, par exemple, 1 m² de voile de plafond étaient corrects. Ainsi, j'ai pu faire vérifier les coûts par des professionnels en qui j'ai confiance.

Nous mettons de côté 30 000 € en liquide. Nous ne saurons si cela suffit qu'une fois la maison terminée.

Merci beaucoup pour ta réponse ! Cette incertitude avant le début des travaux est vraiment gênante, quand on réfléchit à si l'on doit prendre un risque aussi grand pour les prochaines décennies ou plutôt pas... Est-ce le bon moment maintenant ou est-ce encore trop tôt ? Attendons encore et les prix des terrains pourraient encore augmenter plus qu'ils ne le sont déjà..!?

Viens-tu éventuellement de NRW, environs de Düsseldorf/Ruhrgebiet ? Alors je serais content d'avoir un conseil concernant ton architecte, nous envisageons aussi de demander une offre comparative à un architecte...

Bonjour,

Nous comptons avec un constructeur pour des coûts de construction de maison (planification sommaire) d'environ 265 000 € incl. garage, travaux de peinture/papier peint et sols stratifiés.

Cette somme est impossible à évaluer car les informations nécessaires manquent dans ton post. Mais que comprends-tu par "planification sommaire" ?

Il s'agit d'un financement à 100 %, les frais annexes du terrain (notaire, etc.) ont été couverts par les fonds propres. Après les premiers entretiens de financement, nous disposons maintenant d'environ 15 000 € de liquidités. Ceux-ci devraient couvrir les coûts imprévus ou, si ceux-ci ne surviennent pas, par exemple une nouvelle cuisine ou l’aménagement du jardin. Nous avons essentiellement déjà les meubles.

Je remets toujours à nos intéressés, au plus tard lors du deuxième entretien, ma liste des coûts annexes typiques de construction en précisant toujours que cette liste ne comprend pas les travaux de peinture, les revêtements de sol ainsi que l’aménagement des extérieurs. Un autre facteur non négligeable peut être les coûts supplémentaires de fondation – ce n’est pas rare que cela représente une bonne somme.

La question qui se pose est de savoir si ces liquidités suffisent comme "réserve". Le constructeur est connu de notre conseiller financier pour que des financements complémentaires soient rarement nécessaires. Mais nous avons peur de nous y fier.

Quel est votre avis sur cette situation ?

Comme tu l’écris, les travaux de peinture et les revêtements de sol sont déjà inclus dans l’offre. Sans savoir maintenant de quel prestataire il s’agit, et en supposant qu’il s’agit d’un prestataire sérieux, je pense que ta réserve est suffisante. Dans le pire des cas pour couvrir d’éventuels coûts supplémentaires de fondation ou, si tout se passe comme prévu, pour attaquer les aménagements extérieurs. Une cuisine peut aussi s’acheter plus tard.

Tu écris aussi que ton conseiller financier connaît bien ton favori. Si tu lui fais confiance – ce que je suppose – alors fais confiance aussi au fait que son affirmation concernant les financements complémentaires correspond à son expérience. Je sais par nos contrats qu’il n’y a en fait que 3 possibilités d’augmenter un budget de construction : 1. pour une maison mitoyenne, d’énormes ajustements doivent être faits (par ex. suite à une mesure de pignon ou obligation de sous-œuvre pour une maison mitoyenne déjà existante), 2. le terrain entraîne des coûts supplémentaires de fondation ou 3. les maîtres d’ouvrage changent presque tous les corps d’état.

Cordialement, expert en construction

Encore bonjour,

nous envisageons de demander également une offre comparative à un architecte...

Cela n’est pas, de mon point de vue, une bonne idée.

Tu as demandé une offre à un prestataire global, il est alors pour toi plus clair et surtout plus facile à comparer d’obtenir une autre offre d’un autre prestataire global. Les architectes donnent des estimations de coûts ; elles peuvent être correctes – comme décrit par mon prédécesseur – mais dans la très grande majorité des cas, ce n’est pas le cas. Ce n’est même pas reprochable à un architecte, puisqu’il ne peut pas donner une offre à prix fixe. Ses estimations se précisent seulement à la réception des documents d’appel d’offres.

PS : - Addendum :

Je ne voudrais pas que tu sois perturbé(e), si tu as éventuellement lu mes autres contributions en diagonale. Je suis très favorable aux offres comparatives. Mais tu parles d’un financement à 100 % et tu n’es pas sûr(e) avant tout que l’offre de ton prestataire actuel soit complète. Cela, ainsi que tous ses documents contractuels, tu peux les faire vérifier par une tierce partie. D’après mon expérience, celui qui va vers l’architecte dont le budget prévoit une possible dépassement de l’estimation des coûts jusqu’à 15 % a toujours encore une réserve suffisante en réserve.

Cordialement, Expert en construction

De plus, l'estimation ordinaire des coûts par un architecte est une phase de prestation qu'il facture certainement.