购买并翻新1959年半独立式住宅？欢迎建议/提示

Thema Erbpacht dringend klären, denn 38 Jahre sind nicht viel.

我也认为延长合同有困难，但律师可以解决这个问题：因为习惯法在100年后生效，所以通常将地役权合同限制在99年。这里也许现在需要考虑解除合同并重新签订（？）

我现在在笔记本电脑上看了这些图片。我觉得这栋房子给人一种结实稳固的印象。看起来里面住过“规规矩矩”的人。当然房子有些破旧，如果你们的预算允许的话，我会直接全部重新装修。电路这块反正得把所有墙都拆开，顺便可以把浴室一起改造（依我看浴室的状况我是不想接手的）。屋顶在图片上看起来还挺整洁的。从屋顶结构的照片看不太清楚，我注意到那个烟囱（是图片左上角的烟囱吗？），它好像有旧的水渍损坏或者被烟熏坏了（我是指上面的那些条纹）。这部分我也建议让专家检查一下。根据状况，这种东西也是需要修复的。

你们已经看过房子了吗？是带专家一起看，还是没有？是什么时候看的？从什么时候开始挂牌的？你说过曾经下过雨。屋顶状况如何？

非常感谢。我们上周看过了，没有带鉴定师，只是带了我爸爸，他是电气工程师。所以他有一点经验，但当然不是专门 trained 来发现所有缺陷。我们知道兴趣很大，也不可能每次看房都花1000欧请鉴定师。但如果我们中标，我们会考虑在买房前请鉴定师检查。你们觉得值得吗？尤其现在有烟囱和霉菌问题。地下室和其他地方都干燥。

这房子大家只看过一次，所以挂牌应该是两周了。询问的人很多。阁楼有一角发霉，不多，大约5厘米乘1厘米。我们没法爬到屋顶，只能从下面拍了张照片。没有梯子.. :-( 但霉点很可能是烟囱引起的。屋顶只是瓦片，没有保温。总体看起来还行，我爸说他没办法马上判断霉菌来源，要么是瓦片漏水，要么就是烟囱问题。

关于地役权，合同还有效期到2058年，每年只需900欧。我们打电话给孤儿院（土地所有者）问了下流程。那女士说卖房时地租肯定会上涨。卖家，是房主的儿子和继承人，说去年已经涨过，会保持不变。我们还不确定他和孤儿院是否直接联系，担心孤儿院未来会把地租涨到4000欧/年，这是找类似带租赁房产时常见的数字。

我们觉得如果地租从900涨到4000，房子和价格就不值这个价了。你们怎么看？如果我们还要再装修15万欧，加上61万买价，再加一年4000欧地租，经济上对我们不划算。想听听你们意见，非常感谢。

这里有更好的烟囱图片。你说的条纹具体是什么意思？有两个烟囱！？不知道为什么，连平面图上也标出了两个这样的正方形。

关于地役权租赁，我们认为无论是续期还是接手，到2058年肯定会有涨价。我们对自己的计算是否值得感到不确定。因为那样的话，我们假设每年地块要支付4000欧元，房子要支付61000欧元，加上装修费用大约15万到20万欧元。你们怎么看？正如之前说的，位置就是位置..

1. 房子的价值是多少？
答：市场愿意支付的价格。目前我看不到议价的空间，尤其是如果房子已经被其他买家看过了。也就是说，要么买下并闭上眼睛，否则别人会抢先买走。现在很难做到更仔细的查看了。

2. 地上权租金的提高？
地上权授予方不能在房屋出售时随意提高租金。相关规定在地上权合同中有明确约定，比如根据居民消费价格指数的调整。查看合同你们就会知道将会发生什么。不过剩余期限是令人担忧的。也许在你们居住期间没问题，但比如15年后你们想卖掉（到时已翻新/装修过的）房子时，如果剩余期限很短，几乎没人会买，或者只能以很低的价格卖出。
谁有权选择延长地上权？到期后的赔偿金额是多少？等等。

通常情况下，地面价值的年利率为4-6%。比如，法兰克福的地段那么好，我暂且按每平方米600欧元计算（588平方米在共和国内大部分地区算是适中的地块大小）。 这样地价年利息大约在1.4万至2.1万欧元之间，是地上权的合理价格（以过去的数据计算）。目前大约在1.4万欧元或略低一些。
也就是说，即使合同调整了，土地还是一个便宜货。你们自己算算吧，因为你们知道当地的价格（据Boris说你们那边大约是每平方米800欧元）。

土地租赁权发行者不能在出售时随意提高费用

租赁合同中对此没有任何规定。不过，我在网上查了一下，基金会可能会采取折中的做法。基金会必须同意出售，并且新买家必须同意合同的变更，即利率的提高。电话中的女士也很快出示了另一种计算方法，并立即表示费用会增加。我们不知道具体会增加多少，而且我相信房屋继承人也还不知道。那位女士估计土地产值乘以25%，然后再乘以2.5%。我只知道我在网上也看到过孤儿院的类似土地，利率是每月450欧元。

附上合同中的相关条款。