Il s'agit d'un contrat mixte, sur lequel la jurisprudence applique depuis longtemps, en ce qui concerne le terrain de la part foncière, le droit d'achat foncier, mais pour la construction – et ici en particulier pour la garantie – le droit de la construction au sens du droit des contrats d'entreprise.
Nous ne le savons pas et ne pouvons que conseiller au demandeur de bien regarder (ou de faire regarder juridiquement) de quel type de montage il s'agit réellement dans son cas. Les contrats de promoteur immobilier sont un domaine vaste, généralement déguisé, et souvent classés différemment du point de vue financier et de la garantie. Le seul conseil général que l'on peut donner à l'intéressé est de ne pas se contenter d'explications fondées sur un terme donné fournies par le cocontractant, mais de faire évaluer par un expert indépendant ce qu'il en est réellement. Un expert responsable, naturellement – que l'on ne trouve pas dans un forum, où l'on ne peut fournir qu'une aide très générale en première instance.
Existe-t-il un tel dispositif pour des maisons individuelles – un Share Deal ? Je n’en ai jamais vu en 20 ans et ne peux absolument pas l’imaginer.
Le demandeur a écrit,
le gérant crée pour chaque nouveau projet de construction une nouvelle UG.
et j'ai interprété cela ici comme se rapportant à cette seule maison. Sinon, je ne connais cela que pour des projets entiers, c’est-à-dire un lotissement complet, ou sinon seulement pour un seul bâtiment, mais alors avec une douzaine d’unités d’habitation. Mais revenons au cœur de la question de départ : des garanties solides sont par exemple des cautions de bonne fin ; pour les garanties légales, je ne connais rien de tel ; une forme juridique ou un capital social initial seul ne signifient rien de fiable. En revanche, ce que l’on peut toujours dire d’une UG, c’est qu’elle est relativement fragile : dès qu’elle clôture un exercice avec son capital social augmenté au niveau d’une GmbH, elle est pratiquement automatiquement transformée. Cette « constitution » de capital se fait automatiquement par la loi (par mise en réserve des bénéfices), c’est-à-dire qu’une UG réussie devient automatiquement bientôt une GmbH à part entière et tant qu’elle ne l’est pas encore, elle n’est généralement pas un client apprécié des assureurs des risques de garantie. Mon indication
et que tu reprennes ensuite cette société avec la maison qu’elle possède
signifie « en termes simples » : « fais attention à ne pas te retrouver ensuite avec des recours uniquement contre toi-même (en tant que successeur juridique de ton adversaire) ».