Coûts des affaires immobilières au sein de la famille

Une mère (retraitée) souhaite transférer un bien immobilier, respectivement un terrain (environ 300 m²) avec 2 bâtiments (au total environ 210 m² de surface habitable) à sa fille et recevoir environ 400 000 € en échange. Un des immeubles est loué (comme commerce de détail). Le deuxième immeuble est actuellement inoccupé. La fille souhaite emménager et vivre avec son partenaire dans ce lieu.
La valeur totale de l’immeuble a été estimée à environ 400 000 € par le tribunal local et un agent immobilier.

La mère et la fille veulent réaliser la transaction de préférence sans passer par une banque/crédit. Au lieu de cela, un montant mensuel (environ 1 400 €) doit être versé par la fille à la mère jusqu’à ce que la somme d’environ 400 000 € soit réglée.

Le cas se déroule en Hesse.

Mes questions :
Quel système est le plus adapté pour ce type de transaction ? Une donation, un crédit-vendeur, une rente viagère, etc.
Il est important que tout soit également réglé contractuellement (respectivement notarialement).

Il ne sera pas nécessaire que la fille ait à financer la maison, par exemple pour une rénovation.

Puisque la fille et son compagnon (non mariés) partagent le prix d’achat, il faut également régler que le bien appartienne aux deux partenaires. Cela ne doit pas nécessairement être fait dans un premier temps, mais devrait toutefois intervenir assez rapidement après le transfert de la maison. Que peut-on faire à ce sujet ?

Dans ce cas, deux facteurs sont particulièrement importants :
1. Les coûts évitables (par exemple les impôts) doivent être maintenus aussi bas que possible.
2. Il doit y avoir une sécurité juridique pour toutes les parties (mère, fille, partenaire).
La mère doit être assurée de recevoir ses virements réguliers dans le délai fixé.
La fille et le partenaire doivent tous deux être propriétaires du terrain, puisqu’ils participent à parts égales au financement.

Je vous remercie par avance pour vos réponses. Si vous avez d’autres questions concernant les faits, je reste à votre disposition.

Aux enfants et aux partenaires de vie des enfants, il ne devrait pas y avoir de taxe sur l'acquisition immobilière. Donc, il n'y a pas de coûts évitables, car aucun coût n'est engagé. C'est déjà un bon point.

C'est pourquoi je propose de tout vendre de manière tout à fait régulière. Ainsi, chacun figurera immédiatement correctement dans le registre foncier et il n'y aura pas de mauvaises surprises si quelqu'un ne veut plus se souvenir d'un arrangement ultérieurement. Ce qui garantit une sécurité juridique maximale.

Le paiement du prix d'achat peut tout à fait se faire mensuellement par un prêt auprès de la mère, cela se passe alors sans banque.

Pour moi, reste ouverte la question de ce qui doit se passer en cas de décès de la mère ? Y a-t-il d'autres enfants et héritiers ? Les créances du prêt passent-elles alors à la fille (et à tous les autres enfants), ou le prêt doit-il être annulé ?

La mère doit être assurée de recevoir ses virements réguliers dans le délai fixé.

Elle aurait une sécurité maximale si elle recevait son argent directement et intégralement d'une banque et qu'elle rembourse la banque.
Sans banque, avec un prêt de votre part à la mère, il peut théoriquement arriver que les enfants ne puissent plus ou ne veuillent plus payer, et alors la mère devra engager des démarches juridiques. Selon l’âge et l’état de santé, la mère ne pourra peut-être pas le faire. Donc, pour la plus grande sécurité juridique du côté de la mère, elle devrait insister pour un règlement avec un paiement direct du prix d’achat. Ainsi, elle a son argent et rien ne peut plus mal se passer.

Bonjour,

alors
1) Droits de mutation immobilière :
pour la fille, il n’y a pas de droits de mutation ici, pour le partenaire de vie oui, car il n’est pas marié avec la fille (dans ce cas, ce serait aussi sans impôts)
si le partenaire souhaite devenir copropriétaire, il n’y a pas d’autre choix que de payer les impôts ici

l’idéal serait cependant :
la fille reprend 100 % = pas de droits de mutation
si elle se marie un jour, alors 50 % peuvent être transférés à l’homme, sans impôts

2) hmm, je comprends un peu mal
ici, on mentionne d’un côté que c’est sans financement, de l’autre que la fille/le partenaire partagent le financement ?
Probablement les 400 000 EUR qui vont à la mère ?

donc je recommanderais fortement d’aller chez le notaire et de se faire conseiller au mieux là-bas.

car pour moi, en tant que personne extérieure, la question suivante se pose :
pourquoi le partenaire devrait-il en bénéficier ?
car en fin de compte, la mère donne à la fille un prêt à hauteur de la valeur du bien immobilier, sans intérêts.
je comprends que la mère le donne à la fille, pourquoi au « partenaire de la fille » ?

ce serait aussi un point important, sachant que les intérêts sont actuellement à 3,50 %, on pourrait aussi calculer avec 3 %, alors la mère fait cadeau d’un allègement d’intérêts de 300 000 à 400 000 € tant que ce prêt est remboursé (pour la fille d’accord... pour le partenaire ???)

que se passe-t-il si la fille se sépare de son ami ? que se passe-t-il ? comment se fait la compensation ?

c’est une maison avec une unité commerciale, la partie habitation doit être utilisée par la fille avec son ami, quels sont les revenus locatifs de l’unité commerciale ?

je pense qu’il faut régler ici deux choses, 1) comment transférer de la mère à la fille/partenaire et 2) une sécurité en cas de séparation fille/partenaire

en tant que mère, je ferais insérer une « clause de rétractation », c’est-à-dire que si la fille se sépare de l’ami, je ferais annuler la transaction. Car on ne doit pas donner beaucoup d’argent gratuitement.

la solution la plus propre :
la fille reprend 100 %, supporte tous les coûts entièrement elle-même (elle a en échange des revenus locatifs de l’unité commerciale)
l’ami, qui vit là, paye simplement un loyer.

s’ils se marient un jour, ils pourront réfléchir à d’autres choses.

PS : l’ami peut bien sûr payer moins que le « loyer habituel », ainsi il en bénéficie plus que s’il louait lui-même quelque chose...

La solution la plus nette :
La fille reprend 100 %, prend en charge tous les frais elle-même (elle a des revenus locatifs de l’unité commerciale pour cela)
L’ami qui vit là paie simplement un loyer.

Honnêtement, je trouve la variante où ils achètent ensemble les biens immobiliers à 50 % chacun bien plus propre. Car après l’achat, la mère est complètement sortie de toute l’affaire, peu importe comment évolue la relation interne entre les deux acheteurs. Veut-on, en tant que retraitée, encore se casser la tête dans x années avec des résiliations, etc. ? Plutôt pas.
La fille bénéficie aussi dans cette variante, car elle héritera des 400 000 €.

La variante de la fille à 100 % ne peut être choisie que si la fille a suffisamment de revenus et de capital pour tout supporter seule. C’est aussi possible, mais alors il n’y a pas de maison commune et l’homme sera toujours « invité ».

Post-scriptum : Peut-on séparer les biens immobiliers ? Quelque chose comme : donation de l’unité commerciale à la fille, maison vendue aux deux ensemble ?

Honnêtement, je trouve la variante où les deux achètent ensemble le bien immobilier à 50% chacun beaucoup plus claire. Car après l'achat, la mère est complètement sortie de l’affaire, peu importe comment évolue la relation entre les deux acheteurs. Veut-on, en tant que retraitée, se prendre la tête avec des reprises dans x années ? Plutôt pas.
La fille bénéficie aussi dans cette variante, car elle héritera des 400.000€.

La variante 100% fille ne peut être choisie que si la fille dispose d’un revenu et d’un capital suffisants pour tout gérer seule. C’est possible, mais dans ce cas, il n’y a pas de maison commune et l’homme sera toujours "invité".

Où la fille héritera-t-elle des 400.000€ ? Si le bien vaut 400k et qu’elle doit payer les 400k, alors son héritage est de 0 !
(Un prêt sans intérêt est ici plutôt un don, les intérêts le sont !)

Les 400k seront remboursés par les deux, fille/partenaire, en 23/24 ans avec une mensualité de 1400€ à la mère, donc avec l’inflation etc., la mère subit une perte (au sens où elle reçoit ajusté de l’inflation moins de valeur qu’aujourd’hui !)

La fille en profite à 50%, et 50% un "extérieur" puisque ce n’est pas encore son mari !!!

C’est pourquoi on se demande, veut-on cela, même si c’est le partenaire, veut-on lui faire aussi un cadeau (alors que la donation devrait plutôt revenir à la fille) ?
(C’est pourquoi cela doit être bien réglé = donation à la fille, le partenaire doit payer lui-même ses 50% du bien)

Si on veut que ce soit "propre" quand la mère sera sortie, alors il vaut mieux choisir cette variante :

La mère reçoit immédiatement 400.000€ payés, elle peut les placer et ainsi augmenter de 1-2% par an, donc à long terme elle en a plus que 1400€ par mois qui vaudront beaucoup moins dans quelques années. Ainsi aucun inconvénient pour la mère !

La fille/partenaire achètent le bien à 50% chacun, chacun apporte la même part de fonds propres (le copain doit en plus apporter les taxes !) et ensuite c’est financé aux conditions actuelles, chacun supporte 50% des coûts.
Aucun inconvénient pour les deux, car ils profitent de la plus-value, mais doivent aussi payer "le taux du marché" pour cela.

Ainsi c’est le plus clair pour chacune des 3 parties, et si le copain se sépare de la fille, ils devront voir qui rachète qui, ou s’ils vendent le bien. Mais sur le long terme personne n’aura eu d’inconvénient !

ALTERNATIVE :
Valeur du bien 400k
La fille prend 50%, paye les 200k sans intérêt avec 700€ par mois à la mère.
Le copain finance 200k et paye les frais pour les 200k, paie aussi les frais annexes de sa poche (notaire/tribunal 50% et sa part d’impôts)
Ou il peut aussi apporter entièrement ses fonds propres, c’est-à-dire payer la même part du prix de sa poche, s’il veut avoir 50% du bien.
Les 200k sont versés à la mère, qui peut placer l’argent.
Ainsi c’est clair pour les 3 parties.

La question est : si la mère accorde un prêt sans intérêt, pourquoi le ferait-elle aussi pour le copain de sa fille ?
Car pour cette part, elle renonce aux intérêts, ce que je comprends pour la fille (= donation !), mais pour un étranger ? Plutôt moins.
(PS : attention que le fisc ne vienne pas dire : nous appliquons des taux de marché, et la mère doit déclarer cela comme revenus du capital, même si aucun intérêt n’a été payé !)

Comme dit, il y a un risque qu’après quelques années, ou bien 10-20 ans, ils se séparent, et qu’on aura alors donné des milliers d’euros pour rien, donc soit on règle ça proprement par contrat, soit on choisit une des deux variantes où la mère n’est pas "désavantagée".

Pourquoi crier tout de suite comme ça avec tous ces points d’exclamation ?

où la fille va-t-elle hériter de 400 000 € ? Si le bien immobilier vaut 400k et qu'elle doit payer les 400k, alors son héritage est de 0 !

Nonsense.

Si le bien immobilier est vendu, alors la mère a 400 000 € et ce montant sera hérité en cas de décès par quelqu’un (si ce n’est pas dépensé, passons cela sous silence). Si la mère ne donne qu’un prêt de 400 000 €, la fille hérite aussi de ces créances envers le mari.

car la question est, si la mère accorde un prêt sans intérêt, pourquoi devrait-elle aussi le donner à l’ami de sa fille ?

Parce que dans le post initial l’objectif était de minimiser les coûts.

Je trouve que cela se lit de toute façon comme si ce n’était pas encore clair comment les futures relations de possession doivent être. D’abord on dit pendant longtemps que la mère transmet à la fille, jusqu’à ce que soudain l’homme à payer soit mentionné, qui pourra finalement avoir la grâce d’entrer au registre foncier.

comme dit, ici existe le risque que peut-être après quelques années, ou même après 10-20 ans ils prennent des chemins séparés, alors on aura donné des dizaines de milliers pour rien, et soit on règle cela raisonnablement par un contrat, soit on choisit une des deux variantes où la mère n’est pas « désavantagée ».

Malheureusement, beaucoup de chiffres manquent. Car avec un peu de malchance la fille n’a simplement pas le revenu pour réaliser le projet seule sans le mari. Voilà pourquoi toutes ces variantes compliquées.