Financement de construction - durée de l'achat du terrain / construction de la maison

Bonjour à tous,

comme cela se présente actuellement, nous avons la possibilité d’acheter un terrain en janvier 2018. Cependant, celui-ci ne pourra être construit qu’en janvier 2019. (Wird vorher noch vom Eigentümer erschlossen, da dort mehrerer Grundstücke entstehen)
Nous avons également déjà choisi un promoteur immobilier.

Comme nous sommes encore assez novices sur toute cette thématique, quelques questions se posent à nous.

Comment cela se passe-t-il avec les intérêts (Bereitstellungszinsen ?) pendant cette période ?
Nous souhaitons financer ensemble le terrain et la maison. Est-ce que cela est possible même s’il y a un long laps de temps entre les deux ?

Nous avons à nouveau des rendez-vous avec la banque et le promoteur immobilier la semaine prochaine, mais peut-être y a-t-il ici quelques conseils utiles ?

Merci beaucoup et bonne soirée.

Un promoteur immobilier vend une maison avec terrain,
Un entrepreneur général construit une maison pour vous.
À votre place, je laisserais d'abord votre entrepreneur général de côté, afin que l'administration fiscale n'ait pas l'idée de vous faire payer la taxe d'acquisition immobilière également sur la maison. De plus, beaucoup de choses peuvent encore arriver (rassembler des informations sur les entrepreneurs spécialisés individuels).
Des intérêts intercalaires sont à payer en cas de financement trop précoce. Je voudrais l'éviter. Soit par l'achat du terrain sans prêt, donc avec des fonds propres, soit par un financement intermédiaire.

J'ai résolu la situation quasiment identique avec un financement intermédiaire variable. Rien que parce que les coûts exacts de construction ne sont pas encore précisément fixés et bien sûr à cause des intérêts de mise à disposition. Certaines banques le font avec une hypothèque, qui sera ensuite levée. Cela coûte simplement les frais. Quelques-unes, surtout des banques régionales avec agences, offrent cela également avec très peu de majoration d'intérêts sans hypothèque. Cela rend flexible. J'ai récemment signé ce dernier et je peux ainsi changer à tout moment et je n'ai pas non plus de problèmes de coordination à cause des inscriptions hypothécaires.

Nous avons négocié un prêt avec la banque.
De plus, une période de mise à disposition de 12 mois a été notée, avec la remarque orale que cette période pourrait être repoussée de quelques mois en cas de retard du début des travaux. Ce fut le cas, la période a été prolongée de 2 mois.
Ce n'est qu'après cette période que des intérêts de mise à disposition sont dus pour le capital non utilisé.
Avant cette période, nous pouvons également restituer directement le capital non utilisé, c'est-à-dire rembourser/éteindre immédiatement sans jamais en avoir fait usage.

Exemple de notre cas (chiffres inventés) :
11/2016 Prêt bancaire conclu pour 200 000 € (signé).
Mise à disposition convenue jusqu'en 02/2019.
11/2016 Terrain acheté, 100 000 € du crédit utilisés pour payer le terrain.
12/2016 Contrat de construction signé.
Début des travaux seulement le 01.04.2017 au lieu du 01.02.2017.
Mise à disposition auprès de la banque modifiée jusqu'en 04/2019.
01.06.2017 première facture partielle du constructeur pour 10 000 € reçue.
02.06.2017 appel de fonds de 10 000 € du prêt (à partir de là, nous payons des intérêts sur 110 000 € selon le contrat de prêt).
01.07.2017 deuxième facture partielle du constructeur pour 15 000 € reçue.
02.07.2017 appel de fonds de 15 000 € du prêt (à partir de là, nous payons des intérêts sur 125 000 € selon le contrat de prêt).
....
....

Lorsque le mois 04/2019 est atteint et que nous...
a) avons utilisé 100 000 € du prêt, nous devons payer des intérêts pour 100 000 €.
b) avons utilisé 90 000 € du prêt et n'avons plus besoin d'argent supplémentaire du prêt, nous rendons les derniers 10 000 € et payons seulement des intérêts pour 90 000 €.
c) avons utilisé 90 000 € du prêt et prévoyons d'utiliser les derniers 10 000 € plus tard (par exemple pour payer les travaux de finition de la voirie), nous payons des intérêts réguliers pour 90 000 € et des intérêts de mise à disposition pour 10 000 €.

Dans notre cas, il y avait donc un délai d'un semestre entre l'achat du terrain et la première facture pour la construction. En raison de la période de mise à disposition, nous n'avons dû payer des intérêts que sur le capital utilisé. Ce n'est qu'après la période de mise à disposition que des intérêts de mise à disposition sont dus sur le capital non utilisé. Le capital non utilisé peut être restitué à la fin de la période de mise à disposition (et ne plus être utilisé à l'avenir) ou conservé (ce qui engendre alors des intérêts de mise à disposition).

Mon conseil : la banque et le fournisseur de construction sont comme une candidature : n'envoie pas seulement une, mais obtient plusieurs offres. À chaque entretien, on apprend davantage ou on repère aussi parfois quelques brebis galeuses et peut mieux évaluer les autres brebis blanches.

Merci pour vos réponses rapides.
Donc, nous achetons la maison et le terrain séparément. Nous faisons construire la maison par une entreprise et nous achetons le terrain à un autre propriétaire. Il n’y a donc pas de problème avec la taxe sur les acquisitions immobilières, n’est-ce pas ?

Le financement intermédiaire variable signifie que je finance d’abord le terrain et dès que je veux financer la maison, je passe à un autre/nouveau crédit qui regroupe la maison et le terrain ?
Mais dans ce cas, je ne peux pas bénéficier des taux d’intérêt bas que nous avons actuellement, car dans un an cela pourrait être différent, c’est bien ça ?

merci pour ton explication détaillée.
Donc, je conclus le financement pour les deux, pour l’achat du terrain le 01.01.2018 je prends mes 100 000 € (ton exemple) sur mes 200 000 €.
Je paie ensuite des intérêts pour les 100 000 €.
Pour les 100 000 € restants qui sont encore à la banque, je ne paie des intérêts de mise à disposition que (si convenu) après 12 mois ?
Sauf si ça va plus vite et que je peux récupérer l’argent plus tôt parce que la construction commence plus tôt, et dans ce cas je ne paie des intérêts de mise à disposition que pour ce que je n’ai pas encore retiré en plus ?

Désolé pour toutes mes questions. Bonne soirée à vous.

Donc nous achetons la maison et le terrain séparément. Nous faisons construire la maison par une entreprise et achetons le terrain à un autre propriétaire. Il n’y a donc pas de problème avec la taxe sur l’acquisition de biens immobiliers, n’est-ce pas ?

pas de problème, tu as parlé de "promoteur immobilier", ce qui implique que le vendeur et l’entreprise de construction viennent d’un seul et même fournisseur. "Promoteur immobilier" est donc seulement le mauvais mot. Toujours aucun problème pour toi.

C’est-à-dire que je conclus le financement pour les deux, je retire pour l’achat du terrain le 01.01.2018 mes 100 000 € (ton exemple) de mes 200 000 €.
Je paie ensuite des intérêts pour les 100 000 €.
Pour les 100 000 € restants qui sont encore à la banque, je ne paie des intérêts de mise à disposition qu’après (si convenu) 12 mois ?
Sauf si ça avance plus vite et que je peux déjà retirer l’argent parce que la construction commence plus tôt, et je ne paie des intérêts de mise à disposition que pour ce que je n’ai pas encore retiré ?

exactement