Acheter et rénover une maison jumelée de 1959 ? Suggestions/conseils souhaités

Le sujet du bail emphytéotique doit être clarifié de toute urgence, car 38 ans ce n’est pas beaucoup.

Je considère également la prolongation comme difficile, mais un juriste peut clarifier cela : parce qu’après 100 ans, la prescription acquisitive s’applique, on limite les contrats de bail emphytéotique à 99 ans. Ici, il faudrait peut-être envisager une résiliation et une nouvelle conclusion (?)

Je viens de regarder les photos sur l’ordinateur portable. Je trouve que la maison fait une impression solide. Il semble que des gens "soignés" y aient vécu. Bien sûr, elle est usée et je referais tout directement si votre budget le permet. Pour l’électricité, il faut de toute façon défoncer tous les murs, alors on peut en profiter pour refaire les salles de bains (qui, à mon goût, sont dans un état que je ne voudrais pas reprendre tel quel). Le toit a aussi encore l’air tout à fait correct sur la photo. Sur la photo de la charpente, on ne voit pas grand-chose, ce qui me frappe, c’est la cheminée (est-ce bien la cheminée en haut à gauche de la photo ?) qui semble avoir un vieux dommage d’eau ou être pourri (je parle des traces dessus). Je ferais aussi examiner cela par un expert. Selon l’état, il faut aussi rénover ce genre de chose.

Vous l’avez déjà visité ? Avec un expert ou sans ? Quand cela a-t-il eu lieu ? Depuis quand est-il en annonce ?
Tu dis qu’il y a eu une fois de la pluie à l’intérieur. Quel est l’état du toit ?

Merci beaucoup d’avance.
Nous l’avons visité la semaine dernière, pas avec un expert, mais UNIQUEMENT avec mon père qui est ingénieur électricien. Il s’y connaît un peu, mais bien sûr il n’est pas formé pour détecter tous les défauts. Nous savions que l’intérêt était grand et on ne peut pas commander un expert à 1000€ pour chaque visite. Cependant, nous envisageons, si nous obtenons l’attribution, de faire passer un expert avant la conclusion de l’achat. Pensez-vous que ça en vaut la peine ? Surtout maintenant avec les problèmes de cheminée et de moisissure. La cave et tout le reste sont secs.

Pour la maison, il n’y a eu qu’une seule visite pour tout le monde, donc la maison est probablement en annonce depuis 2 semaines. Il y a eu beaucoup de demandes. À l’étage sous les combles, il y avait de la moisissure dans un coin, pas beaucoup, environ 5cm sur 1cm. Nous n’avons pas pu monter sur le toit, donc seulement cette photo prise d’en bas. Il n’y avait pas d’échelle... :-( Mais cela pourrait vraiment venir de la cheminée. Le toit est seulement en tuiles, rien d’isolé. Sinon ça semblait correct, mon père a juste dit qu’il ne peut pas dire rapidement d’où vient la moisissure, soit une tuile non étanche, soit la cheminée.

Concernant le bail emphytéotique, le contrat court encore jusqu’en 2058 avec seulement 900€ par an. Nous avons appelé l’orphelinat (propriétaire du terrain) pour demander comment cela se passe. La dame a dit qu’à la vente, le loyer va définitivement augmenter. Le vendeur, fils et héritier de la maison, a dit qu’il a déjà été augmenté l’année dernière et que ça va rester ainsi. Nous ne savons pas encore s’il est en contact direct avec l’orphelinat et avons bien sûr peur que l’orphelinat demande alors plutôt un loyer de 4000€ par an, car ce sont des chiffres qu’on trouve quand on cherche des maisons en bail emphytéotique.

Nous pensons que si le loyer passe de 900€ à 4000€, la maison et le prix ne valent plus le coup. Qu’en pensez-vous ? Si nous devons encore rénover pour 150 000€, plus 610 000€ de prix d’achat, plus 4000€ par an, pour nous le calcul ne tient pas. J’aimerais bien avoir votre avis. Merci beaucoup.

Voici de meilleures photos de la cheminée. Que veux-tu dire exactement par "bandes" ? Il y a deux cheminées !? Aucune idée pourquoi, même sur le plan au sol, deux de ces carrés sont dessinés.

Concernant le bail emphytéotique, nous pensons qu'il y aura de toute façon une augmentation, que ce soit pour une prolongation ou une reprise jusqu'en 2058. Nous sommes alors assez incertains quant à la rentabilité de notre calcul. Parce que nous paierions supposément 4000 € par an pour le terrain, puis 61 000 € pour la maison, plus tout ce qui concerne la rénovation, entre 150 000 et 200 000 €. Qu'en pensez-vous ? Comme déjà dit, l'emplacement, l'emplacement...

1. Quelle est la valeur de la maison ?
Réponse : Ce que le marché est prêt à payer. Je ne vois actuellement aucune marge de négociation si la maison a déjà été visitée par d'autres intéressés. Donc achetez et fermez les yeux, sinon quelqu'un d'autre le fera. De nos jours, il est difficile de faire plus qu’un simple regard rapide.

2. Augmentation du droit de superficie ?
Le détenteur du droit de superficie ne peut pas simplement l’augmenter lors d’une vente. Il existe des accords dans le contrat de droit de superficie. Par exemple des ajustements en fonction de l’indice des coûts domestiques. Regardez dans le contrat et vous saurez ce qui vous attend. La durée restante est toutefois préoccupante. Peut-être pas pour la période pendant laquelle vous habitez la maison, mais si vous voulez, par exemple, revendre la maison (alors rénovée/remise en état) dans 15 ans. Si à ce moment-là il ne reste plus qu’une courte durée restante, peu de gens voudront acheter la maison ou seulement à un prix bas.
Qui a l’option de prolonger le droit de superficie ? Comment est l’indemnité à l’échéance ? etc.

Habituellement, un taux d’intérêt de 4-6 % sur la valeur du terrain. C’est-à-dire, si l’emplacement à Francfort est si bon, je prends simplement 600 € par m² (588 m² est d’ailleurs une taille de terrain raisonnable pour la majeure partie de la République). Donc un rendement sur la valeur du terrain entre 14 et 21 mille euros par an serait un prix normal pour le droit de superficie (calculé d’après le passé). Actuellement plutôt autour de 14 000 € ou un peu en dessous.
Autrement dit, le terrain serait une bonne affaire même avec un ajustement contractuel. Faites donc vos propres calculs, puisque vous connaissez les prix (selon Boris, dans votre coin plutôt 800 € par m²).

Le bailleur emphytéotique ne peut pas simplement augmenter le prix lors d'une vente

Il n’y a rien à ce sujet dans le contrat de bail emphytéotique. Cependant, j’ai fait des recherches sur Internet et la fondation semble vouloir trouver une solution intermédiaire. La fondation doit approuver la vente et le nouvel acheteur doit accepter une modification du contrat, avec l’augmentation du loyer. La dame au téléphone a également rapidement montré un autre calcul et a immédiatement dit que cela allait augmenter. Malheureusement, nous ne savons pas de combien, et je crois que l’héritier de la maison ne sait encore rien non plus. La dame a estimé la valeur du terrain à 25 % puis à 2,5 %. Je sais seulement que j’ai vu en ligne des terrains comparables également de l’orphelinat, et là le loyer était de 450 € par mois.

Ci-joint, des extraits du contrat.